極目新聞?dòng)浾?劉毅
2011年1月，鄭州市中牟縣商人法全恩與中牟縣香宇植物油有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香宇公司”）簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，法全恩出資1500萬元，獲得一塊約48畝土地的使用權(quán)。
雖然法全恩當(dāng)年支付了1500萬轉(zhuǎn)讓款，但這塊地卻因種種原因沒能及時(shí)過戶。2025年1月，當(dāng)這塊地終于能夠過戶給法全恩時(shí)，他則表示，目前他已經(jīng)背上了沉重的債務(wù)，即使完成了過戶，這塊地也很快會(huì)被凍結(jié)，最后被拍賣用于還債，到頭來還是一場(chǎng)空。
在這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)14年的土地轉(zhuǎn)讓過程中，法全恩遭受損失了嗎，誰(shuí)又獲益了？極目新聞?dòng)浾吒爸心部h進(jìn)行了調(diào)查。
商人1500萬買地后過戶被叫停
今年68歲的法全恩住在中牟縣中興路，他從上世紀(jì)80年代開始做農(nóng)副產(chǎn)品出口，將中牟本地產(chǎn)的大蒜出口到東南亞，高峰時(shí)一年能出口六七千噸。按照他自己的話說，當(dāng)年在縣里，生意比他做得好的沒幾個(gè)人。
4月7日，法全恩告訴極目新聞?dòng)浾撸?010年，他得知該縣糧食局下屬企業(yè)香宇公司有一塊土地要轉(zhuǎn)讓。當(dāng)年香宇公司已經(jīng)停產(chǎn)，因面臨改制等問題，所以才需要轉(zhuǎn)讓土地?fù)Q取資金。早在2007年，這塊地曾在鄭州以750萬元的價(jià)格掛牌拍賣，但由于地塊位置比較偏僻，標(biāo)的較高等原因流拍。合同雖然是和香宇公司簽訂的，但文件顯示，土地轉(zhuǎn)讓是經(jīng)過糧食局研究同意的。2011年1月，他和香宇公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同。
法全恩介紹，這塊實(shí)際面積約48畝的土地屬于國(guó)有出讓倉(cāng)儲(chǔ)用地，轉(zhuǎn)讓包括地上和地下的建筑物、結(jié)構(gòu)物、附著物，轉(zhuǎn)讓款總計(jì)1500萬元，香宇公司保留轉(zhuǎn)讓價(jià)款2%的股權(quán)。按照原來的計(jì)劃，他想買塊地之后新修一座冷庫(kù)，并變更部分土地性質(zhì)后進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。他和香宇公司簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同后，分7次繳清了土地轉(zhuǎn)讓款。因?yàn)橘I地急需付款，他和妻子四處挪借資金繳轉(zhuǎn)讓款，之后貸款了1700萬。這些貸款，部分用于償還這些挪借的資金，部分直接用于支付轉(zhuǎn)讓款。
然而，這次土地轉(zhuǎn)讓被認(rèn)為違規(guī)。縣糧食局的文件顯示，在這塊土地的處置過程中，香宇公司“未按法定程序報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，擅自處理國(guó)有資產(chǎn)，且處置收入未上繳國(guó)庫(kù)”。該文件還提出了糾正措施。
土地過戶最終被叫停。中牟縣紀(jì)委、國(guó)資局在2012年8月聯(lián)合發(fā)出的一份文件顯示，在調(diào)查群眾舉報(bào)中牟縣糧食局有關(guān)問題中，發(fā)現(xiàn)中牟縣糧食局在處置中牟縣香宇植物油有限公司等四家企業(yè)的國(guó)有土地時(shí)涉嫌違規(guī)，為防止國(guó)有資產(chǎn)流失，須暫停辦理上述四宗土地交易手續(xù)。
法院判決合同有效，土地應(yīng)予過戶
