如何突破空間資源“天花板”，讓城市蓬勃生長(zhǎng)？
作為新晉超大城市、新一線城市，東莞抓住一次又一次的發(fā)展機(jī)遇，成為粵港澳大灣區(qū)的投資熱土。但同時(shí)，城市面積小、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大的矛盾，也成為東莞實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展繞不開(kāi)的命題。
推動(dòng)“村”的蝶變，滋養(yǎng)“城”的成長(zhǎng)，正成為東莞的“破局”之道。
3月20日，東莞召開(kāi)全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì)，部署推進(jìn)全市城中村改造工作，系統(tǒng)謀劃“大中小圈”城中村改造體系，再一次擂響奮進(jìn)鼓、吹響沖鋒號(hào)，為超大特大城市加速轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式探路。
一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。東莞城中村改造在改善城市品質(zhì)與居民生活環(huán)境的同時(shí)，也化作了發(fā)展新增量——植入產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、嵌入公共服務(wù)配套，通過(guò)頂層規(guī)劃“補(bǔ)缺增能”，讓居民生活品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)實(shí)現(xiàn)雙躍升。
去年以來(lái)，城中村改造多次被中央重要會(huì)議提及，前不久的全國(guó)兩會(huì)上，政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)——穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。
深入貫徹國(guó)家與省的部署，去年以來(lái)，東莞城中村改造工作加快推進(jìn)。當(dāng)前，東莞已形成相對(duì)穩(wěn)定的改造方向及政策體系，作為首批示范的中心城區(qū)4個(gè)街道12個(gè)城中村改造項(xiàng)目正有序推進(jìn)，全市44個(gè)項(xiàng)目獲得國(guó)家城中村改造專項(xiàng)借款。
望牛墩鎮(zhèn)下漕村城中村改造項(xiàng)目獲批1300多萬(wàn)元專項(xiàng)借款
2024年，東莞城中村改造步伐將進(jìn)一步提速—— 108個(gè)“小圈”城中村項(xiàng)目年內(nèi)啟動(dòng)，東城火煉樹(shù)城中村等20個(gè)項(xiàng)目作為年度市重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目將“加碼”推進(jìn)、限期呈現(xiàn)。
城中村改造之于東莞，推不掉、逃不脫。
改革開(kāi)放40多年來(lái)，“市鎮(zhèn)村組”四輪驅(qū)動(dòng)下，東莞工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度接近上限。
在東莞中心城區(qū)和鎮(zhèn)中心區(qū)，各種老村舊村與城市犬牙交錯(cuò)。受限于建新不拆舊、規(guī)劃覆蓋晚、更新改造慢等桎梏。
火煉樹(shù)，這個(gè)位于東莞“城市之心”的城中村，占地0.6平方公里，曾是上萬(wàn)名“莞漂”的容身之所。此前因?yàn)榉课菝芏雀?，相鄰兩棟樓里的租客近到可以握手，這里也稱為“握手樓”
多年來(lái)，城中村提供了低廉的生活與發(fā)展空間，成為東莞無(wú)數(shù)年輕人逐夢(mèng)的棲息處、眾多企業(yè)與產(chǎn)業(yè)騰飛的起點(diǎn)。但如今，這些大多修建于20多年前的城中村與村級(jí)工業(yè)園，普遍存在形態(tài)雜亂、功能老舊、配套不足的弊病，密集的“握手樓”、狹窄的道路、臟亂的環(huán)境、消防與治安隱患，讓居住其間的新市民和青年群體難圓“安居夢(mèng)”。
向存量要增量、向低效要效益。城中村改造不僅是一個(gè)民生課題，也蘊(yùn)含著城市發(fā)展邏輯的深刻更迭。正如中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)李曉江所說(shuō)，“城市化的‘上半場(chǎng)’是用廉價(jià)的要素吸引企業(yè)，企業(yè)吸引就業(yè)和人才；‘下半場(chǎng)’的邏輯是，優(yōu)質(zhì)的城市生活和公共服務(wù)吸引人才，人才吸引企業(yè)，企業(yè)創(chuàng)造繁榮”。
如何拴心留人、提升城市能級(jí)？城中村改造不僅是一項(xiàng)民生工程、民心工程，更涉及東莞存量資源盤(pán)活、內(nèi)需“引擎”拉動(dòng)、社會(huì)治理改善、城市面貌重塑等重點(diǎn)課題。
東城街道立新社區(qū)洋杞坑村原貌
洋杞坑改造項(xiàng)目效果圖
