短短一周，樓市風(fēng)起云涌。
節(jié)前最后一天，4·30最高級(jí)別會(huì)議重磅定調(diào)，很多人其實(shí)還沒有看懂。但是，信號(hào)已經(jīng)非常明確了！
為什么嚴(yán)格堅(jiān)守限購(gòu)13年的北京，選在最高會(huì)議的當(dāng)天松綁限購(gòu)？
為什么已經(jīng)松綁的深圳，緊接著也進(jìn)一步打開了部分區(qū)域“不限購(gòu)”的大門，擁抱外地資金涌入？
這兩座城市，一個(gè)是首善之都，一個(gè)是中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，毫無疑問，代表著中國(guó)最高層次的政策風(fēng)向標(biāo)。
時(shí)隔10年，當(dāng)“去庫(kù)存”的旗幟再度飄揚(yáng)在神州土地上，樓市是否還能掀起一場(chǎng)驚天動(dòng)地的波瀾？
或者說，房?jī)r(jià)，還會(huì)翻倍嗎？
4月30日，中央政治局會(huì)議也在京召開。就在同一天，北京放松限購(gòu)。這當(dāng)然不可能是巧合。
一場(chǎng)至關(guān)重要的會(huì)議，真正為樓市定了調(diào)，指出了方向。
此前出鏡率極高的“三大工程”，尤其是“保障房”部署，在此次會(huì)議中只字未提。
同時(shí)，會(huì)議上亮相了一個(gè)全新的表述：
要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
消化存量房產(chǎn)，換句話說，就是“去庫(kù)存”。
時(shí)隔10年，這個(gè)在中國(guó)樓市語(yǔ)境里充滿了魔力的詞語(yǔ)，再一次浮出水面。彷如昨日涌上心頭，人們不由想起那一輪樓市大爆炸，發(fā)生的種種變化，和今天實(shí)在太像了！
2013年，李嘉誠(chéng)被曝出拋售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)。
2014年3月，陸續(xù)有百?gòu)?qiáng)房企開始暴雷；
4月，央行創(chuàng)設(shè)棚改支持類貸款PSL；
6月，呼和浩特成為全國(guó)第一個(gè)放開限購(gòu)的城市；
8月，全國(guó)已經(jīng)進(jìn)入放松限購(gòu)大潮，只剩一線城市和三亞還在堅(jiān)持；
9月，930新政出臺(tái)，認(rèn)房不認(rèn)貸，首付降至30%，利率打7折。
2015年9月以后，樓市徹底瘋魔……
樓市開啟萬馬奔騰模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，正是“去庫(kù)存”被上升為“國(guó)家任務(wù)”之后。
為什么？你懂的。
非限購(gòu)城市首套首付2成，二套3成。
90平以下住宅，契稅直接降到1%。
此后的兩年，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，再無險(xiǎn)關(guān)。
在2015-2017年間，上海漲了70%，北京和深圳漲幅都超過100%。兩年翻一倍！簡(jiǎn)直像一個(gè)神話。
馬克·吐溫說，歷史不會(huì)重復(fù)，但總是壓著相同的韻腳。
我們回看這兩年的救市歷程，完全就是2015年的PLUS版本，那么救市的結(jié)果呢？
也會(huì)和2015年一樣，房?jī)r(jià)翻番嗎？
抱有這樣幻想的人，恐怕要大失所望。這一次，情況已經(jīng)大不相同。
看看這次北京和深圳松綁限購(gòu)的動(dòng)作，非常有意思，有一個(gè)很值得關(guān)注的共同點(diǎn)，他們都把限購(gòu)的范圍放在了：
郊區(qū)。
北京祭出的，是五環(huán)以外的所有區(qū)域：
凡符合北京限購(gòu)條件的居民，無論是單身還是家庭，無論是戶籍還是非戶籍，都可以在原來限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外多買1套住宅。
深圳則是拿出了鹽田、寶安（不含新安和西鄉(xiāng)街道）、龍崗、龍華、坪山、光明和大鵬新區(qū)。
