本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道
深圳灣超級(jí)總部基地（以下簡(jiǎn)稱“深超總”）時(shí)隔22年出讓的一宗住宅用地開(kāi)發(fā)近一年后，樓盤首批大戶型產(chǎn)品迎來(lái)入市。
日前，中海地產(chǎn)（0688.HK）旗下深灣玖序取得預(yù)售證，推出293套建筑面積196—555平方米住宅產(chǎn)品。根據(jù)公示信息，該項(xiàng)目毛坯備案均價(jià)為13.33萬(wàn)元/平方米，意向登記保證金為500萬(wàn)元。據(jù)悉，項(xiàng)目正式開(kāi)放樣板間后，需驗(yàn)資1000萬(wàn)元才能看房。開(kāi)盤當(dāng)天，深灣玖序發(fā)布銷售“喜報(bào)”——“首開(kāi)勁銷100.2億元”。值得注意的是，這一數(shù)據(jù)下方附帶著一行意味深長(zhǎng)的語(yǔ)句：“這個(gè)市場(chǎng)，需要挺身而出的英雄?！?/p>
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)，破百億的單日銷售額“極為難得”，但也有聲音稱，深灣玖序開(kāi)盤沒(méi)有“日光”（指房源當(dāng)日開(kāi)盤即售罄）并不理想。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天的實(shí)際去化率，中海地產(chǎn)方面沒(méi)有對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，其僅表示，深灣玖序首批交付時(shí)間為2027年9月，二批次將于今年二季度加推，但具體時(shí)間待定。
值得注意的是，深灣玖序是“5·28新政”（深圳下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例及利率下限）落地一個(gè)月內(nèi)唯一入市的豪宅項(xiàng)目。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)前后一個(gè)月，深圳全市一手住宅網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)37.8%，二手住宅過(guò)戶環(huán)比增長(zhǎng)19.4%。
百億地塊上的“頂豪”
深灣玖序從拿地開(kāi)始就備受關(guān)注。
去年6月，深超總片區(qū)出讓逾20年來(lái)的首宗住宅用地——T207-0060地塊，土地面積約3.63萬(wàn)平方米，建筑面積約20.77萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)108.98億元，最高限價(jià)125.32億元，這是深圳近10年為數(shù)不多的百億級(jí)地塊，也是目前深圳土拍宅地限價(jià)最高的地塊。
公開(kāi)信息顯示，經(jīng)過(guò)超30輪報(bào)價(jià)，參與競(jìng)拍T207-0060地塊的開(kāi)發(fā)商給出的報(bào)價(jià)觸頂，競(jìng)拍轉(zhuǎn)入競(jìng)自持租賃面積環(huán)節(jié)，最終由中海地產(chǎn)以125.32億元和配建5.85萬(wàn)平方米全自持租賃住房面積的條件競(jìng)得，成交樓面價(jià)約6.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。地塊建成后，普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于13.33萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格），打破了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2萬(wàn)元的紀(jì)錄。
值得注意的是，T207-0060地塊所在的深超總片區(qū)商業(yè)寫字樓林立，但住宅用地稀缺，近20年無(wú)住宅項(xiàng)目推出，上一塊出讓的宅地還是2001年由百仕達(dá)地產(chǎn)競(jìng)得的紅樹灣地塊。事實(shí)上，T207-0060地塊原規(guī)劃僅為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，直至去年4月，該宗地規(guī)劃調(diào)整增加二類居住用地，隨即掛牌出讓。
而就在T207-0060地塊成交前，深圳取消住宅戶型比例要求的政策，即“90/70”政策（自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上），該政策的出臺(tái)原本是為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。在此之前，深圳新出讓住宅用地須按照“90/70政策”控制戶型比例。這一調(diào)整也體現(xiàn)在T207-0060地塊的出讓條件中，公告顯示其不限制戶型比例，即無(wú)須遵照?qǐng)?zhí)行“90/70政策”。
中海地產(chǎn)對(duì)這一百億級(jí)地塊的規(guī)劃也瞄準(zhǔn)了高端市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目公示信息，“不限制戶型比例”是深灣玖序的產(chǎn)品亮點(diǎn)之一，并稱“打造可售純粹大戶型高端圈層社區(qū)”，提供196平方米、252平方米及328平方米的大戶型產(chǎn)品及建筑面積400—600平方米頂層復(fù)式。除此之外，針對(duì)首批建筑面積分別約196平方米、252平方米、328平方米的預(yù)售房源，開(kāi)發(fā)商為客戶提供兩種裝修方案，價(jià)格在9500元/平方米到11800元/平方米不等。
近日，記者走訪深灣玖序項(xiàng)目看到，施工現(xiàn)場(chǎng)一片忙碌，挖掘機(jī)正在緊張作業(yè)，深灣玖序周邊還有產(chǎn)業(yè)園、深超總C塔等項(xiàng)目同時(shí)在建。
