本報記者 郭陽琛 楊讓晨 石英婧 上海報道
（湯臣湖庭花園小區(qū)內(nèi)景。楊讓晨/攝影）
近年來，位于上海市浦東新區(qū)的湯臣湖庭花園業(yè)主過得并不“舒坦”，并和前物業(yè)公司打起了官司。
《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，3月12日，上海市高級人民法院已受理湯臣湖庭花園第一屆業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）訴中觀物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱“中觀物業(yè)”）物業(yè)服務合同糾紛一案的再審申請。在此前庭審中，業(yè)委會要求中觀物業(yè)返還向業(yè)委會收取的物業(yè)費結(jié)余2800萬元。
公開資料顯示，中觀物業(yè)系湯臣湖庭花園開發(fā)商湯臣集團有限公司（以下簡稱“湯臣集團”，00258.HK）旗下公司。在2007年8月1日至2020年12月31日期間為湯臣湖庭花園提供物業(yè)服務，其間業(yè)主繳納的物業(yè)費總額近億元，直到2020年12月31日，物業(yè)服務由綠城服務公司接管。
對于相關問題，中觀物業(yè)方面在書面回應記者采訪時表示：“尊重法院判決是公司立場?！?/span>
“天價”離職補償金爭議
2020年7月25日，湯臣湖庭花園第一屆業(yè)委會正式成立。但小區(qū)業(yè)主們不知道的是，中觀物業(yè)在7月17日開出了總計270余萬元的“天價”離職補償金賬單。
“在業(yè)委會成立前惡意計提大額經(jīng)濟補償金，存在逃避審批、監(jiān)管的嫌疑。同時，中觀物業(yè)支付的離職補償金人均高達約8萬元，遠遠高出正常的市場補償標準?！睖己セ▓@業(yè)主代表李?。ɑ┫蛴浾吒锌?。
審計報告顯示，中觀物業(yè)僅提供了4年的銀行支付工資流水明細，而針對上述離職補償金并沒有提供解聘合同與支付流水。
在二審判決書中，湯臣湖庭花園業(yè)委會認為，小區(qū)與中觀物業(yè)合同明確約定物業(yè)費支出范圍為公共區(qū)域和公共部位支出，未明確員工經(jīng)濟補償金的列支，中觀物業(yè)自行提交的投標文件和方案中也未涉及經(jīng)濟補償金，且目前施行的酬金制費用管理辦法并未將經(jīng)濟補償金列入物業(yè)成本。
但中觀物業(yè)方面指出，領取離職補償金的員工均系為湯臣湖庭花園提供服務而招聘。中觀物業(yè)曾考慮將員工安置到其他項目，但因無法匹配而解除，并經(jīng)多次溝通降低了賠償標準?！?span style="font-weight: 700;">在提供物業(yè)服務的近13年里，平均每年獲取的管理酬金僅62萬余元，若由中觀物業(yè)承擔離職補償金，權利義務將嚴重失衡?！?/span>
“中觀物業(yè)作為物業(yè)經(jīng)營企業(yè)，應注意到退出小區(qū)經(jīng)營管理后員工的離職、遣散或者另行安排崗位的經(jīng)營風險并及時作出相應安排，員工離職補償金系中觀物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)運營過程中自身應承擔的經(jīng)營成本及風險，與物業(yè)服務無關?！?span style="font-weight: 700;">據(jù)此，法院認定這270余萬元的離職補償金應由中觀物業(yè)承擔。
除離職補償金外，中觀物業(yè)的日常工資開銷也超出了湯臣湖庭花園業(yè)委會的想象，員工人數(shù)也不符合常理。
據(jù)湯臣湖庭花園業(yè)委會相關負責人介紹，中觀物業(yè)用工人數(shù)并未隨著各期物業(yè)交付而增加，在2013年人數(shù)高達70名，后逐年下降至2015年的55名。工務崗位數(shù)量一度高達17名，但小區(qū)320余戶業(yè)主均系別墅并自帶花園，公共區(qū)域的設備及公區(qū)綠化面積不大，需要維修的公共區(qū)域及設施較少。