在上述區(qū)域內(nèi)，外地戶籍購(gòu)房社保三年改一年，限購(gòu)一套；本地戶籍有兩個(gè)及以上未成年子女，可在上述區(qū)域加購(gòu)一套。
同時(shí)對(duì)于在深繳納稅額達(dá)100萬的企業(yè)，在上述區(qū)域可以不限購(gòu)。
各位，你們可能不太了解全國(guó)的情況，作為經(jīng)常在各大城市跑的人，我太清楚了。
不論對(duì)于北京還是深圳，這種程度的放松都已經(jīng)是近幾年所罕見?？墒?，僅僅局限在郊區(qū)的放松限購(gòu)，還是讓人覺得：
實(shí)在太保守了！
難道不是放開核心區(qū)更能激發(fā)市場(chǎng)熱情嗎？
可見，這次兩大一線城市集體下場(chǎng)，信號(hào)意義更強(qiáng)烈，同時(shí)也有試探的味道，給未來留下了彈性空間。當(dāng)下，先把姿態(tài)做足：
帶頭去庫(kù)存。
事實(shí)上，就在大會(huì)的樓市新定調(diào)出來沒多久，自然資源部就發(fā)布了一份《通知》，其中明確提出，
商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。
可見樓市政策的這一次大轉(zhuǎn)彎，決心是有多么大。
這也是為什么一直以來都奉行四兩撥千斤的北京和深圳，此次突然動(dòng)手，卻又顯得有些保守的原因。
第二次浩浩蕩蕩的“去庫(kù)存”，從一開始就是無比謹(jǐn)慎，小心翼翼的。
一個(gè)很重要的原因是，當(dāng)前的樓市庫(kù)存，再次來到了一個(gè)高位，要火燒眉毛了。而存量二手房的數(shù)量，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)年。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止3月末，全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到74833萬㎡，這一數(shù)字已經(jīng)超過2015年71853萬㎡的歷史高位。
同時(shí)全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期已經(jīng)達(dá)到25.3個(gè)月，其中有41個(gè)城市去化周期超過36個(gè)月，多為三四線城市。
雖然三四線城市已經(jīng)慘不忍睹，但是一線城市的日子也不好過。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市中，廣州的新房去化周期是26個(gè)月，北京、深圳均在30個(gè)月以上。
只有上海的去化周期維持在15.7個(gè)月，算是相當(dāng)穩(wěn)健了，也難怪這一次可以穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。
而此次放松限購(gòu)的北京和深圳，商品房庫(kù)存去化最困難的地方，無疑就是郊區(qū)。
比如北京，全市7.6萬套新房庫(kù)存中，五環(huán)外庫(kù)存量達(dá)6.2萬套，占比約81%，五環(huán)外二手房的占比則在70%。
深圳也是一樣，雖然在“十四五”規(guī)劃中，已經(jīng)將龍華和龍崗劃入了城市核心區(qū)。
但誰(shuí)讓這兩個(gè)區(qū)的庫(kù)存量實(shí)在是太大了，所以也只好和鹽田、大鵬新區(qū)這樣的遠(yuǎn)郊，享受一樣的待遇了。
所以，這次北京和深圳相繼放松限購(gòu)，與其說是危難時(shí)刻顯身手，不如說是
順坡下驢。
畢竟不解決高庫(kù)存的問題，房產(chǎn)流通性受阻，甭管你什么提振樓市，先立后破，都是白搭。
正因如此，政策的調(diào)整更多地是遵循現(xiàn)實(shí)主義的路線。從這一次北京和深圳放松限購(gòu)的程度，可以感受到：
這兩個(gè)城市，并不想讓房?jī)r(jià)立刻起飛。
一來，即便是郊區(qū)，也沒有全面放松限購(gòu)。
