萬科化債，迎來了新進(jìn)展。
1月9日晚間，萬科A公告顯示，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。截至目前，本次融資余額20.4億元。這意味著，這項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃獲得展期，展期期限或?yàn)閮赡辍?/p>
雖然有了債務(wù)展期的積極信號(hào)，但與此同時(shí)，萬科的債券波動(dòng)仍然引發(fā)外界關(guān)注。債券波動(dòng)事關(guān)萬科債券兌付的信心，也進(jìn)一步指向其償債壓力。公司股價(jià)也持續(xù)走低，截至1月10日收盤，萬科A股價(jià)為6.69元，跌3.74%。
萬科面對(duì)的壓力，到底有多大？
圖/視覺中國(guó)
壓力有多大？
剛剛過去的2024年，萬科的還債任務(wù)順利完成，但這并不代表著萬科可以松口氣。
1月9日，多只萬科境內(nèi)債走低，“22萬科02”跌超15%，“22萬科06”跌超6%；1月10日，下跌勢(shì)頭持續(xù)，其中“21萬科06”價(jià)格跌至57元人民幣的紀(jì)錄新低。美元債方面，1月8日盤中，萬科2027年11月到期美元債勢(shì)創(chuàng)去年4月12日以來最大跌幅。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴中國(guó)新聞周刊，地產(chǎn)債一定程度上能夠反映當(dāng)前投資人和資本市場(chǎng)對(duì)公司的信心，近日萬科債券走低或表明市場(chǎng)目前對(duì)萬科流動(dòng)性的擔(dān)憂。
公司最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月30日，萬科企業(yè)的短期債務(wù)從截至2023年底的620億元升至1168億元。而公司現(xiàn)金流僅為797.45億元，無法覆蓋其短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比僅為0.66。這表明公司在短期償債能力上存在不足。
更重要的是，2025年萬科將迎來償債“高峰期”。
據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權(quán)的境內(nèi)公開債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元，另有兩筆境外債到期，存續(xù)本金規(guī)模約為66.4億元。
其中，2025年一季度是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需要兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當(dāng)月需兌付4.55億美元。
另據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，截至1月10日，萬科發(fā)行的存續(xù)期債券存量規(guī)模為487.43億元，數(shù)量共30只。以期限1—3年期為主，其中1年以內(nèi)到期的金額達(dá)到178.90億元，其票面利率大多在3%以上，略高于同評(píng)級(jí)同期限的其他家房企所發(fā)地產(chǎn)債。
與此同時(shí)，萬科的現(xiàn)金流持續(xù)吃緊。
銷售回款是房企自有資金最主要來源，業(yè)績(jī)下滑讓萬科面臨一定的挑戰(zhàn)。
2024年前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2199億元，同比下降24.3%；歸母凈利潤(rùn)虧損179.43億元，同比下降231.7%。萬科在財(cái)報(bào)中指出，造成虧損的主要原因之一是開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑，同時(shí)公司加大計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
這背后是持續(xù)下滑的銷售表現(xiàn)。2024年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。
另一方面也和2022年之前高成本拿地有關(guān)。
雖然早在2018年萬科董事會(huì)主席郁亮就喊話“活下去”，但萬科在2018、2019、2021年地產(chǎn)行業(yè)拿地總金額排行第一，2020年排行第二。萬科管理層在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司確實(shí)在2022年之前存在非理性拿地的情況，影響了利潤(rùn)。
如何走出困境？
面對(duì)債券到期償付的壓力，積極尋求化債方法成為當(dāng)務(wù)之急。
在劉水看來，為應(yīng)對(duì)今年的償債壓力，房企應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，在加快銷售去化、加快出售資產(chǎn)、回籠資金的同時(shí)，還應(yīng)做細(xì)“節(jié)流”方面的工作，減少拿地、減少支出，積極進(jìn)行債務(wù)重組，與債權(quán)方溝通協(xié)商。
2024年9月26日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門打出一套“組合拳”，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月、11月全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。
12月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在北京表示，在一系列政策措施作用下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到有效提振，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以及市場(chǎng)信心的恢復(fù)有助于房地產(chǎn)企業(yè)迎來轉(zhuǎn)機(jī)，但系列利好從政策端傳導(dǎo)到實(shí)際銷售端需要一個(gè)過程。
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖進(jìn)一步指出，2025年是萬科的“償債高峰年”，集中到期的大額債務(wù)考驗(yàn)其資金調(diào)配能力?？紤]到短期償債壓力較大，萬科或需依賴外部融資和資產(chǎn)變現(xiàn)維持流動(dòng)性。
“雖然萬科賬上貨幣資金規(guī)模較大，但扣除預(yù)售監(jiān)管資金后實(shí)際可用資金有限，銷售回款不足可能進(jìn)一步加劇流動(dòng)性緊張。評(píng)級(jí)下調(diào)使得萬科在國(guó)際資本市場(chǎng)融資成本上升?！秉S立沖告訴中國(guó)新聞周刊。
融資端的修復(fù)的確需要時(shí)間。站在行業(yè)角度來看，劉水分析，“9·26”中央政治局會(huì)議提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，相關(guān)部門及地方積極落實(shí)政策。2024年9月以來，在上年低基數(shù)影響下，房企債券融資總額同比連續(xù)回正。房企融資略有回暖，政策加力有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)。
2024年以來，萬科也加大了資產(chǎn)處置的力度。萬科陸續(xù)處置了上海七寶萬科廣場(chǎng)50%股權(quán)，深圳灣超級(jí)總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權(quán)等。僅2024年上半年，萬科通過出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就回籠資金93.4億元。
如何面對(duì)2025年的債務(wù)壓力？萬科回復(fù)中國(guó)新聞周刊表示，針對(duì)2025年將要到期的公開債務(wù)，公司會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付。
參考資料：
《萬科一筆20.4億元保險(xiǎn)資管融資展期2年》，2025-01-09，每日經(jīng)濟(jì)新聞
《債務(wù)問題再引關(guān)注，萬科回應(yīng)》，2025-01-09，財(cái)聯(lián)社
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