法全恩說，得知過戶被叫停之后，他當(dāng)年就提出過退還1500萬的本金，也沒打算索賠因此產(chǎn)生的利息，可有關(guān)單位沒有同意。幾年后，有關(guān)部門提出退還本金，但那時(shí)因?yàn)樗Ц兜馁J款利息太多了，所以堅(jiān)持要求土地過戶。
2016年6月中牟縣糧食局一份文件顯示，對(duì)于糾紛，糧食局提出了兩種處理方案，一是依法辦理土地過戶手續(xù)，二是收回土地重新依規(guī)拍賣。2017年1月中牟縣國(guó)資局一份文件則表明，重新拍賣不可行。
縣國(guó)資局認(rèn)為，如果收回土地重新拍賣屬于香宇公司違約，要賠償轉(zhuǎn)讓金額20%的違約金，此外還要支付法全恩1500萬元所產(chǎn)生的資金占用費(fèi)，雙方很難就資金占用費(fèi)金額多少達(dá)成一致意見，再者就是2012年因政府拆遷，占用了一部分合同標(biāo)的，當(dāng)年街道辦已將100多萬的補(bǔ)償款賠付給了法全恩。
因?yàn)閱栴}得不到解決，法全恩起訴了香宇公司。2019年8月，中牟縣人民法院做出了判決。
法院認(rèn)為，香宇公司與法全恩簽訂《轉(zhuǎn)讓土地合同書》不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)履行。法全恩已經(jīng)如約支付了價(jià)款，要求香宇公司繼續(xù)履行合同，進(jìn)行土地使用權(quán)過戶的理由成立，應(yīng)予支持。
法院判決香宇公司繼續(xù)履行2011年與法全恩簽訂的《轉(zhuǎn)讓土地合同書》，于判決生效之日起十日內(nèi)，將土地使用權(quán)過戶給法全恩。
判決生效后，法全恩申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院并向有關(guān)部門發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書。法全恩告訴極目新聞?dòng)浾?，雖經(jīng)法院判決，但土地仍未過戶。
繳納的稅費(fèi)及滯納金高過轉(zhuǎn)讓款
這次土地交易是否造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失？法全恩提供的各種文件顯示，早在2016年，糧食局在兩份文件中表示，據(jù)計(jì)算，香宇公司約48畝土地價(jià)值近840萬元（評(píng)估價(jià)為486.99萬元），房屋建筑物及附屬物評(píng)估價(jià)值為近220萬元，兩項(xiàng)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1061.52萬元。
2020年9月，中牟縣舉行了包括糧食局、法院、紀(jì)委、資源規(guī)劃、國(guó)資等9個(gè)部門參加的會(huì)議。會(huì)議上，縣人民法院負(fù)責(zé)人表示，法全恩所交的地價(jià)款遠(yuǎn)高于評(píng)估最高價(jià)和當(dāng)年工業(yè)用地的成交價(jià)，沒有造成資產(chǎn)流失，法全恩系善意第三人……縣國(guó)資局與會(huì)人員表示沒有造成資產(chǎn)流失……縣紀(jì)委與會(huì)者表示，從目前實(shí)際情況看，當(dāng)時(shí)的交易并沒有造成國(guó)有資產(chǎn)流失。
法全恩的家屬介紹，雖然多家單位都表示同意將土地過戶，但土地過戶需要支付各種稅費(fèi)，到2021年，這些稅費(fèi)加上滯納金合計(jì)近千萬，這筆錢由誰(shuí)交成了新問題。
記者在轉(zhuǎn)讓合同中看到，雙方約定土地變更規(guī)劃和土地過戶手續(xù)，由法全恩負(fù)責(zé)辦理，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
這一條款是雙方對(duì)于約定了由法全恩去繳納土地過戶的相關(guān)稅款？對(duì)此，法全恩表示，合同中約定的這一條并非說土地過戶需要繳納的稅，而是辦證所需的各種手續(xù)費(fèi)用，只有幾十萬元。有關(guān)部門也曾開會(huì)討論這一條款的含義。
