21世紀經濟報道記者李莎、實習生白映雪 北京報道 3月，正值傳統(tǒng)樓市“小陽春”。但2024年一季度，從各個機構最新發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產市場仍在調整過程中，“小陽春”成色偏弱。
2024年4月10日，易居研究院發(fā)布的二手房成交報告顯示，受去年高基數(shù)影響，今年一季度22個重點城市二手住宅成交366339套，同比下降24%，其中3月成交152572套，環(huán)比大漲112%，市場活躍度明顯提升，但仍明顯弱于去年同期，且市場“以價換量”特征明顯。
一季度二手房表現(xiàn)相對好于新房。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，1-3月全國50城新建商品住宅成交3149萬平方米，同比下降48%，3月新房出現(xiàn)季節(jié)性反彈，成交1379萬平方米，環(huán)比增幅115%，但成交規(guī)模約為去年一季度的一半。
今年以來，房地產政策支持力度進一步加大。諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至4月8日，年內160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，3月以來監(jiān)管部門持續(xù)釋放穩(wěn)市場積極信號，各地需求端支持政策有望加速推進，隨著供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調整，購房者置業(yè)意愿或迎來溫和修復。
二手房成交好于新房
今年一季度房地產仍在調整過程中。在新房市場，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度重點30城新房供應2095萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降38%。國金證券分析認為，背后主要原因是部分城市房地產市場持續(xù)深度調整，房企“以銷定投”，投資及供給大幅減少。
而從新房需求端看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受供給約束、去年高基數(shù)和當前房地產市場調整等因素影響，一季度重點30城新房成交2412萬平方米，環(huán)比下降43%，同比下降52%。
從更大范圍來看情況類似，一季度新房市場供需兩端表現(xiàn)都較弱。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測100個城市的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，百城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。而著眼供應端，一季度批準上市的新房面積同比下降約四成，整體供應處在低位。
環(huán)比看，3月市場出現(xiàn)明顯改善。據(jù)前述易居研究院報告，3月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積1379萬平方米，環(huán)比增長115%，同比仍降49%。在供給端，3月下半月房企拿證節(jié)奏有所加快，批準上市面積較上半月明顯改善。
2月為傳統(tǒng)成交淡季，3月新房成交出現(xiàn)較大環(huán)比拉升符合預期。從各地售樓處反饋來看，咨詢量、看房量和簽約率都開始增加，但市場表現(xiàn)仍明顯弱于去年同期。
除了受去年高基數(shù)影響外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新房數(shù)據(jù)恢復不及預期背后，一方面是在就業(yè)、收入、預期等影響下，需求端基本面仍處低位，幼兒園收縮、消費仍在恢復過程中也對住房等大宗消費形成制約。另一方面，二手房交易增加，一季度重點30城二手房交易占比達40%，同比增加16個百分點，掛牌二手房源中次新房占比約50%，對新房市場形成分流。
二手房表現(xiàn)好于新房，易居研究院在二手房成交報告中明確，3月，全國22個重點城市二手住宅成交152572套，環(huán)比增長112%，同比減少32%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二手房交易同比降幅明顯，但總體處于偏高位水平。
