“大家都在同一條船上?！?/p>
在被投資者問及旗下高端商場海港城今年上半年的銷售表現(xiàn)時，九龍倉置業(yè)主席兼常務(wù)董事吳天海如是回答，“我們的表現(xiàn)與市場一致，沒有跑贏大盤，奢侈品類與非奢侈品類之間沒有太大差異，everybody is in the same boat?！?/p>
消費市場進(jìn)入調(diào)整周期，高端商場未能走出獨立行情。房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力開始蔓延到向來穩(wěn)健的港資房企，維港兩岸的置地廣場、太古廣場、IFC、K11、海港城等高端商場背后的港資房企們，不得不直面市場下行的挑戰(zhàn)。
今年上半年，以長實集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)等為代表的老牌港資房企，出現(xiàn)盈利下滑甚至虧損的情況。
根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，長實集團(tuán)、新世界發(fā)展、恒隆地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、九龍倉置業(yè)8家港資房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入約1033億港元，同比下滑18.64%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤約161億港元，同比大降179億港元。
多家房企均在財報或業(yè)績會上表達(dá)了對市場持續(xù)下行的擔(dān)憂。
長實集團(tuán)在財報中表示，地緣政治壓力及貿(mào)易沖突持續(xù)為全球經(jīng)濟(jì)帶來各種挑戰(zhàn)；九龍倉置業(yè)指出，本港營商環(huán)境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業(yè)務(wù)營運能力，零售業(yè)和酒店業(yè)飽受消費模式轉(zhuǎn)變的沖擊；恒隆地產(chǎn)董事長陳文博坦承，“股價也好，業(yè)績也好，有一點挑戰(zhàn)，有一點壓力?！?/p>
業(yè)績承壓，但多數(shù)港資房企仍表達(dá)了對未來的長期看好，抄底投資。
恒隆地產(chǎn)和香港置地借市場調(diào)整期，對旗下上海恒隆廣場、香港中環(huán)置地廣場進(jìn)行擴(kuò)建升級。太古地產(chǎn)主席白德利稱，太古地產(chǎn)的一千億港幣投資計劃進(jìn)展理想，迄今已承諾投放超過60%資金。
“盡管核心市場出現(xiàn)疲態(tài)，尤其香港辦公樓市場表現(xiàn)低迷，但我們對于在中國香港和中國內(nèi)地的自身業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)增長依然充滿信心，尤其看好北京、上海及大灣區(qū)。”白德利表示。
罕見虧損
過去三年，港資房企的營業(yè)收入、凈利潤就已呈現(xiàn)下滑趨勢，今年的降幅尤為明顯。
Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年的上半財年，長實集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)等8家港資房企的總營業(yè)收入分別為1437.98億港元、1269.84億港元、1033.11億港元，歸屬母公司股東的凈利潤分別為418.79億港元、340.68億港元、161.41億港元，逐年下滑。
今年上半年，多家房企盈利出現(xiàn)雙位數(shù)的跌幅，個別虧損。
其中，長實集團(tuán)收入220.08億港元，同比下降10.55%，股東應(yīng)占溢利86.3億港元，較2023年上半年的103.31億港元下降16.47%。凈利潤下滑的原因指向物業(yè)銷售收入確認(rèn)減少導(dǎo)致利潤貢獻(xiàn)降低——上半年長實集團(tuán)實現(xiàn)物業(yè)銷售收入46.35億港元，同比下降43.79%；實現(xiàn)收益18.21億港元，同比下降48.41%。
太古地產(chǎn)的收入則為72.79億港元，同比基本持平，股東應(yīng)占溢利17.96億港元，同比下降19%。太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦表示，盡管2023年顯著復(fù)蘇，香港零售組合期內(nèi)受多項宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗因素影響，持續(xù)出境旅游及游客消費習(xí)慣改變，均對零售市場產(chǎn)生不利影響。
恒隆地產(chǎn)收入約61.14億港元，同比增長17%，股東應(yīng)占凈利潤約10.61億港元，同比減少55.68%。恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏在回答媒體提問時直言，“你問我未來的前景，我們也看不透，暫時也不敢望得太遠(yuǎn)，現(xiàn)下是保本保命的時候。”