2021年，縣糧食局在一份情況匯報(bào)中表明，按照有關(guān)文件規(guī)定，土地過戶需支付土地增值稅、附加稅、所得稅等本金675萬元，滯納金算至2021年1月，滯納金263萬元，合計(jì)938萬元。因當(dāng)時(shí)在合同中沒有明確納稅主體，法全恩不愿支付該筆稅金。如果按照稅法規(guī)定，在沒有特殊約定的情況下，相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)該由出讓方支付?，F(xiàn)香宇公司已注銷多年，無能力支付相應(yīng)的稅款。
家屬說，關(guān)于稅誰(shuí)交的問題，他們又反復(fù)反映情況，還經(jīng)歷了起訴、撤訴等司法程序，幾年之后有關(guān)單位才同意支付稅款，但到了2024年，這筆土地交易需要繳納的各種稅加上滯納金等，已經(jīng)漲至了約2700萬元。到2025年1月，當(dāng)?shù)匾患夜静爬U清這些錢，土地才算可以正式過戶給法全恩。
4月8日下午，極目新聞?dòng)浾吲阃ㄈ鱽淼街心部h稅務(wù)部門，工作人員表示，因?yàn)闇{金等問題，涉事地塊過戶需要繳納約2700萬元相關(guān)費(fèi)用，目前，這些稅款、滯納金等已繳清。
買家稱14年后已無力開發(fā)
雖然土地已經(jīng)可以過戶，但法全恩沒去辦理手續(xù)。他表示，不去過戶的原因，一方面是因?yàn)檎麄€(gè)買地的過程給他造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，另一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在債臺(tái)高筑，即使完成過戶，這塊地也很快會(huì)被凍結(jié)，最后被拍賣用于還債。
4月7日下午，極目新聞?dòng)浾邅淼椒ㄈ鳟?dāng)年購(gòu)買的土地上看到，地塊上有多棟房屋，周圍的院墻倒了不少。有一家駕校使用了一小塊地方作為訓(xùn)練場(chǎng)，其余的部分長(zhǎng)滿荒草。
家屬告訴極目新聞?dòng)浾撸?013年前后，法全恩夫妻兩人先后患腦梗，導(dǎo)致生意也無人照料。欠款也像滾雪球一樣越來越多，銀行和一家擔(dān)保公司也將法全恩夫妻起訴，可他們無力履行判決，包括子女、親友在內(nèi)多人成為失信被執(zhí)行人。
天眼查信息顯示，僅法全恩妻子名下原來的公司，到2022年時(shí)已經(jīng)涉及多起借款糾紛訴訟，被執(zhí)行總金額就達(dá)到3600多萬元。家屬稱，到現(xiàn)在，各種欠款、利息、罰金等，債務(wù)總額已經(jīng)遠(yuǎn)高于這個(gè)金額。網(wǎng)絡(luò)公開拍賣信息顯示，法全恩名下的一處房產(chǎn)曾掛牌拍賣，2022年3月，起拍價(jià)為730萬元，但這處房產(chǎn)至今也沒賣掉。
法全恩曾經(jīng)的會(huì)計(jì)陳女士說，因?yàn)橐€貸款的利息，法全恩夫妻兩人四處借錢。她在2012年底離職之后，也曾多次借錢給夫妻兩人。過年的時(shí)候，法全恩家經(jīng)常有來要債的人。
法全恩說，2011年剛交易土地時(shí)，他有能力開發(fā)土地，即使2019年法院判決之后，如果土地能夠過戶，也有人愿意接手這塊地進(jìn)行開發(fā)，他不但能還清欠債還能賺錢。曾經(jīng)想和法全恩開發(fā)這塊地的郭先生稱，2019年房地產(chǎn)開發(fā)正熱，他和法全恩曾設(shè)想如何開發(fā)這塊地，但計(jì)劃都沒有實(shí)現(xiàn)。
法全恩稱，此前他沒找有關(guān)部門要求彌補(bǔ)損失，近幾年他開始和有關(guān)部門就損失的問題協(xié)商，但雙方意見沒能達(dá)成一致。
這次漫長(zhǎng)的土地轉(zhuǎn)讓，是否給法全恩造成了損失？這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)14年的土地轉(zhuǎn)讓過程中，誰(shuí)獲益了？4月8日下午，極目新聞?dòng)浾呦蛑心部h糧食局及相關(guān)部門提出采訪請(qǐng)求，截至9日下午2時(shí)發(fā)稿，記者沒有獲得正式回應(yīng)。