但需要注意的是，綜合機構數(shù)據(jù)、受訪中介、房東、購房者和專家觀點，“以價換量”在二手房市場中表現(xiàn)尤為明顯。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，3月大部分二手房成交量都是賣房人“以價換量”取得的，這也意味著對于賣房人來說，當下只有把價格降到位，才能快速成交變現(xiàn)。在她看來，僅從成交量這一個維度來判斷市場并不全面，目前市場下行的態(tài)勢尚未完全扭轉。
剛剛過去的清明假期樓市表現(xiàn)平淡。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年清明假期重點20城新房銷售面積較2022年假期下降約3成（去年清明假期僅有一天，因此主要與2022年同期進行比較）。該機構分析認為，清明假期期間，部分城市在前期政策優(yōu)化下，市場熱度略有回升，核心區(qū)項目到訪量較節(jié)前有所增長，但整體看，客戶觀望情緒仍在。
在業(yè)內人士看來，今年政策環(huán)境優(yōu)于去年，但經歷長時間信心不足后，市場目前尚處修復階段。傳統(tǒng)樓市“小陽春”之后，如果沒有有力政策接續(xù)，5月開始房地產市場或面臨回調風險。
年內160余城釋放政策利好
今年年初，住建部強調，要充分賦予城市房地產調控自主權，因地制宜調整房地產政策，政府工作報告再度強調要因城施策優(yōu)化房地產調控，各地支持政策加力落地。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至4月8日，年內160余城出臺樓市支持政策276次。政策涉及加大公積金貸款支持力度、下調房貸利率甚至階段性取消房貸利率下限、放松限購、推行住房“以舊換新”等方面。
公積金仍是各地最常用的政策調控工具，據(jù)前述機構統(tǒng)計，今年已有約87城加碼公積金政策，政策調控次數(shù)達100次。4月8日，北京、廣州、蘇州和沈陽都有公積金政策出臺或擬出臺，如北京擬提高綠色建筑公積金貸款額度、廣州提高公積金貸款額度、沈陽放寬“商轉公”條件。年內襄陽、重慶、廈門、荊州、邯鄲、濰坊、大連、湖州等地都有公積金新政推出，內容涉及定向上浮貸款額度、可提取公積金付首付、放寬公積金貸款使用條件等方面。
公積金支持力度在加大，今年多地也出手下調房貸利率，貝殼研究院監(jiān)測顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均處于歷史低位，同比分別回落43BP和75BP。
此外，值得注意的是，近日，福州、濟寧、青島、南昌、贛州、九江等十余個城市宣布，4月起階段性取消首套房貸利率下限。
對此，陳文靜認為，降低房貸利率可以更好地降低購房者置業(yè)成本，促進需求釋放。接下來，符合條件的城市未來仍有望下調首套房貸利率下限或階段性取消首套房貸利率下限。此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在繼續(xù)下調的空間。
房屋“以舊換新”的政策也不斷推出，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，涉及發(fā)放“以舊換新”購房補貼、聯(lián)合開發(fā)商及房地產經紀機構推出“換新購”服務、組織國企平臺或開發(fā)商則直接收購舊房等方面。如4月1日，鄭州發(fā)文支持“以舊換新”，計劃今年通過指定主體收購和市場交易的方式，完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。
限購政策關乎購房家庭的購房資格和可購房套數(shù)，今年重點一二線城市持續(xù)優(yōu)化調整限購政策，如廣州解除120平方米以上購房限制，上海放寬外環(huán)以外區(qū)域單身限購，北京優(yōu)化通州限購、取消離婚限購，杭州取消二手房限購等等。
此外，天津西青、河南南陽、重慶、福建福清、江蘇徐州、吉林長春等地通過購房稅費減免、發(fā)放購房補貼等多種方式，緩解了居民購房壓力。
東方金誠分析師唐曉琳向21世紀經濟報道記者表示，需求不振仍是當前房地產行業(yè)的癥結所在，要釋放合理住房需求，引導個人房貸利率進一步下行是關鍵。雖然當前房貸利率已顯著低于歷史低點，但對比經濟增速、物價水平，房貸利率仍有較大下調空間。
而在供應端，唐曉琳表示，今年以來，住建部聯(lián)合金融監(jiān)管總局大力推動各城市建立房地產融資協(xié)調機制，金融機構的參與將為平穩(wěn)推進保交樓形成強有力的資金支持，也為房企釋放更多流動性，降低資金鏈斷裂風險，助力房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，3月22日召開的國常會對房地產的部署有所深化，會議明確要改革商品房相關基礎性制度，或意味著未來商品房預售制度、土地出讓制度、房地產稅收制度等相關基礎性制度有進一步改革可能。