地產(chǎn)股暴漲！
截至上午收盤，A股延續(xù)縮量整理，房地產(chǎn)板塊可以說是獨領(lǐng)風騷。光大嘉寶、天地源、云南城投等漲停，我愛我家、招商蛇口、中交地產(chǎn)、濱江集團、保利發(fā)展、特發(fā)服務(wù)、天?；ā⒛蠂脴I(yè)、大名城等漲超5%。
那么，究竟發(fā)生了什么？消息面上，市場上流傳兩大利好：
首先，市場傳出，相關(guān)部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房。該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經(jīng)傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實。
其次，今天還流傳著一則涉及息口方向的消息：如果歐洲央行如期降息，中國央行可能會在6月份下調(diào)利率。因為，在歐洲央行之后降息可能會降低對人民幣匯率的影響。今天MLF維持量價平穩(wěn)，但若后續(xù)降息，必然會利好房地產(chǎn)市場。
地產(chǎn)股暴漲
今天早盤，地產(chǎn)股漲瘋了。截至午盤，房地產(chǎn)板塊共有光大嘉寶、天地源、云南城投和我愛我家四只漲停。而值得關(guān)注的是，一只標志性的股票——招商蛇口亦接近漲停。保利、萬科亦有不俗表現(xiàn)。房地產(chǎn)ETF飆升近4%。
那么，究竟發(fā)生了什么？早盤，市場上流傳著兩條未經(jīng)證實的消息。
首先，市場流傳的消息稱，相關(guān)部門正在考慮一項計劃：即讓各地的地方政府購買尚未售出的住房。
其實，自從4月30日高層會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，市場對通過“政府收儲存量房產(chǎn)以緩解市場壓力”賦予期待。而且，在3月份的時候，券商中國就做過類似的報道，當時的傳聞指出，有關(guān)部門已經(jīng)在籌劃類似的動作。不過，截至目前，并未有官方出來證實此事。
其次，息口方向上亦有一些預(yù)期開始發(fā)酵。5月15日，為維護銀行體系流動性合理充裕，央行開展20億元7天期逆回購及1250億元1年期MLF操作，中標利率與此前一致，分別為1.8%、2.5%。因當日有20億元逆回購及1250億元MLF到期，本月MLF實現(xiàn)“等量平價”續(xù)作。民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬表示，降準降息窗口仍需后移。而就在此時，亦有一個預(yù)期釋放了出來。有外圍分析師認為，如果歐洲央行如期降息，中國央行可能會在6月份下調(diào)利率。因為，在歐洲央行之后降息可能會降低對人民幣匯率的影響。而且，中國降息的理由（刺激消費、貸款需求和國債發(fā)行）也比較充分。如果利率如期下行，亦有利于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。
可行性有多高？
那么，收儲存量房的可行性究竟有多高呢？
據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。同時，據(jù)住建部此前數(shù)據(jù)，我國住房空置率約為15%。
據(jù)天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房僅有25%能成為供給）。
天風證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產(chǎn)市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實現(xiàn)三大工程的部分目標。但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內(nèi)。而要把住房去化周期壓降到18個月以內(nèi)，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應(yīng)了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%。
從房地產(chǎn)整個板塊來看，其實亦有一些積極信號。來自國聯(lián)證券的數(shù)據(jù)顯示，2023年至2024年一季度，房企凈資產(chǎn)收益率觸底趨穩(wěn)，央國企韌性顯現(xiàn)2023年凈資產(chǎn)收益降幅收窄至-1.17%，2024年第一季度轉(zhuǎn)正，央國企表現(xiàn)優(yōu)于其他企業(yè)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2023年板塊資產(chǎn)負債率降至75.98%，央國企引領(lǐng)穩(wěn)杠桿，2024年第一季度進一步降至75.69%。凈負債率方面，2023年板塊增幅為2.69%，較2022年增幅收窄5.45%，央國企凈負債率略有下降。預(yù)收款占比下滑加劇現(xiàn)金風險，央國企表現(xiàn)較好，存貨結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略見成效，在存貨比重控制上優(yōu)于其他房企。