隨著經(jīng)濟與行業(yè)周期的波動，有人涌入、有人撤退，但上海灘的高樓大廈從來都不缺買家。
在最熱鬧的步行街南京東路的起點旁，一棟20層高的甲級寫字樓已悄然易主，由新疆維吾爾自治區(qū)國資委接盤。無獨有偶，由河南省財政廳全資控股的子公司近期從上海老牌地產(chǎn)商手中買下了普陀星光耀廣場整棟辦公樓。
作為“優(yōu)質資產(chǎn)避風港”，近一年多來，上海核心地段的高端寫字樓物業(yè)被多個地方國資納入囊中。業(yè)內人士表示，上海核心地段大宗房地產(chǎn)資產(chǎn)不僅能保值增值，還能成為地方政府主動融入經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)、招商納才的橋頭堡。
新疆國資委接手上海灘高樓
近日有消息稱，新疆維吾爾自治區(qū)國資委收購了位于上海中心城區(qū)黃金地段的寫字樓華旭國際大廈（Plaza336）。
記者查閱天眼查，發(fā)現(xiàn)華旭國際大廈的項目公司——上海華旭投資有限公司已于2023年12月12日進行了股權變更，新疆三聯(lián)企業(yè)發(fā)展集團有限公司退出，新疆維吾爾自治區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會接手全部股權。企業(yè)類型已由“自然人投資或控股的法人獨資”有限責任公司，變更為“國有獨資”的有限責任公司。
該寫字樓位于上海最中心的地帶，距人民廣場地鐵站僅約100米，與南京路步行街的起點上海世茂廣場毗鄰。
在人民廣場，華旭國際大廈頗為醒目，它高達20層，其中1至4層為商業(yè)裙樓，5至20層為甲級寫字樓。
華旭國際大廈原來的業(yè)主為新疆三聯(lián)企業(yè)發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“新疆三聯(lián)”），該公司也于2023年頻繁發(fā)生投資人變更，去年4月，該公司由自然人投資或控股的公司變更為國有控股，去年6月又變更為國有獨資，股權穿透后的實控人也是新疆維吾爾自治區(qū)國資委。
根據(jù)官方介紹，新疆三聯(lián)是一家房地產(chǎn)開發(fā)商，在人均GDP常年排在全國地級市第一或第二位的能源城市克拉瑪依，新疆三聯(lián)開發(fā)了不少房地產(chǎn)項目，旗下還有建設工程、物業(yè)、裝飾裝修等公司。其新疆總部位于克拉瑪依市塔河路145號，另一個總部則位于上海市人民廣場華旭國際大廈。
該公司曾是新疆民營企業(yè)納稅大戶，在克拉瑪依市房地產(chǎn)開發(fā)及工程建設領域占據(jù)龍頭地位，近年在其他省份相繼投資近50億元開發(fā)建設“安徽馬蕪高速公路”，投資6億元開發(fā)建設自有物業(yè)“上海華旭大廈”，投資近10億元開發(fā)建設“江蘇太倉財富中心”等項目。
正是在2023年，新疆三聯(lián)的性質由民企轉變?yōu)閲?。在克拉瑪依燃氣公司的去年年底一篇官方微信推文中提到，新疆三?lián)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理到訪克拉瑪依燃氣公司交流時稱，三聯(lián)公司的企業(yè)性質已從民營企業(yè)轉變?yōu)樽灾螀^(qū)區(qū)屬國有企業(yè)。
一位房地產(chǎn)業(yè)內人士對第一財經(jīng)記者表示，華旭國際大廈去年年底的股權變更，并非一場單獨收購，而是作為母公司的一項重要資產(chǎn)，一起被變更到了新疆維吾爾自治區(qū)國資委旗下。該人士同時表示，近年來，地方上的民營龍頭房企轉變性質成為國企并不罕見，比如三湘印象去年年末實控人就從黃輝家族變更為湖北國資，今年新湖中寶的實控人也變成了浙江衢州國資。
地方國資搭建“招商橋頭堡”
新疆國資入主上海核心地段物業(yè)并不是個案，近一年多來，多地國資對上海寫字樓物業(yè)都表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
就在半個多月前，河南國資就從復星系上市公司豫園股份（600655.SH）手中收購了上海普陀星光耀大廈。