“由于中觀物業(yè)未能提供相關人員的工資發(fā)放數(shù)據(jù)，我們懷疑該人員系開發(fā)商案場服務人員及開發(fā)商在質(zhì)保期為小區(qū)維修的工程人員。按照新?lián)Q物業(yè)2023年月均人員工資支出28萬元計算，40名用工人數(shù)作為合理參考，中觀物業(yè)超出合理部分的約889萬元工資應予以扣除?！睖己セ▓@業(yè)委會闡釋道。
李俊告訴記者，中觀物業(yè)羅列的員工餐費及交通費也存在造假嫌疑。例如，用工程款發(fā)票沖抵餐費，汽油費發(fā)票和許多連號出租車票沖抵交通費。
審計報告顯示，中觀物業(yè)未能提供相關銀行支付至員工賬戶的流水明細，同時僅提供了2020年的員工餐費及員工交通費明細清單。合計約545萬元的交通費及餐費以發(fā)票報銷形式列支，其中以汽油費發(fā)票及交通費定額發(fā)票形式報銷交通費約131萬元，以餐飲公司開具的餐飲發(fā)票形式報銷餐費約62萬元；以商貿(mào)公司開具的餐飲發(fā)票形式報銷餐費約30萬元；以工程公司開具的工程款發(fā)票形式報銷餐費約322萬元。
北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，餐費和交通費屬于企業(yè)或員工的日常支出，可能會視為合理成本。但若合同約定超過一定金額需業(yè)主批準，業(yè)委會也對費用享有審核權。如果對票據(jù)存疑，可能涉及違規(guī)報銷問題，業(yè)委會有權質(zhì)疑并要求審計。
追討2800萬元物業(yè)費結(jié)余
時間撥回至2007年10月，湯臣湖庭花園一期開盤銷售，彼時銷售價格為2.8萬—3.8萬元/平方米，物業(yè)費高達6元/平方米。據(jù)了解，近幾年該項目房源的成交均價約為12萬元/平方米，單套總價約3000萬元。
記者了解到，作為上海市豪宅項目，湯臣湖庭花園針對物業(yè)公司采取酬金制。與常規(guī)的包干制不同，酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
在酬金制模式下，物業(yè)公司更像是一個“財務管家”。但據(jù)業(yè)主反映，中觀物業(yè)在服務湯臣湖庭花園過程中“裸奔”了13年。
李俊告訴記者，中觀物業(yè)在服務期間從來沒有公示過賬目，直到2020年在全體業(yè)主再三要求下，才公布了一次財務報表。也正是這張報表，讓業(yè)主看出了其中端倪，最終業(yè)委會決定將其告上法庭。
在一審、二審判決中，中觀物業(yè)應收未收的物業(yè)費，270余萬元裁員補償開支，未能提供報銷票據(jù)的交通費、餐補費支出等成為雙方爭議的焦點所在。在二審中，業(yè)委會要求中觀物業(yè)返還向業(yè)委會收取的物業(yè)費結(jié)余2800萬元。最終，經(jīng)法院二審判決，中觀物業(yè)返還業(yè)委會物業(yè)服務費結(jié)余404.5萬元，并按同期LPR利率支付資金占用損失。
“中觀物業(yè)應收未收物業(yè)費約857萬元?！睋?jù)湯臣湖庭花園業(yè)委會訴訟代理人、上海市錦天城律師事務所律師祝茗嶼介紹，2007年8月至2008年8月，湯臣湖庭花園一期尚未交付，中觀物業(yè)在此期間為項目開發(fā)商湯臣集團提供服務。中觀物業(yè)列支了巨額人工費及維護費，但審計報告顯示湯臣集團并未支付物業(yè)費，這部分欠費占據(jù)了“應收未收物業(yè)費”的大部分款項。
“湯臣集團財報顯示，中觀物業(yè)的物業(yè)費收入并表到湯臣集團，說明雙方是深度捆綁的關聯(lián)企業(yè)。雙方關聯(lián)交易導致物業(yè)費收入減少，但中觀物業(yè)要求全體業(yè)主買單。此外，‘應收未收物業(yè)費’還包括小區(qū)部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費，但中觀物業(yè)沒有積極履行催繳義務?！弊＼鴰Z闡釋道。
王玉臣指出，在酬金制模式下，酬金是從預收物業(yè)服務費中提取的，也就是實際收取的物業(yè)費。日常物業(yè)費由物業(yè)公司進行催收，如果開發(fā)商拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司也應積極履行催收義務。如果物業(yè)公司不履行催收義務，需要承擔相應責任。