香港置地、九龍倉置業(yè)、新世界發(fā)展則罕見出現(xiàn)虧損。
今年上半年，香港置地實現(xiàn)收入9.72億美元，較去年同期的6.70億美元增長45.1%，但歸屬于股東的凈虧損從去年同期的3.33億美元擴(kuò)大至8.33億美元。
九龍倉置業(yè)收入65.01億港元，同比微增0.43%，股東應(yīng)占虧損10.52億港元，與去年同期的盈利18.05億港元相比，驟降158.28%。
九龍倉置業(yè)將業(yè)績不振歸因于市場疲弱?！跋愀廴刖陈糜握谄D苦經(jīng)營之際，出境旅游日益增加亦進(jìn)一步打擊本地消費。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數(shù)下增長平平，其后在三月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，疫情后恢復(fù)向上的走勢中止并掉頭向下，第二季的零售銷售更出現(xiàn)雙位數(shù)急劇下滑?！?/p>
新世界發(fā)展的業(yè)績預(yù)告稱，由于在2023財年落成并移交的主要項目缺乏收益確認(rèn)、投資及發(fā)展物業(yè)及商譽重估或耗蝕虧損、出售事項的確認(rèn)虧損，以及年內(nèi)利率持續(xù)高企及人民幣貶值，其預(yù)計于2024財年錄得股東應(yīng)占虧損（包括持續(xù)及已終止經(jīng)營業(yè)務(wù)）為190億港元至200億港元之間。
賬面巨“虧”
港資房企盈利下滑原因有二：一是賺錢變得更難了，賣房、收租的收入都在縮水；二是房價深度回調(diào)，殃及投資物業(yè)估值。
長實集團(tuán)、太古地產(chǎn)、香港置地都是香港知名“大地主”，在中環(huán)、尖沙咀等核心地段坐擁大量經(jīng)營性物業(yè)。由于市場不景氣和供應(yīng)過剩，擁有香奈兒、愛馬仕、路易威登等奢侈品牌租戶的包租公們也過起了緊日子。
今年上半年，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)組合太古廣場、太古城中心、東薈城名店倉的零售額分別下跌13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98億港元；辦公樓物業(yè)組合方面，由于供應(yīng)不斷增加，疊加需求疲軟，租金受壓，租金收入下跌7%至25.76億港元，截至今年6月末的出租率為89%。
恒隆地產(chǎn)本港市場的租賃業(yè)務(wù)收入下跌8%至15.48億港元。零售物業(yè)由于主要商業(yè)區(qū)及旅游區(qū)部分主要租戶租金下調(diào)，導(dǎo)致收入下挫；辦公物業(yè)面對市場不景，恒隆地產(chǎn)主動下調(diào)部分辦公樓租金，主要涉及中環(huán)一帶租戶，收入下跌14%，出租率為83%。
九龍倉置業(yè)兩大商業(yè)地標(biāo)海港城和時代廣場寫字樓部分，出租率分別為88%、87%，收入分別下跌2%、8%，盈利分別下跌5%、10%，商業(yè)部分得益于海港城面向廣東道長達(dá)530米的臨街店面上的16個奢侈品牌繼續(xù)吸引眾多顧客到訪購物，盈利保持微增。
“目前所有物業(yè)種類都供過于求，惟冀（希望）匯率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升?！本琵垈}置業(yè)表示。
投資物業(yè)賬面價值縮水，對當(dāng)期利潤表現(xiàn)造成負(fù)面影響，是港資房企盈利能力削弱的主因。
投資物業(yè)重估損益，是企業(yè)所持有的商業(yè)、酒店、辦公等投資物業(yè)，在報告期內(nèi)按照公允市值波動進(jìn)行重新估值后發(fā)生的凈值差額，計入當(dāng)期損益。當(dāng)行業(yè)承壓，投資物業(yè)公允價值下降，房企的業(yè)績表現(xiàn)不可避免受到波及。
投資物業(yè)公允價值大幅縮水，是九龍倉置業(yè)業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因。根據(jù)九龍倉置業(yè)公告，截至今年6月末，其投資物業(yè)資產(chǎn)總額為2230億港元，產(chǎn)生2%的重估減值。其中，海港城（不包含三間酒店）評估值下降29億港元至1516億港元，時代廣場估值下降13億港元至460億港元。
在計入投資物業(yè)重估減值后，九龍倉置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元；若剔除減值影響，整體營收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉置業(yè)管理層表示，如果零售市場表現(xiàn)持續(xù)疲弱，不排除下半年仍需要減值。
值得注意的是，九龍倉置業(yè)在財報中指出，集團(tuán)資產(chǎn)凈值較五年前降低16%。
虧損8.3億美元的香港置地同樣將業(yè)績不振歸因于減值撥備。