去年以來(lái)，東莞城中村改造工作加快推進(jìn)。但環(huán)顧周邊城市——廣州今年計(jì)劃推進(jìn)城市更新項(xiàng)目494個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1800億元，其中推動(dòng)149個(gè)城中村改造項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展；深圳計(jì)劃推進(jìn)的城中村改造總面積達(dá)2.2億平方米、占全市建筑總量超過(guò)40%——東莞更要以等不及、慢不得的力度，打好城中村改造這場(chǎng)“硬仗”。
今年，東莞系統(tǒng)謀劃了“大中小圈”城中村改造體系，劃定大圈405個(gè)，作為市未來(lái)15年城中村管控基本底盤(pán)；在大圈中識(shí)別劃定中圈220個(gè)，作為近5年城中村改造集聚空間；2024年內(nèi)將啟動(dòng)108個(gè)“小圈”項(xiàng)目。
在城市發(fā)展的“木桶效應(yīng)”中，城中村被視為“短板”之一。如今，隨著“超大”東莞的有機(jī)再生，城中村改造這一“短板”正逐步成為“潛力板”。
城中村改造，對(duì)于東莞而言并非一個(gè)新命題。
早在10多年前，東莞就以市場(chǎng)為主體，啟動(dòng)了“三舊”改造工作，但一方面市場(chǎng)“吃肉留骨”，部分低利潤(rùn)、甚至無(wú)利潤(rùn)的項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津；另一方面以往多以自下而上的拼湊式小面積改造為主，公共服務(wù)配套設(shè)施往往難以落實(shí)。
自去年起，我國(guó)城中村改造工作邁入新的歷史階段。中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。國(guó)家《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確指出，“堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任。要盡力而為、量力而行。城市人民政府應(yīng)做好城中村改造工作的組織實(shí)施。”城中村改造也與保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一道，被列入“三大工程”。而在今年政府工作報(bào)告中，“三大工程”再次被重申，成為未來(lái)城市建設(shè)的主要發(fā)力點(diǎn)。
政府主導(dǎo)、明確公共利益屬性，國(guó)家政策為東莞新一輪城中村改造定下基調(diào)。在國(guó)家鼓勵(lì)支持的大機(jī)遇之下，“錢(qián)、地、人、產(chǎn)業(yè)”等改造堵點(diǎn)，也在一一被打通。
東莞就“深化空間革命 有序推進(jìn)城中村改造”公開(kāi)征求意見(jiàn)
建立制度“四梁八柱”。東莞綜合類、土地類、拆遷類、資金類、產(chǎn)業(yè)類等政策已陸續(xù)出臺(tái)，《關(guān)于深化空間革命 有序推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)》《東莞市城中村改造條例》等政策也將加快出臺(tái)，逐步補(bǔ)齊拆遷補(bǔ)償、成本核算等政策短板，強(qiáng)化公共利益屬性，破除不合理預(yù)期。
政府“下場(chǎng)”前端沖鋒，解決政府該解決的難題，穩(wěn)定規(guī)劃體系和利益分配格局，形成穩(wěn)定、陽(yáng)光、公平、高效的政策體系和政策預(yù)期。
織密資金“保障網(wǎng)”。城中村開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，改造成本大，資金從哪里來(lái)？東莞充分用好中央補(bǔ)助資金、城中村專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債等支持，去年以來(lái)為44個(gè)項(xiàng)目成功爭(zhēng)取到1090億元的國(guó)家專項(xiàng)借款，24個(gè)項(xiàng)目申報(bào)了2024年第一批城中村專項(xiàng)債共計(jì)90.58億元。同時(shí)，東莞還營(yíng)造寬松讓利的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，以帶動(dòng)市場(chǎng)后端參與，讓項(xiàng)目確定性更足、投資更有信心、落地速度更快。
導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)“源頭活水”。東莞以先進(jìn)制造業(yè)立市，產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)的特性，決定了城中村改造絕非僅限于新建住宅。在國(guó)家和省的大力支持下，東莞已將現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)納入城中村改造的宏大藍(lán)圖之中，強(qiáng)調(diào)城中村項(xiàng)目與現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)及“工改工”項(xiàng)目的深度結(jié)合，改造出來(lái)的新空間要留出一部分用于產(chǎn)業(yè)或商業(yè)，充分挖掘產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的潛力，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入新動(dòng)力。