法院一審審理認為，若將中觀物業(yè)未實際收取的費用作為物業(yè)費結(jié)余支付給湯臣湖庭花園業(yè)委會，將與酬金制模式下收取10%固定比例酬金的權利義務失衡。上海市第一中級人民法院在二審中也確認了這一點。
值得一提的是，二審判決書確認，中觀物業(yè)于2020年12月31日撤場后仍然收取物業(yè)費，共計約102萬元，提取10%計10.24萬元作為管理酬金，剩余92.17萬元應返還給湯臣湖庭花園業(yè)委會。
根據(jù)上海市第一中級人民法院二審判決，維持中觀物業(yè)支付業(yè)委會公共收益約100萬元；中觀物業(yè)返還業(yè)委會物業(yè)服務費結(jié)余約404.5萬元及資金占用利息；業(yè)委會支付中觀物業(yè)管理酬金差額約37.4萬元。
知名豪宅陷服務口碑危機
在中觀物業(yè)背后，正是曾建造上海市高端豪宅湯臣一品的“明星企業(yè)”湯臣集團。
湯臣集團相關人士日前在電話采訪中也向記者坦陳：“中觀物業(yè)是屬于湯臣集團旗下的公司?！?/span>
據(jù)了解，中觀物業(yè)為多個湯臣集團開發(fā)項目提供物業(yè)服務，例如湯臣一品。
據(jù)多家媒體報道，一位湯臣一品業(yè)主于2010年花費9500萬元購買豪宅，近年來遭遇3次“漏水”“反水”問題。在解決“反水”問題過程中，中觀物業(yè)只做了現(xiàn)場清掃，而對于“反水”原因、責任認定和后續(xù)解決方案等問題，一概沒有提及。
值得注意的是，今年1月，湯臣集團董事局副主席湯子嘉在接受新華網(wǎng)采訪時曾表示，自己對于“好房子”標準的理解是，能不能提供給居住者以美好生活體驗?！白钕Ｍ蛻暨h遠望到小區(qū)，就能從內(nèi)心喊出‘我到家了’，這是真正的歸屬感。”
“公司打造的社區(qū)從客戶踏入社區(qū)外圍開始，就能從外部園林、內(nèi)部景觀、公共空間、配套設施、戶型、附加空間以及物業(yè)服務中得到細膩愉悅的體驗?！睖蛹伪硎?，公司做好公共區(qū)域部分的配置，運營好公共空間，“這是考驗高端住宅項目至關重要的維度”。
湯臣湖庭花園曾打出“生活在國際前沿”的宣傳語，但公共空間管理飽受業(yè)主質(zhì)疑。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，湯臣湖庭花園會所B區(qū)負一樓已全部改為由6個區(qū)域組成的考拉倉，每個倉庫容積在1—6立方米不等，并面向社會24小時開放。
公開資料顯示，上世紀90年代初，作為首批外資企業(yè)，湯臣集團參與到上海市浦東新區(qū)的開發(fā)大潮中。至今，位于上海市的一系列住宅、商業(yè)地產(chǎn)仍為湯臣集團的“搖錢樹”。
據(jù)湯臣集團2024年中期報告，在整體物業(yè)分類中，位于上海市浦東新區(qū)黃浦江畔陸家嘴的4棟湯臣一品住宅為湯臣集團的首要經(jīng)營溢利來源，而位于澳門和香港的物業(yè)項目沒有錄得任何收入。
財報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，上海項目帶來了6456萬港元的收入，占湯臣集團經(jīng)營收益總額的48.34%?！笆杖胫饕獊碜宰饨鹗杖?，其余則來自物業(yè)管理費?！?/p>
湯臣集團日前發(fā)布的正面盈利預告也顯示，公司在2024年的綜合溢利增長主要與在上海市的物業(yè)發(fā)展及投資業(yè)務有關。2024年，公司股東應占除稅后綜合溢利將較2023年同期的4268萬港元大幅增長310%至320%。
未來幾年，湯臣集團在上海市仍將有項目入市。根據(jù)2024年中期報告，湯臣集團所持有的、位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)的地塊將建設“湯臣君品”項目，即湯臣金橋花園。
據(jù)了解，該地塊中面積達32.87萬平方米。湯臣集團方面表示，自2024年開始的4年內(nèi)，公司將分六期建設完成上述項目。其中，第一期項目包括43戶獨棟洋房，截至2024年上半年已經(jīng)售出40戶，收到預售房款約27.26億港元，第二期及第三期項目則按計劃動工興建，預計將在2026年竣工。