第三方機(jī)構(gòu)近期陸續(xù)出爐的樓市11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括成交、房?jī)r(jià)、摘地等多個(gè)維度的指標(biāo)均出現(xiàn)積極信號(hào)，需求端政策效果顯現(xiàn)。其中，在以“以價(jià)換量”策略為主導(dǎo)的二手住宅銷售市場(chǎng)中，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)“止跌轉(zhuǎn)漲”的積極信號(hào)值得關(guān)注。
展望后市，機(jī)構(gòu)預(yù)期，伴隨樓市政策呵護(hù)下以及房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)， 12月房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一定活躍度。
房?jī)r(jià)現(xiàn)止跌跡象
中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年11月，百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%，這一環(huán)比增幅為近三年的最高水平。具體來(lái)看，一線及二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.69%、0.33%。
中指研究院方面介紹，11月房企在核心城市保持較快推盤(pán)節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)城市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。比如，上海、寧波11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列，主要受海上·清和璽（上海）、大華斐勒公園（上海）、軌交縵島（寧波）等高價(jià)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性影響。
值得注意的是，在長(zhǎng)期以“以價(jià)換量”策略為主導(dǎo)的二手住宅銷售市場(chǎng)，也出現(xiàn)了局部的止跌轉(zhuǎn)漲。其中，深圳、成都、烏魯木齊、東營(yíng)共4城11月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個(gè)月全跌局面。整體來(lái)看，百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄，一線城市中北京、上海和廣州二手房房?jī)r(jià)跌幅較之前明顯收窄。
以上幾個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比的止跌轉(zhuǎn)漲，基于較好的成交表現(xiàn)。
以深圳為例，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，11月深圳全市二手住宅過(guò)戶7125套，環(huán)比上升16.5%，二手住宅成交套數(shù)創(chuàng)近50個(gè)月新高。同時(shí)，全市一手住宅網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上升94.5%，新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為近46個(gè)月最高。成都二手房成交量同樣保持高位，部分業(yè)主提高掛牌價(jià)，帶動(dòng)成都二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.12%。
“房?jī)r(jià)止跌是地產(chǎn)基本面復(fù)蘇的標(biāo)志，也是判斷房企資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的前提?！?國(guó)信證券在近期發(fā)布的研報(bào)中，呼吁投資者關(guān)注房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲的重要意義。
根據(jù)國(guó)信證券觀察，此前每輪政策相對(duì)上一輪政策的房?jī)r(jià)跌幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，但本輪政策時(shí)點(diǎn)二手房最低掛牌價(jià)有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，推測(cè)是因?yàn)橄拶?gòu)政策放寬后成交量激增，快速消化了低價(jià)房源；二線城市緊隨其后，“以價(jià)換量”有望逆轉(zhuǎn)。
開(kāi)源證券進(jìn)一步提出，房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)路徑已經(jīng)顯現(xiàn)。該機(jī)構(gòu)表示，預(yù)計(jì)一線城市的政策調(diào)整將對(duì)需求側(cè)形成有力支撐，并逐步改善房?jī)r(jià)預(yù)期，進(jìn)而輻射二三線城市從而逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”，帶來(lái)房地產(chǎn)基本面改善。
多項(xiàng)指標(biāo)向好 機(jī)構(gòu)看高后市
得益于新政利好密集疊加，除了房?jī)r(jià)指標(biāo)之外，11月的成交、拿地等一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均有一定亮點(diǎn)。
在成交方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月新房成交延續(xù)U型走勢(shì)達(dá)到年內(nèi)新高。重點(diǎn)30城11月單月成交環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)60%。分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長(zhǎng)71%，累計(jì)同比降幅為15%，其中深圳漲幅顯著。
在企業(yè)銷售表現(xiàn)方面，中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1—11月，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為38516.0億元，同比下降32.9%，降幅較上月縮窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，華發(fā)股份、保利置業(yè)、中建東孚等11月當(dāng)月銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。
在拿地方面，中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年1—11月，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1—10月降幅大幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，其中北京一宗以總價(jià)153.32億元成交的地塊，刷新了北京土地出讓金紀(jì)錄。
展望后市，克而瑞方面認(rèn)為，11月利好政策密集疊加下，核心一二線城市整體仍處于持續(xù)放量期，30城新房成交同比回正，達(dá)年內(nèi)新高。12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績(jī)而進(jìn)行年末大促?？剂看擞绊?，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望回升，小幅翹尾。
中指研究院方面也判斷，“9?26新政”支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性“回穩(wěn)”。隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績(jī)，加大推盤(pán)力度，預(yù)計(jì)12月房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一定活躍度。