作者：王晨婷
“存量房貸降到多少你才不提前還貸？”這是最近社交網(wǎng)絡(luò)上時(shí)常被討論的話題。
新房利率一降再降。據(jù)瑞銀方面估算，如今，新房房貸利率僅3.3%，而存量房貸利率平均達(dá)逾4.1%。80個(gè)基點(diǎn)的差距下，存量房貸高位站崗者“繃不住了”。
與此同時(shí)，大行房貸規(guī)?？s水、個(gè)人住房貸款不良率抬頭。近期，市場(chǎng)關(guān)于存量房貸降息的討論再起，有消息稱，存量按揭客戶有望與銀行重新協(xié)商房貸利率。
9月5日，關(guān)于招商銀行APP北京地區(qū)開始測(cè)試“存量房貸利率調(diào)整”功能的消息，也引起不少關(guān)注。對(duì)此，招商銀行方面表示，網(wǎng)傳該行APP截圖中的“存量房貸利率調(diào)整”是去年上線的功能，針對(duì)的是上輪房貸利率調(diào)整業(yè)務(wù)的辦理，并非當(dāng)前市場(chǎng)討論的本輪房貸利率調(diào)整。
還有消息稱，也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。據(jù)稱，該方案可能對(duì)首套和二套都適用，首次下調(diào)可能發(fā)生在未來幾周內(nèi)。
瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之預(yù)計(jì)，央行或在數(shù)月后下調(diào)存量房貸利率。
但存量房貸降息，壓力與動(dòng)力并存，首當(dāng)其沖的就是拖累銀行息差。招商銀行行長(zhǎng)王良日前明確表示，該政策還沒有得到確認(rèn)，如果落地將對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面的影響。
百萬房貸有望少還12萬
事實(shí)上，存量房貸降低并不是新鮮事。在去年9月，存量房貸利率已經(jīng)進(jìn)行過一次統(tǒng)一調(diào)整。
當(dāng)時(shí)的政策主要面向存量首套房，要求存量房貸下調(diào)后的LPR加點(diǎn)不能低于發(fā)放時(shí)的城市下限。央行指出，政策實(shí)施首周有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調(diào)，合計(jì)4973萬筆、21.7萬億元人民幣、平均降幅73BP，即居民每年減少償付1584億元。
按照央行發(fā)布的《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，截至2023年底，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率是4.27%。
如果具體到借款人，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，存量按揭利率下調(diào)70bp，估算可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約5%。
持續(xù)走低的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。（圖源：央行官網(wǎng)）
若新一輪存量房貸降息落地，可能會(huì)降多少？
開源證券首席宏觀分析師何寧在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)認(rèn)為，若調(diào)降存量房貸利率，潛在空間或2倍于2023年9月。具體的操作可能涉及兩方面，一是面向存量非首套房、類似于2023年9月的補(bǔ)降，存量非首套房貸規(guī)模約15.8萬億元，按50-75BP計(jì)算，則居民每年減少償付788億元-1182億元。
第二種可能性，即跟進(jìn)“517新政”。今年5月17日取消房貸利率下限后，二季度加權(quán)平均房貸利率迅速下降24BP，而存量房貸并未享有，該部分若按30-40BP計(jì)算，則居民每年減少償付1134億元-1515億元。
如果假設(shè)全部按揭貸款利率通過轉(zhuǎn)按揭和自主調(diào)整的形式下調(diào)至新發(fā)放利率水平，中金研報(bào)估算，存量按揭利率平均下調(diào)約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元。
按照100萬元按揭貸款、30年期等額本息還款計(jì)算，存量按揭利率下調(diào)60bp估算可降低借款人月供約340元，總還款額大約能省下12萬元。
房貸降息博弈
上海首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金融發(fā)展中心副主任劉煜輝近期表示，中國(guó)應(yīng)該大幅度地降低存量房貸（38萬億元）的利息水平， 甚至完全可以與10年期和30年期的長(zhǎng)期國(guó)債利率綁定。因?yàn)橹袊?guó)沒有完備的個(gè)人破產(chǎn)制度，與國(guó)際上通行做法比較，中國(guó)的銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是要小很多的。
然而，備受期待的存款房貸降息想要落地，還存在不少壓力。