二來，深圳甚至都沒有取消參考價(jià)，中介網(wǎng)站上依舊無法顯示歷史成交價(jià)。
從這里也可以看出，這一輪的“去庫(kù)存”，會(huì)采用更溫和的方式，逐步拉升樓市，復(fù)蘇回暖。
畢竟，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)和十年之前，真的已經(jīng)無法同日而語(yǔ)。
就說城市化率吧，2015年，中國(guó)城市化率為56.1%，到了2023年，城市化率已經(jīng)上升到66.1%。
湖南的一些地方，已經(jīng)開始出現(xiàn)逆城市化的現(xiàn)象。
同時(shí)，想要再來一次“漲價(jià)去庫(kù)存”，就要全民加杠桿。
2015年的時(shí)候，我國(guó)居民杠桿率為40%，2023年我國(guó)居民杠桿率為70%。
甚至于像杭州等城市，居民杠桿率已經(jīng)超過了100%。
要知道按照IMF標(biāo)準(zhǔn)，居民部門杠桿率的警戒線為65%。很難再往上加了。
最后是人口出生情況。
2015年全國(guó)出生人口為1655萬，2023年全國(guó)出生人口為902萬。
8年時(shí)間，差不多腰斬。
新生兒雖然不能買房，但是人口增量限制的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來。
十年前，我們可以搞棚改貨幣化安置，可以漲價(jià)去庫(kù)存，因?yàn)橛凶銐虻馁?gòu)買力支撐。
可現(xiàn)在要是再重復(fù)歷史，十年二十年之后，這些房子又賣給誰(shuí)？
再來一次去庫(kù)存嗎？到時(shí)候，還有什么好辦法呢？
有朋友可能會(huì)問，既然不是“漲價(jià)去庫(kù)存”的老套路，那么如何讓購(gòu)買力進(jìn)場(chǎng)呢？
畢竟買漲不買跌，是人的本能。購(gòu)買力不進(jìn)場(chǎng)，樓市就不可能真正復(fù)蘇。
這個(gè)問題也有答案。在這一次會(huì)議上，同時(shí)提出了一個(gè)概念叫“優(yōu)化增量”。
怎么理解？
就是新增的房子，一定要是城市能級(jí)更高、板塊地段更好、質(zhì)量和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更好的優(yōu)質(zhì)房子。
這類房子主要針對(duì)改善群體，去化也很快，整體貨值也可觀，更能拉動(dòng)房地產(chǎn)回升。
其次，是盡可能的簡(jiǎn)化交易流程，降低交易門檻。
這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在很多強(qiáng)二線城市中，比如最近武漢就推出新政，
在武漢僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購(gòu)一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。
這一條政策就兼顧了解除限售，給二套房降首付、降利率，鼓勵(lì)有錢人多買房等多重用途。
最后，對(duì)于現(xiàn)有的存量房，還可以繼續(xù)讓國(guó)資收購(gòu)，轉(zhuǎn)為租賃保障房。
目前已經(jīng)庫(kù)存高企的城市在做了，比如鄭州在2022年就開始收購(gòu)存量房源用于人才公寓。
這一次會(huì)議之后，估計(jì)跟進(jìn)的城市會(huì)越來越多。
總結(jié)起來就是——“結(jié)構(gòu)性”漲價(jià)去庫(kù)存：
建好而貴的房子，讓普通的房子得以流通，政府去兜底實(shí)在賣不動(dòng)的房子。
未來的樓市，神話不再有。
2024年充滿不確定，智谷盡全力幫助你找到有確定性的方向、趨勢(shì)、研判。加入智谷圈，每周的萬字調(diào)研和研究，濃縮出高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部研判。
除了每周一篇大事研判，還有資料匯總的圈子，以及每個(gè)月一場(chǎng)的閉門直播。想要提升財(cái)富認(rèn)知，從每周一份研判開始。