深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，深灣玖序于2024年2月開(kāi)工，6月21日獲批預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售面積約7.61萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售的為2棟，合計(jì)293套住宅。6月22日，項(xiàng)目公示銷售方案，并由公司自銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)銷售，未啟動(dòng)第三方渠道。6月26日，深灣玖序公布意向登記人名冊(cè)，共516批凍資客戶入圍。6月28日，項(xiàng)目進(jìn)行線上公證選房階段，6月28日—30日為線下簽署商品房認(rèn)購(gòu)書及買賣合同（預(yù)售）等相關(guān)銷售文件階段。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至7月3日，深灣玖序首批預(yù)售房源中，處于“期房待售”（指房屋為期房，可以銷售但尚未售出）狀態(tài)的約65套，其余房源的狀態(tài)均為“已簽認(rèn)購(gòu)書”（指房屋已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書，但尚未簽訂正式的預(yù)售或現(xiàn)售合同）。
值得注意的是，深灣玖序開(kāi)盤當(dāng)天，中海地產(chǎn)位于上海的領(lǐng)邸玖序也進(jìn)行第一次開(kāi)盤，推出186—210平方米四房戶型，備案均價(jià)約14.6萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日銷售額約66億元。6月29日，位于北京的中海京華玖序項(xiàng)目迎來(lái)開(kāi)盤，主要戶型為88—280平方米的二至四房，備案均價(jià)約17.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤首日銷售額約62億元。
樓市持續(xù)“以價(jià)換量”
“深灣玖序的開(kāi)盤表現(xiàn)在一定程度上說(shuō)明樓市的信心正在恢復(fù)。該項(xiàng)目共有516批客戶認(rèn)籌，而認(rèn)籌條件為凍資500萬(wàn)元，參觀樣板房需驗(yàn)資1000萬(wàn)元，在這一條件下?lián)ひ灿屑s2000組客戶前去看房，這說(shuō)明深圳樓市的購(gòu)買力還是挺強(qiáng)的，且豪宅的成交也會(huì)帶動(dòng)樓市的整體回暖，比如二手房市場(chǎng)的成交?！钡谝惶酱骶S斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿對(duì)記者表示，“但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)階段的樓市調(diào)控政策還有優(yōu)化空間?！?/p>
今年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)保持寬松，側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。在調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，深圳樓市也發(fā)生了較為明顯的變化。
2月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，放寬限購(gòu)政策，深戶居民購(gòu)房取消落戶年限及個(gè)稅、社保要求，非深戶購(gòu)房社保年限由5年改為3年；5月6日，深圳明確分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策；5月28日，深圳宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。根據(jù)調(diào)整，深圳市首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%調(diào)整為30%；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP（3.5%），二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR+30BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-5BP（3.9%）。此次調(diào)整有利于降低居民家庭購(gòu)房門檻，減輕還款負(fù)擔(dān)，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇對(duì)記者表示，自5月以來(lái)，在一系列重磅政策利好加持下，深圳樓市第二季度后半程活躍度明顯回升，全市在該季度內(nèi)成交面積環(huán)比增長(zhǎng)10.5%至71.8萬(wàn)平方米。銷售端市場(chǎng)表現(xiàn)有所改善，開(kāi)發(fā)商的信心和預(yù)期也有所修復(fù)，從而推動(dòng)價(jià)格止跌企穩(wěn)。
從整個(gè)上半年來(lái)看，深圳樓市仍是二手房的主場(chǎng)。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，1—6月，深圳全市二手住宅過(guò)戶成交21394套，同比增長(zhǎng)32%，按半年度計(jì)算，是近三年的新高；新房網(wǎng)簽（預(yù)售成交）12135套，同比下降25%。6月深圳全市二手住宅過(guò)戶4172套，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)73%，近四個(gè)月過(guò)戶量均穩(wěn)定在4000套左右。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官方統(tǒng)計(jì)，6月，深圳全市二手房錄得量（以二手房買賣合同為統(tǒng)計(jì)口徑，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）5309套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)66.3%。
價(jià)格方面，據(jù)樂(lè)有家門店的成交數(shù)據(jù)，6月，深圳全市二手住宅成交均價(jià)為6.05萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降4%，同比下降15%，“以價(jià)換量”的特征較為明顯。上半年交易的二手住宅中，有超83%的房源以低于參考價(jià)的價(jià)格成交，其中低于參考價(jià)20%以上價(jià)格成交的房源占比達(dá)26.45%。
謝靖宇認(rèn)為，盡管上半年的政策組合短期內(nèi)對(duì)樓市起到一定提振作用，但在當(dāng)前形勢(shì)下，市場(chǎng)信息能否持續(xù)性回升仍存在不確定性。鑒于此情況，中央及地方政府或?qū)⒊雠_(tái)更多舉措以鞏固房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，深圳住宅市場(chǎng)仍存在一定政策調(diào)整空間。