國(guó)盛金融研究團(tuán)隊(duì)預(yù)測(cè)，若存量房貸利率下調(diào)，預(yù)計(jì)實(shí)際降幅將小于45bps，對(duì)銀行息差產(chǎn)生約6bps的負(fù)向影響，對(duì)凈利潤(rùn)增速影響約-5.3%。
凈息差，一般用以衡量銀行生息資產(chǎn)的獲利能力，也就是賺錢的能力，是銀行核心的效益性指標(biāo)之一，而凈息差降低，則意味著銀行從傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)中獲取的利潤(rùn)在持續(xù)減少。
近期，銀行凈息差逐漸止跌，但仍處歷史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，較上年末下降了0.14個(gè)百分點(diǎn)，共30家A股上市銀行凈息差低于1.8%的“警戒線”。
不過，中金研報(bào)認(rèn)為，雖然存量按揭利率的可能調(diào)整對(duì)銀行息差形成影響，但假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整，預(yù)計(jì)對(duì)于息差的總體影響是中性的。
“實(shí)際上，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、或者是通過經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力。”研報(bào)稱，息差能否企穩(wěn)，根本上取決于居民是否通過償債壓力降低實(shí)現(xiàn)信貸需求的改善。
提前還貸的現(xiàn)象“風(fēng)靡”近一年，按揭早償率仍位于14%左右的高位，還可能存在使用消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭的空間。在提前還貸壓力較大的情況下，調(diào)整存量房貸利率在一定程度上對(duì)銀行和借款人來說是“雙贏”，也能釋放更多消費(fèi)活力。
但若考慮“轉(zhuǎn)按揭”，銀行要面臨的壓力或許更大。
轉(zhuǎn)按揭，簡(jiǎn)單來說，是將目前房貸換成其他銀行利率更低的房貸。顏湄之估計(jì)，若允許按揭貸款人自行轉(zhuǎn)換銀行，就會(huì)刺激競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)把銀行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，對(duì)銀行利潤(rùn)影響嚴(yán)重。她預(yù)計(jì)，目前不會(huì)完全開放轉(zhuǎn)換按揭，但若最終要市場(chǎng)化的話，相信會(huì)朝著此方向發(fā)展。
招商銀行行長(zhǎng)王良日前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，招行還沒有接到宏觀按揭管理部門，人民銀行或者國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。“這方面政策推出的話，對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定負(fù)面的影響。宏觀管理部門會(huì)做好充分論證和研究，推出這樣的政策?！蓖趿急硎尽?/p>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，盡可能一次性降到中長(zhǎng)期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進(jìn)而減少提前還貸，鼓勵(lì)按揭買房。
“盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢(shì)。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤(rùn)也是不變的，而且資金成本也下降了。對(duì)商品房銷售的影響，趨勢(shì)上無法扭轉(zhuǎn)，但斜率上可以緩解下滑?！崩钣罴螌?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)說。
對(duì)于借款人來說，比起期待存量房貸利率的調(diào)整，目前更現(xiàn)實(shí)的方式或許是“商轉(zhuǎn)公”。
近期，已有山東青島、江西贛州、安徽宣城等近30個(gè)城市的住房公積金中心發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，借款者可根據(jù)相關(guān)規(guī)定，將部分或全部商貸轉(zhuǎn)換成公積金貸款。
以商貸利率3.95%為例，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉(zhuǎn)公”后，公積金貸款月供比商業(yè)貸款減少365.88元，一年節(jié)省4390元，30年將節(jié)省13.17萬元。
目前，北上廣尚未跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”政策。今年5月，廣州住房公積金管理中心曾在回復(fù)居民問詢時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。