當(dāng)下，很可能會(huì)出現(xiàn)的一個(gè)趨勢(shì)是：
部分年輕人工作受阻，因?yàn)榇蟪鞘械纳畛杀靖甙?，選擇回到老家生活。
前段時(shí)間，我看到網(wǎng)上有人感慨，說今年北京、深圳的人流量感覺沒有往年那么猛，春運(yùn)潮感覺比以往都要早很多。
不過目前官方的數(shù)據(jù)還沒出來，具體情況不好說，但是去年開始，確實(shí)看到不少人在推測(cè)：
接下來人口可能會(huì)反向流動(dòng)到小城鎮(zhèn)，甚至是農(nóng)村。
這有可能成為現(xiàn)實(shí)嗎？會(huì)不會(huì)因此影響大城市的房?jī)r(jià)？
我的觀點(diǎn)是，幾乎不可能。
不出兩年，核心城市會(huì)擠滿更多的人。
為什么這么說？我有兩點(diǎn)核心判斷：
其一，我們的城市化，才剛剛走過一半。
2023年，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到66.16%，很多人認(rèn)為我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)見頂。
但是，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，我國的城市化實(shí)際還處于比較初級(jí)的階段，還有很長(zhǎng)的路要走。
為什么這么說呢？
就拿日本來說吧，日本90年代泡沫破裂的時(shí)候，城鎮(zhèn)化率高達(dá)77%，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在80%左右的程度。
從數(shù)字來看，我國的城市化率和日本差距只有最后的15%，但實(shí)際上的差距，遠(yuǎn)不止于此。
從日本東京往外走，不論你是坐新干線還是高鐵，你會(huì)發(fā)現(xiàn)沿線都是密密麻麻的工廠和建筑。
但是我們這邊呢？
核心區(qū)人口密度可能不差，但是哪怕是北京，出了5環(huán)還是大面積的空地。
從人口密度上也能看出端倪。
紐約2019年，人口密度已經(jīng)高達(dá)1.07萬人/平方米；東京，6400人/平方米；新加坡8357.6人/平方米等等。
我們上海2023年，人口密度只有3900人每平方米，北京是1300人每平方米。
所以說，我們大城市的人口實(shí)際上不是太多，而是還不夠多。
這也是我們的地鐵很難純靠業(yè)務(wù)掙錢的原因，因?yàn)槲覀兓ㄤ佋O(shè)往往是超前的。
今天我們66%的城鎮(zhèn)化率看起來很高，但是實(shí)際上是把大小城市的城鎮(zhèn)化率全部算進(jìn)來的。
這跟發(fā)達(dá)國家的城市化程度還有比較大的差距，真正計(jì)算我們大城市群、都市圈的城市化率，我們可能連40%不到。
從其他國家的城市化經(jīng)驗(yàn)來看，城市化是明顯分為兩個(gè)階段的。
第一個(gè)階段可以稱為城鎮(zhèn)化，是人口從農(nóng)村迅速走向城市，無論是大城市還是小城市；
第二個(gè)階段可以稱為城市化，是人口迅速從中小城市流入到大城市群和都市圈之中。
目前，我們顯然只完成了第一階段，第二階段才剛剛開始。
我國14億人口，按照城市化率80%來計(jì)算，未來大概有11.2億的人口要居住在城市之中，大部分人的歸宿可能都是去少數(shù)的幾個(gè)城市群。
今年春運(yùn)，廣東是全國斷崖式第一的人口遷入遷出地，珠三角的虹吸能力就是如此強(qiáng)勁。
房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，不只是看出生人口。
真正影響未來5-10年市場(chǎng)的人口，實(shí)際上是城鎮(zhèn)化率。
城鎮(zhèn)化率代表的是，接下來很有可能流入到市場(chǎng)的新購買力。
日本歷史上經(jīng)歷過兩次房地產(chǎn)危機(jī)，第一次之所以平穩(wěn)落地，就 是因?yàn)槌擎?zhèn)化率還沒有見頂，購買力還有支撐。
所以說，我們的核心城市群，現(xiàn)在說房?jī)r(jià)見頂真的為時(shí)尚早。
這些核心城市群，哪怕這兩年人口增速放緩，至多2年，經(jīng)濟(jì)緩過來了，就會(huì)有更多的人選擇涌入。
目前，全國算得上號(hào)的城市群不超過5個(gè)，珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群、京津城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江中游城市群。