香港置地表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場環(huán)境變化使集團(tuán)對開發(fā)項目的定價進(jìn)行全面審查，計提了總計2.95億美元的非現(xiàn)金撥備，受影響的項目主要位于武漢、南京和重慶的非黃金地段。
“這些撥備是當(dāng)基于市場可比價格的預(yù)期銷售價格低于賬面價值才需要計提的”，如扣除非經(jīng)常性撥備影響，香港置地今年上半年股東應(yīng)占利潤為2.88億美元，雖然同比下降31.75%但仍保持盈利。
重倉內(nèi)地的新世界發(fā)展亦出現(xiàn)巨額賬面浮虧。
截至2023年末，新世界發(fā)展在內(nèi)地的土儲總建面約435萬平方米，核心物業(yè)發(fā)展項目主要分布于廣州、深圳、佛山、武漢、寧波、沈陽等城市。受房價回調(diào)影響，新世界發(fā)展在2024財年進(jìn)行一次性非現(xiàn)金重估或耗蝕虧損，總額在85億港元至95億港元之間，預(yù)計錄得股東應(yīng)占虧損在190億港元至200萬港元之間。
不過，對投資物業(yè)進(jìn)行減值撥備，是房企提前釋放風(fēng)險的常規(guī)操作，而非經(jīng)營層面出現(xiàn)根本性問題。
太古地產(chǎn)今年上半年錄得投資物業(yè)公平值虧損8.79億港元，2023年同期為16.35億港元?！巴顿Y物業(yè)公平值變動屬于非現(xiàn)金性質(zhì)，不會對公司的營運現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響”，白德利說。
抄底投資
對于大部分港資房企來說，當(dāng)下的困難大約是其數(shù)十年乃至上百年發(fā)展長河中的一朵浪花。見慣了風(fēng)浪的“老船長們”紛紛在市場谷底追加投資，希冀把握市場輪轉(zhuǎn)機會。
“太古地產(chǎn)對中國內(nèi)地市場長遠(yuǎn)前景之信心，反映在規(guī)劃中的投資項目上?！卑椎吕硎荆诺禺a(chǎn)的千億港元投資計劃進(jìn)展理想，迄今已承諾投放超過60%資金，其中，投放500億港元于內(nèi)地市場，進(jìn)一步擴(kuò)展及提升現(xiàn)有項目；投放300億港元于香港市場，擴(kuò)展核心商業(yè)物業(yè)組合太古坊及太古廣場；投放200億港元于香港、內(nèi)地、東南亞多個新市場，發(fā)展住宅買賣項目。
太古地產(chǎn)在內(nèi)地的投資主要位于上海、西安、三亞、廣州及北京。
在上海，太古地產(chǎn)落地兩個大型綜合體項目，上海前灘綜合發(fā)展項目、上海洋涇綜合發(fā)展項目，上海已成為太古地產(chǎn)在內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模最大的城市。在廣州，太古地產(chǎn)與廣州珠江實業(yè)集團(tuán)合作，在荔灣聚龍灣片區(qū)建設(shè)大型綜合發(fā)展項目的零售部分，并于今年8月投得天河路387號項目，翻新作為高級零售物業(yè)太古匯的新增部分，令太古匯建筑面積增長43%。
彭國邦表示，太古地產(chǎn)的1000億港元投資計劃自2022年宣布推進(jìn)至今進(jìn)展理想，尤其是中國內(nèi)地市場，中國內(nèi)地市場為推動收入增長的關(guān)鍵，在長遠(yuǎn)擴(kuò)展計劃中亦具有重要的策略意義。
“于2027年前在6個內(nèi)地城市發(fā)展11個主要以零售主導(dǎo)的大型商業(yè)項目”——這是白德利給太古地產(chǎn)制定的目標(biāo)。
恒隆地產(chǎn)選擇擴(kuò)建上海恒隆廣場。
陳文博稱，上海的競爭越來越激烈，恒隆廣場擴(kuò)建目的就是提供更多空間，滿足當(dāng)前年輕人的需求?！俺煤暧^市場的放緩時間，如果我們可以不花太多錢，但是可以讓我們的產(chǎn)品做得更好，其實更應(yīng)該加快進(jìn)行?！?/p>
香港置地在6月底宣布啟動“Tomorrow’s CENTRAL”項目，計劃投資超過4億美元，擴(kuò)建升級置地廣場零售物業(yè)組合，為顧客帶來頂級奢華購物體驗。此外，香奈兒、愛馬仕、蒂芙尼、迪奧等置地廣場多家現(xiàn)有奢侈品牌租戶亦將額外投資約6億美元，參與項目設(shè)計與打造嶄新體驗。
相對而言，負(fù)債凈額與總資本凈額比僅為5.5%的長實集團(tuán)較為保守。長實集團(tuán)主席李澤鉅表示，長實有耐心，從來不會抱有“志在必得”的心態(tài)?！爱?dāng)香港或內(nèi)地有龐大的投資機會時，我們有能力隨時動用大量資金回來進(jìn)行投資。”
盡管管理層們在業(yè)績會上、在財務(wù)報表中集體釋放信心，表示看好市場長期向好，但眼下的困難亦是客觀存在的。
摩根大通、花旗銀行等機構(gòu)對多家港資房企給出中性評級。
基于對長實集團(tuán)未來盈利前景的評估，花旗銀行將長實集團(tuán)的目標(biāo)價從36港元下調(diào)至33.5港元?；ㄆ煦y行稱，長實集團(tuán)作為香港的主要地產(chǎn)開發(fā)商，擁有多個在建和規(guī)劃中的項目。然而，市場環(huán)境的變動和項目進(jìn)展的不確定性可能對公司的盈利能力產(chǎn)生影響。
吳天海也說，“我們預(yù)計今年下半年不會有太大的驚喜?！?/p>