接下來(lái)，東莞將分批分類推進(jìn)水鄉(xiāng)河西、萬(wàn)江新村等35個(gè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全部改造完能釋放出產(chǎn)業(yè)空間超1.3億平方米。其中萬(wàn)江新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)已吸引聯(lián)綱光電總部研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)中心、振亮科技總部研發(fā)及生產(chǎn)基地等多個(gè)項(xiàng)目落地，還將計(jì)劃集中配建生活區(qū)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，以長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)收益帶動(dòng)區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
東莞將城中村改造上升為“涉及全市上下的系統(tǒng)工程”，凝聚市鎮(zhèn)村三級(jí)合力推進(jìn)。方向明確、路徑清晰，這場(chǎng)“空間革命”勢(shì)在必行、干則必成。
推進(jìn)層級(jí)提升。3月20日，東莞高規(guī)格召開(kāi)全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì)。接下來(lái)，10位市領(lǐng)導(dǎo)將牽頭掛點(diǎn)聯(lián)系，定期調(diào)度城中村改造重點(diǎn)項(xiàng)目。市指揮部加強(qiáng)統(tǒng)籌，抽調(diào)鎮(zhèn)街（園區(qū)）各有關(guān)部門(mén)、村集體兩委干部，立足每個(gè)項(xiàng)目成立指揮部；市自然資源局將抽調(diào)專門(mén)人手，下沉到10個(gè)整村改造項(xiàng)目一線實(shí)體辦公，與屬地鎮(zhèn)街并肩作戰(zhàn)、攻堅(jiān)突破。
要素保障提升。資金方面，東莞將強(qiáng)化國(guó)企投資主導(dǎo)，積極引入社會(huì)資本和農(nóng)村集體資金，建立農(nóng)村集體資產(chǎn)分紅與城中村改造投入掛鉤機(jī)制；審批方面，東莞以近期動(dòng)工開(kāi)發(fā)為主要導(dǎo)向，靈活配置規(guī)劃要素和規(guī)劃指標(biāo)，最大限度簡(jiǎn)化審批內(nèi)容和程序；稅收方面，探索制定城中村改造稅收分成獎(jiǎng)勵(lì)政策，將土地出讓收益及稅收市分成部分最大限度讓利給鎮(zhèn)街，充分調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)村積極性。
改造氛圍成勢(shì)。如今的東莞，一批重點(diǎn)項(xiàng)目正擰緊“發(fā)條”，爭(zhēng)相改造的氛圍成型成勢(shì)：作為東莞對(duì)外展示城市形象的重要窗口，總投資124億元的東城火煉樹(shù)社區(qū)商住類更新單元將扮靚城市“會(huì)客廳”；與東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)僅隔著東莞大道，總投資16億元的南城西平彭眼村單元項(xiàng)目將推動(dòng)城市CBD周邊風(fēng)貌協(xié)調(diào)。
改造之初的東城街道火煉樹(shù)社區(qū)商住類更新單元。該項(xiàng)目創(chuàng)新“大中小圈”規(guī)劃管控，即基于黃金雙軸“大圈”識(shí)別東城南片區(qū)“中圈”，火煉樹(shù)單元?jiǎng)t以“小圈”實(shí)施改造，明確規(guī)劃實(shí)施路徑
當(dāng)前，“百千萬(wàn)工程”如火如荼展開(kāi)，城中村改造成重要戰(zhàn)場(chǎng)和重要抓手。在東莞市“百千萬(wàn)工程”第一批15個(gè)省典型村里，厚街涌口社區(qū)、東坑丁彭黃片區(qū)2個(gè)村便成功獲得城中村改造專項(xiàng)借款。東莞將城中村改造與實(shí)施“百千萬(wàn)工程”、推進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合、一體謀劃，村莊整治、農(nóng)業(yè)文旅、停車(chē)場(chǎng)改造、公共服務(wù)等配套工作也拉開(kāi)序幕。
大城大勢(shì)，萬(wàn)象更新。通過(guò)城中村改造推動(dòng)空間變革、品質(zhì)變革、產(chǎn)業(yè)變革，這是超大之城、“雙萬(wàn)”東莞高質(zhì)量發(fā)展的堅(jiān)實(shí)底氣。