“經(jīng)過三年不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底?！?0月17日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上一錘定音！
他在這句話之后還有一個判斷，“對房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。”
住建部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責人共同出席了10月17日的發(fā)布會，介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關情況。
圖源： 國新網(wǎng)
經(jīng)歷了三年調(diào)整的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在太需要信心了！客觀地說，之前很多人都不敢預期樓市的未來，也許是怕希望越大、失望越大，但這次市場一線反饋的“止跌回穩(wěn)”的信號太強烈了，這一次不同于2023年初集中釋放需求后的短期“上揚”。
“止跌”、”筑底”是重建房地產(chǎn)市場信心的必經(jīng)過程，其實即使是在近幾年的樓市調(diào)整中，也階段性的出現(xiàn)成交量大增的小周期，其背后的邏輯反映了購房需求依然較多，尤其是一線城市、熱點二線城市等，只是購房者對樓市下行趨勢仍很難把握，這延長了有實際住房需求的購房者的入市周期。
實際上，很多購房者都在等待那個明確的樓市“止跌”、“筑底”信號。如今，這個信號終于非常明確地釋放出來了！
樓市筑底，“回穩(wěn)”信號明確
先來看看官方的權威信息，住建部部長倪虹在發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底，10月相關數(shù)據(jù)一定會是積極樂觀的結果。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，從目前數(shù)據(jù)來看，預計10月份樓市成交量、認購量會出現(xiàn)比較大的增長，出現(xiàn)超過50%的環(huán)比增長也是有可能的，同比也會出現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。
他還舉例稱，上海外環(huán)以外的一些區(qū)域，市場交易明顯拉升，在很大程度上說明購房門檻的降低，持續(xù)拉升了市場交易量。
“這個數(shù)據(jù)就已經(jīng)代表了市場在一定程度上的復蘇，價格方面，之前有項目已將房價上調(diào)2%，或者說取消了一些折扣，也是說明我們市場基本面發(fā)生了重要的變化?！眹儡S進表示。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出， 當前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現(xiàn)“超預期”，核心城市市場呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢，預計短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長。
來源： 罐頭圖庫
據(jù)“野馬財經(jīng)”觀察，經(jīng)過近三年的調(diào)整，現(xiàn)在樓市也具備了“筑底”的基礎，比如相比2016～2017年的房價，一二線等不同級別的城市房價有程度不等的回調(diào)，極大降低了購房成本，疊加近期政策利好的釋放，樓市成交量持續(xù)提升。
北京鏈家通州門店的經(jīng)理介紹說，“政策太給力了，最近成交量特別大！上周末（10月13日~10月14日）一天成交800多套，平時工作日也是300套~400套，不僅延續(xù)了國慶假期的熱度，甚至還有繼續(xù)增加的趨勢?！?/p>
照這個趨勢 ，10月份北京二手房成交量超1.5萬套基本是定局，甚至有望超過2萬套！上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，其上周成交穩(wěn)定在900套左右，周日則達到1334套，預計10月成交大概率超2萬套。
來源：國慶期間·中建壹品某項目售樓處
緊鄰北京的天津樓市也出現(xiàn)成交“超預期”的好轉(zhuǎn)，天津一曲天辰項目負責人介紹稱，他們國慶假期一周的成交量都超過了之前一個月的量，而且項目熱度還在持續(xù)。
“野馬財經(jīng)”還觀察到，房地產(chǎn)“一城一策”的力度也在進一步加大，除了降首付、降房貸利息、放寬或取消限購政策外，近期部分城市出臺了更多“接地氣”的購房優(yōu)惠政策，比如成都買房即可落戶、四川資陽更推出“買房推薦就業(yè)崗位”的惠民政策。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟加快復蘇，核心城市市場量價或?qū)⒅灼蠓€(wěn)。
前海開源基金首席經(jīng)濟學家楊德龍表示， 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動其止跌回穩(wěn)意義重大，關系到上下游六十多個行業(yè)的發(fā)展，有利于推動經(jīng)濟復蘇。 考慮到我國居民家庭資產(chǎn)70%配置在房產(chǎn)上，如果房價企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場成交量能夠再次活躍，無疑 能增加家庭財富，從而拉動投資、提振消費。