我常常跟大家說，不要去關(guān)注市場(chǎng)每天的漲跌，因?yàn)闆]人能說準(zhǔn)明天是漲5%還是跌6%。
普通人真正應(yīng)該關(guān)注，就是趨勢(shì)和時(shí)機(jī)。
只要大的趨勢(shì)抓對(duì)了，你入場(chǎng)的點(diǎn)又是相對(duì)的低點(diǎn)，剩下就是靜等周期，坐等躺贏。
這兩年我最建議的操作，就是趁目前樓市的低點(diǎn)，把自己的資產(chǎn)放到頭部城市群中。
因?yàn)閺陌l(fā)達(dá)國家的城市化來看，頭部城市群的規(guī)?？赡苁堑诙蟪鞘腥旱?-3倍還要多，這些都會(huì)具體地表現(xiàn)在房?jī)r(jià)之上。
為什么未來，還會(huì)有更多的涌入核心城市？
第二點(diǎn)原因就是：服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，人口會(huì)越聚集。
今天我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：
1、制造業(yè)對(duì)就業(yè)規(guī)模的增加是非常乏力的。
這點(diǎn)不僅國內(nèi)有，全球都是如此，核心就是因?yàn)楝F(xiàn)在的工廠，越來越傾向于無人化和自動(dòng)化。
2、全國這些超大特大城市，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的比例非常高。
深圳第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重2023年高達(dá)63.3%。2023年，杭州第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比高達(dá)70%。
這是因?yàn)?，城市發(fā)展到一定階段，新增的就業(yè)規(guī)?；究糠?wù)業(yè)。
而服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)是，人口越多，需求市場(chǎng)就越大，就越能帶動(dòng)更多的就業(yè)。
這幾年，經(jīng)濟(jì)確實(shí)要差一些，但是很多新型的就業(yè)崗位，最先出現(xiàn)的地方還是大城市。
比如這兩年很火的家庭收納師、寵物上門喂養(yǎng)、以及最近出現(xiàn)的租房代看業(yè)務(wù)，都是現(xiàn)在核心1-2線城市出現(xiàn)的。
就拿搬家來說，大城市的需求一定是更頻繁、更旺盛的。
這些旺盛的需求，才能支撐起搬家這樣的細(xì)分市場(chǎng)，也就能容納更多人的就業(yè)。
城市越大，人口越多，服務(wù)業(yè)就會(huì)越發(fā)達(dá)。
而服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，就能容納更多的就業(yè)，吸引更多的人口流入。
這就是城市發(fā)展的正循環(huán)，有正循環(huán)，就注定會(huì)有負(fù)循環(huán)。
對(duì)于小城市來說，下一階段的負(fù)循環(huán)會(huì)顯現(xiàn)得更加強(qiáng)烈。
因?yàn)樾〕鞘腥丝诔掷m(xù)流失，市場(chǎng)就會(huì)越來越狹小，最終可能學(xué)校、醫(yī)院都會(huì)開始減少和合并，賺錢也會(huì)越來越難。
日本曾經(jīng)就出現(xiàn)小城市的房子，白送都沒有人要。
現(xiàn)在大家或許覺得天方夜談，但是隨著城市化進(jìn)一步的深入，這些趨勢(shì)會(huì)迅速且劇烈的顯現(xiàn)出來。
如果你的多套房子，依舊放在人口持續(xù)流失、出生率持續(xù)下滑、且沒有產(chǎn)業(yè)支撐的小縣城或者三四線城市。
這兩年千萬要注意尋找機(jī)會(huì)，把自己的資產(chǎn)放在更有增長(zhǎng)潛力的地方。
這兩年，不少政策也在提示同樣的未來。
不然為何要提到全國統(tǒng)一大市場(chǎng)，為何要提倡破除社會(huì)對(duì)人員流動(dòng)的限制，為何要進(jìn)一步的收儲(chǔ)？
核心就是為了方便更多的人，生活在大城市之中。
所以我說，未來核心城市，只會(huì)擠滿更多的人。