今年7月1日，豫園股份發(fā)布公告稱，擬以15.15億元的價格出售普陀區(qū)星光耀廣場二期1號樓及部分車位的所有權或使用權。豫園股份全資子公司上海星耀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“星耀房地產(chǎn)”）作為賣方，與買方上海匯融東方科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“匯融東方”）簽署了《資產(chǎn)收購協(xié)議》《上海市商品房出售合同》（包括房屋及產(chǎn)權車位）《車位使用權協(xié)議》等一攬子交易文件。
購入普陀星光耀廣場整棟辦公樓的“匯融東方”唯一股東為河南投資集團有限公司，由河南省財政廳100%控股?！皡R融東方”公司似乎是專為這場收購而成立，具體注冊時間為2024年5月17日，注冊資本達到3.5億元，登記機關為普陀區(qū)市場監(jiān)督管理局。
而根據(jù)戴德梁行披露，一年多前，一國企買家以5.1億人民幣的價格拿下上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目。這棟寫字樓原為四川龍頭房企藍光集團的上?？偛浚?019年購入后投入重金進行裝修改造，并于2020年委托招商財富針對項目發(fā)行類REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。而項目的國企買家則為寧波海創(chuàng)集團有限公司，據(jù)天眼查，該公司由寧波前灣新區(qū)管委會100%實控。
外地國資為何頻頻出手拿下上海的寫字樓物業(yè)？一位從事商辦類房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的資深人士對記者表示，實際上這類交易已經(jīng)延續(xù)多年，許多外地的地方政府、國資委、新區(qū)管委會、產(chǎn)業(yè)園區(qū)都持有上海核心地段物業(yè)，一方面這類資產(chǎn)可以保值、增值，另一方面，這種物業(yè)還可以作為“招商飛地”使用。
該人士表示，招商飛地模式也已存在多時，近年來，越來越多城市開始運用這一模式到經(jīng)濟金融中心招商納才，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)主動融入較發(fā)達地區(qū)，將招商的觸角直接延伸到飛出地，對地方招商引資具有重大意義。像浙江的嘉興、余姚、衢州，江蘇的盱眙等地都曾在上海購置辦公樓宇，希望實現(xiàn)“反向飛地”效應。寧波前灣新區(qū)的中意寧波生態(tài)園，就曾為了吸引以上海為中心的長三角人才、商務、資本等優(yōu)質資源，而在上海虹橋商務中心購置辦公樓宇，作為園區(qū)在上海的橋頭堡。
“近幾年這類收購又多了起來，這與房地產(chǎn)處于下行周期，房企有出售資產(chǎn)的需求，核心城市核心地段的物業(yè)有價格談判空間有一定關系?！痹撊耸糠Q。
近期，已有多家機構發(fā)布2024年上半年上海房地產(chǎn)大宗交易市場報告。仲量聯(lián)行的報告顯示，2024年上半年市場共錄得50筆交易，第二季度27宗，積極性較第一季度有所提高；世邦魏理仕的報告顯示，上半年共錄得50筆交易，交易金額共計323.3億元；而戴德梁行則錄得上半年大宗交易32宗、共計208億元成交額。
從買家類型來看，多家機構都發(fā)現(xiàn)內資買家成交額上漲，而外資買家則有所減少。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示，回顧近期大宗投資市場，內資投資者占主導地位，包括了民營企業(yè)和國有企業(yè)，其投資活動展現(xiàn)出明顯的增長勢頭和投資力度。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2024上半年上海大宗房地產(chǎn)市場上內資成交持續(xù)走高，占總成交金額的78%，為近三年來最高占比。世邦魏理仕則稱，內資新興領域投資者熱情持續(xù)高漲，地產(chǎn)公司、機構投資者與地產(chǎn)基金等傳統(tǒng)投資者則呈現(xiàn)出較為謹慎的投資情緒。
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