“十大令箭”齊發(fā)力，
四萬億信貸年底前落地！
“組合拳”怎么打？在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。
“四個取消”，是指調(diào)整或取消各類限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；
“四個降低”，是指住房公積金貸款利率降0.25個百分點，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例降至15%，以及降低存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房稅費負擔；
“兩個增加”，是指通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，其中指出要將所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸。
來源：罐頭圖庫
“四個取消”和“四個降低”的政策已經(jīng)在國慶節(jié)前釋放，可以說起到了立竿見影的效果。尤其是一線城市的樓市反饋，在成交量、帶看量、到訪量等關鍵數(shù)據(jù)上均出現(xiàn)“翻倍”的情況。
“兩個增加”的政策則是近期新增的樓市調(diào)整政策，格外引人關注，熟悉房地產(chǎn)市場的朋友其實對貨幣化安置以及“白名單”項目信貸都不陌生。
先說說貨幣化安置政策，在“野馬君”的記憶中，貨幣化安置對樓市而言可以說是“一劑猛藥”。
一位來自《中國房地產(chǎn)報》長期關注地產(chǎn)市場的資深媒體人分析認為，這次新增100萬套貨幣化安置房可看作是“第三棚改（城中村、老舊區(qū)域）”的到來，造福城市住房剛需人口。
他分析稱，我國的“棚改”最早要追溯到2004年，遼寧率先啟動的棚戶區(qū)改造工程，而全國棚改的啟動則始于2008年。
從2008年到2012年，屬于第一輪棚改階段，主要集中于大城市，該階段全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶。從2008年到2012年，中央及地方政府棚改累計投資超過4000億元。
2014年，國家確立“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”的目標。2015-2019年啟動第二輪棚改，棚改開始直達縣城，縣城房價也受益開始上漲。各級政府都投入了海量資金支持，棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增抵押補充貸款資金近8000億元。
10月17日的發(fā)布會內(nèi)容顯示，全國僅35個大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。
這次提出的新增實施100萬套貨幣化安置房，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，就可以提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙認為，這次的100萬套貨幣化安置房，并不意味著全國“大拆建”大規(guī)模開啟，主要體現(xiàn)在本次改造規(guī)模較小，100萬套的規(guī)模較之前棚戶區(qū)改造的規(guī)模相對較小，2014年改造棚戶區(qū)470萬戶以上，2016年開工改造600萬套。這也說明新政策相比之前，“微操作意識”更為清晰。
值得關注的是，住建部部長倪虹表示，如果該項工作做得好，還可以擴大改造規(guī)模。
而對于“白名單”項目信貸，這個政策更不陌生。所謂“白名單”是指以在建房地產(chǎn)項目為融資支持對象的名單，從信貸層面支持合規(guī)項目“保交房”。
據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局披露，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元；另據(jù)此次國新辦新聞發(fā)布會數(shù)據(jù)，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。
發(fā)布會明確，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元，也就是說在接下來的2個半月，要增加1.77萬億元的信貸。
來源： 罐頭圖庫
這意味著，四季度將會有更多的房地產(chǎn)在建項目獲得信貸支持，這一方面是給購房者再吃一顆“定心丸”，在“保交樓”、“保交房”層面上，積極保障購房人群的權益；另一方面，則是用“翻倍”的信貸規(guī)模扶持合格項目平穩(wěn)運營。
王小嬙分析稱，“白名單”項目的信貸規(guī)模增加有利于房企的發(fā)展，緩解行業(yè)資金緊張局面，房企有足夠的資金建設項目，有利于房企按時交房。在保交付的前提下，會提振市場對于新房市場的信心，有利于行業(yè)的良性循環(huán)。
目前來看，房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”趨勢明顯，購房者對樓市平穩(wěn)的信心也更為充足。