以前買房人都期盼著買房不要有公攤，期待哪一天可以取消公攤制度，按照套內(nèi)面積去買房?，F(xiàn)在，公攤正在以另一種方式消失。房產(chǎn)的產(chǎn)品迭代，正在一點(diǎn)點(diǎn)讓公攤成為過(guò)去時(shí)。
從2024年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始了一場(chǎng)零公攤的實(shí)驗(yàn)。在全國(guó)零公攤實(shí)驗(yàn)里，走的最早的，走的最快的是廣州。
廣州的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)化到了什么程度呢，這個(gè)可以給大家看看。
今年的9月份，招商蛇口以底價(jià)10.18億元，樓面價(jià)1.3萬(wàn)/㎡的價(jià)格拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，前幾天這個(gè)項(xiàng)目出產(chǎn)品和戶型了，戶型實(shí)用面積最高能干到140%。
這不是什么豪宅和改善住宅啊，按照小區(qū)面積段的區(qū)間82㎡、110㎡和125㎡來(lái)算，只能算個(gè)剛改樓盤。
給大家看下它逆天的110平的戶型，110平的戶型實(shí)用率139%，能做到4+1房?jī)尚l(wèi)還帶露臺(tái)。
這是廣州目前實(shí)施的第一個(gè)第四代產(chǎn)品的樓盤。
廣州主城區(qū)即將開(kāi)盤的新盤，雖然還沒(méi)有實(shí)施第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)，但是也出現(xiàn)了實(shí)際使用面積達(dá)到130%的戶型。
拿越秀在白云和荔灣的兩個(gè)即將開(kāi)盤的新盤來(lái)說(shuō)。
越秀在荔灣老西關(guān)的河柳街地塊，是個(gè)核心老城的純剛需盤，最小面積68㎡，最大面積也就只有98㎡，但是它的實(shí)際使用面積能做到最高130%。
68㎡的三房?jī)尚l(wèi)，82㎡的三房?jī)尚l(wèi)和98㎡的四房?jī)尚l(wèi)，新規(guī)后的高得房率讓小戶型能做出之前100平以上的居住體驗(yàn)感。
另一個(gè)越秀在白云梅花園板塊的新盤，也是個(gè)剛需盤，只有88平和105平，實(shí)際使用面積最高達(dá)到130%，全部都是四房?jī)尚l(wèi)。
這三個(gè)即將開(kāi)售的新盤，代表了廣州現(xiàn)在最高得房率的產(chǎn)品。
除了這三個(gè)樓盤，廣州目前市場(chǎng)上在售的新盤，只要是建筑新規(guī)之后入市的，100%以上的得房率已經(jīng)成為了標(biāo)配。
在廣州甚至已經(jīng)形成這樣的現(xiàn)象，買房能選新房不選二手，新房一定要買建筑新規(guī)后的產(chǎn)品。
廣州的產(chǎn)品之所以做到如此高的得房率主要是因?yàn)槿ツ?1月份廣州建筑新規(guī)的發(fā)布。
去年11月份，廣州公布了最新的《容積率辦法》，將住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容的比例從不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)。
半開(kāi)敞空間指的就是陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)這些，半開(kāi)敞空間贈(zèng)送一半面積，這就給開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上留出了尺度。
后面開(kāi)發(fā)商們就猛卷戶型設(shè)計(jì)，使得得房率越來(lái)越高，不僅消滅了公攤，甚至出現(xiàn)了100平的建筑面積，實(shí)際使用140平的局面。
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不僅是廣州一個(gè)城市出臺(tái)了建筑新規(guī)，自2024年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市都在計(jì)容新規(guī)上做了調(diào)整。
今年的5月份，濟(jì)南出了新的計(jì)容細(xì)則，對(duì)第四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目和普宅都做了計(jì)容方面的全方位調(diào)整。
佛山住建局等9個(gè)部門聯(lián)合發(fā)出通知，將住宅套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的折半計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提升到20%，并取消了對(duì)單個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深和面積限制。
合肥7月發(fā)布計(jì)容的新通知，放寬陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)計(jì)容規(guī)則，如投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標(biāo)準(zhǔn)陽(yáng)臺(tái)，不管封閉與否，均只計(jì)一半容積率。
深圳今年的建筑設(shè)計(jì)規(guī)則中，增加了計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積的內(nèi)容，此前深圳陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不能超2.4米，修訂后可以將進(jìn)深做大，飄窗的進(jìn)深也從0.6增加到0.8。
……
西安、珠海、昆明、湖州等地都做了計(jì)容新規(guī)的調(diào)整，調(diào)整之后，各地的新規(guī)后產(chǎn)品如雨后春筍般往外冒。第四代住宅的概念逐漸在全國(guó)范圍內(nèi)得到了普及。
第四代住宅，又稱城市森林花園住宅，主打把地面的庭院放到高層上，讓每個(gè)高層住戶都擁有空中花園。
在實(shí)際落地上，第四代住宅最大的特點(diǎn)就是高得房率和擁有大露臺(tái)。
在全國(guó)現(xiàn)在落地第四代住宅的已經(jīng)有100多個(gè)項(xiàng)目，得房率大多都在100%之上，最高的得房率能拉到144%。不過(guò)各個(gè)城市的第四代住宅多是在改善項(xiàng)目和豪宅上。
比如重慶的第四代住宅主力面積在127㎡以上，西安的第四代住宅主力面積在130㎡往上。
小戶型的剛需項(xiàng)目也有，但是在全國(guó)范圍內(nèi)比較少。
這里面值得一提的，100%以上高得房率和第四代住宅并不能完全劃上等號(hào)。最明顯的一個(gè)區(qū)別是有沒(méi)有露臺(tái)。
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這一次的全國(guó)范圍內(nèi)的計(jì)容調(diào)整和100%得房率產(chǎn)品的興起，正在形成一股產(chǎn)品迭代的潮流?，F(xiàn)在看普遍的得房率是100%-110%，不排除后面戶型設(shè)計(jì)越來(lái)越卷，出現(xiàn)得房率150%，160%的新產(chǎn)品。
很多人都沒(méi)有意識(shí)到這件事對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大，可以這么說(shuō)，這股產(chǎn)品迭代潮將會(huì)成為房子新時(shí)代產(chǎn)品和舊時(shí)代產(chǎn)品的分界線。
現(xiàn)在還是新產(chǎn)品和舊產(chǎn)品的過(guò)渡期。度過(guò)過(guò)渡期之后，以后的新房市場(chǎng)，100%以上得房率的產(chǎn)品會(huì)成為標(biāo)配。在新產(chǎn)品和以前的二手房舊產(chǎn)品之間也會(huì)形成明顯的價(jià)格差距。
以前得房率70-90%的二手房，房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)梯隊(duì)，100%以上得房率的新產(chǎn)品會(huì)形成一個(gè)梯隊(duì)。
這兩年因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的低迷，100%得房率新產(chǎn)品和二手舊產(chǎn)品在價(jià)格上并沒(méi)有差別太大，尤其是在大灣區(qū)的剛需盤，因?yàn)樾路扛?jìng)爭(zhēng)的加劇，甚至出現(xiàn)了高得房率新規(guī)產(chǎn)品的價(jià)格比低得房率二手房?jī)r(jià)格更新的反?，F(xiàn)象。