文：任澤平團隊
導讀
國常會定調(diào)，房地產(chǎn)事關人民群眾切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展大局。2024年1月以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地，但當前銷售依舊低迷，拖累經(jīng)濟、地方債務。房地產(chǎn)支持政策應出盡出，應出早出！考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，房地產(chǎn)還有很大潛力和空間。當前三招可救地產(chǎn): 全面取消限購，持續(xù)大幅降息，組建住房保障銀行收購開發(fā)商庫存用于保障房。
正文
一、“金三”成色不佳，新房去化超20個月
2024年1月以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。國家政策以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制有望進入常態(tài)化，第一批“白名單”已陸續(xù)落地；地方政策以核心城市放松限購為方向。
進入三月后，新房、二手房成交環(huán)比春節(jié)月改善。但當前樓市表現(xiàn)疲弱，受去年高基數(shù)、宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，同比大幅下降，新房單月成交創(chuàng)十年新低，二手房單月成交同比-36.1%。
新房市場受房企信用問題影響，購房者對期房交付信心不足，同比成交創(chuàng)歷史新低，去化周期突破20個月。
2024年1-3月（數(shù)據(jù)統(tǒng)計至3月24日，下同），45城新房累計成交19.9萬套，創(chuàng)下2013年同期以來最低，較2023年下降43.6%。其中，一線、二線、三四線分別成交4.0、10.5和5.3萬套，同比下滑41.5%、50.5%、24.8%。
3月單月，45城新房成交6.4萬套，創(chuàng)2012年以來新低，同比下滑50.5%，其中，一線、二線、三四線分別成交1.3、3.6、1.6萬套，同比-48.6%、-55.9%、-33.9%。
商品房去化周期兩周前突破20個月，超越2020年年初水平。2024年3月22日，19城商品房去化周期為23.5個月，其中，一線、二線、三四線分別為21.7、24.0、31.4個月。
二手房市場表現(xiàn)略好于新房，成交略超2019年同期，但由于去年高基數(shù)和宏觀環(huán)境影響，與2023年相比差距較大。
2024年1-3月，12城二手房累計成交14.9萬套，同比下降22.3%，較2019年同期增長12.3%。其中，一線、二線、三四線分別成交3.7、10.9和0.4萬套，同比下滑21.2%、22.7%、23.0%。
3月單月，12城二手房成交5.0萬套，同比下滑36.1%，略超2019年同期成交。其中，一線、二線、三四線分別成交1.2、3.6、0.1萬套，同比下滑32.8%、37.5%、26.2%。
二、國常會定調(diào)，房地產(chǎn)事關民生和經(jīng)濟增長
3月22日，國常會對優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署，提出:
1)房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展大局。
2)去年以來，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
3)要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。
4)進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。
5)系統(tǒng)謀劃相關支持政策，有效激發(fā)潛在需求， 加大高品質(zhì)住房供給，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
6)要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系， 改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
國常會延續(xù)兩會政府工作報告中關于房地產(chǎn)政策表述 ，將此前“完善商品房相關基礎性制度”中的“完善”改為“改革”，預計房地產(chǎn)基本制度可能做出一定調(diào)整。 同時，將此前“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”改為“著力構建”，預計“人、房、地、錢”機制與“三大工程”建設力度將加大。 此外，提出兩個“進一步”，預計二季度房地產(chǎn)支持政策力度將繼續(xù)加碼。新增“系統(tǒng)謀劃相關支持政策、有效激發(fā)潛在需求、加大高品質(zhì)住房供給”表述，挖掘潛在剛需與改善需求的政策或?qū)l(fā)力。
當前房地產(chǎn)進入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段。從銷售、投資等指標看房地產(chǎn)市場已超調(diào)，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟著陸，推出新模式。
三、房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)
2023年，中國經(jīng)濟面臨多重因素交織疊加帶來的下行壓力，其中內(nèi)部因素主要與地產(chǎn)有關。 2023年，經(jīng)濟自一季度脈沖式反彈回落后，呈現(xiàn)溫和修復尋底態(tài)勢。從物價和就業(yè)指標看，當前經(jīng)濟增速低于潛在增長率。近期經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)一些結(jié)構性好轉(zhuǎn)跡象，但是，經(jīng)濟恢復的基礎仍不牢固，需要政策繼續(xù)發(fā)力。
房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。 房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負債表修復、“信心”問題等。2023年房地產(chǎn)和民間投資分別為-9.6%和-0.4%。房地產(chǎn)增速顯著放緩，地方政府債務率上升，意味著募集的資金需要大量用于償還債務。
（一）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱
2023年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.4萬億元,占GDP的5.9%。 自2003年以來，國務院18號文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一。2000-2023年我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在經(jīng)濟中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。
（二）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一以上
從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹慎，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的22.0%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房企本年完成的全部用于房屋建設、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計范疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱毫不為過。
1998年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到11萬億元，年均復合增長率為14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。
（三）房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值
房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。
分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。
（四）地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)相關收入約占26.0%
在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價6成左右。
從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關收入總額為8.6萬億，其中，國有土地出讓金收入6.7萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅占商品房銷售額的63.4%。
從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2022年，土地成本占房價的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房價的六成左右。將2014-2022年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。
（五）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國實體經(jīng)濟就業(yè)近1300萬
房地產(chǎn)業(yè)解決我國實體經(jīng)濟大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，預估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。 2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，預估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。根據(jù)我國第四次全國經(jīng)濟普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預計2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%、17%、11%、6%。
房地產(chǎn)帶動上下游多個行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，其與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強的關聯(lián)關系。商品房兼具投資和消費屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時也帶動了關聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動的就業(yè)彈性分別為建筑業(yè)22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業(yè)4.3%、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)2.4%。
四、中長期房地產(chǎn)市場仍有一定空間
我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。
根據(jù)我們測算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降。
2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%、34.5%、36.7%。
2030年總需求波動降至9.1億平，城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的20.3%、35.8%、43.9%。
改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年開始預計超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求。
五、房地產(chǎn)支持政策應出盡出
房地產(chǎn)調(diào)控政策從收緊到放松，是為了讓房地產(chǎn)從過熱狀態(tài)回歸常態(tài)。然而，當前地產(chǎn)有向過冷發(fā)展的趨勢，是時候從放松到支持了，在“房住不炒”前提下，大力支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
當前，三招可救地產(chǎn)：全面取消限購、持續(xù)大幅降息、組建住房保障銀行。
1）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。 現(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機，發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場經(jīng)濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。在當前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購短期內(nèi)不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。
此外，建議新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政；核心城市下調(diào)首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求；適當調(diào)整普通住房認定標準、首套住房認定標準；對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼，并擴大受益人群；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付；降低各項交易稅費等。
2）持續(xù)大幅降息，包括降低二套房的存量房貸利率，并通過降準降低銀行負債成本。 現(xiàn)在實際利率偏高，就業(yè)和收入壓力大，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。
3）組建住房保障銀行，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。 開發(fā)商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔地產(chǎn)調(diào)整的風險。當前地方財政壓力大，能力有限。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，本來開發(fā)商手里就有那么多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導致巨大的浪費。
六、長期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購并舉
我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎上提出“房地產(chǎn)新模式的關鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”。用時間換空間，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟復蘇和就業(yè)貢獻力量。
1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。
2）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。 穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。
3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應。 推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。2月27日，住建部提到各地應根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構合理。
4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。 房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。當前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。
5）建立租購并舉的住房供應體系。 3 月國常會強調(diào)：“加快完善“市場 + 保障”的住房供應體系改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業(yè)務中尋找新增長空間。