此前行業(yè)利潤加速下滑，主要受出險房企大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績調(diào)整壓力。
“對于虧損嚴重、經(jīng)營無法為繼的房企，應(yīng)根據(jù)法治和市場原則，實行破產(chǎn)重組措施。”住建部部長倪虹日前上述觀點，引起了業(yè)內(nèi)廣泛討論。
那么過去一年，地產(chǎn)行業(yè)虧損程度如何？實際情況并不樂觀。目前申萬房地產(chǎn)板塊有58家房企披露業(yè)績預(yù)告，其中43家房企預(yù)計去年將出現(xiàn)扣非凈虧損，合計凈虧損約586億～784億元。加上港股房企，已披露業(yè)績預(yù)告的企業(yè)虧損總額超過千億。
上市房企利潤下滑，該現(xiàn)象始于2021年，但如今情況有所不同。業(yè)內(nèi)機構(gòu)表示，此前房地產(chǎn)行業(yè)利潤加速下滑，主要受出險房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，如今頭部房企也面臨業(yè)績調(diào)整壓力，包括結(jié)算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。
未來，房企業(yè)績能否企穩(wěn)，還需觀察樓市銷售和房價走勢。
上市房企批量虧損
近日，港股上市房企接連發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告，“虧損”是一大關(guān)鍵詞。
3月19日，遠洋集團在港交所公告，預(yù)期2023年將錄得應(yīng)占虧損約200億元至230億元，主要因去年房地產(chǎn)市場低迷，毛利率下降；對物業(yè)項目計提的減值撥備增加；分占合營企業(yè)和聯(lián)營公司業(yè)績下降。這已是遠洋連續(xù)兩年大額虧損，上一年年其歸母凈利潤為-159.30億元。
其他港股房企的情況也不容樂觀。3月15日，中梁控股表示，預(yù)計2023年度股東應(yīng)占虧損額為40億元至46億元，較上年度最多增加約2.5倍?！爸饕車鴥?nèi)宏觀市場環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行影響，導致毛利率下降及物業(yè)項目及其他資產(chǎn)進一步減值。”
3月14日禹洲集團表示，預(yù)期集團2023年將會錄得約214.77億元總收入，股東應(yīng)占虧損凈額約100億元至110億元。2022年禹洲集團錄得股東應(yīng)占虧損凈額約120億元。
對上述較大的虧損額度，禹洲集團解釋稱，凈利減少主要因期內(nèi)結(jié)算項目毛利率受壓、對部分地產(chǎn)項目計提了存貨減值撥備、期內(nèi)利息資本化比率下降、境外美元票據(jù)匯兌損失。
此外，中國金茂、路勁、麗新發(fā)展、深圳控股等房企去年均發(fā)生虧損；少數(shù)盈利的房企則有龍湖集團、九龍倉集團、新城發(fā)展、北辰實業(yè)、華人置業(yè)等，其中龍湖預(yù)計擁有人應(yīng)占溢利及剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利下降約45%至50%。
A股地產(chǎn)板塊發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企數(shù)量更多，虧損幅度也同樣驚人。
華泰證券表示，截至3月8日，申萬房地產(chǎn)板塊已有58家上市房企披露業(yè)績快報/預(yù)告，其中43家房企預(yù)計23年將出現(xiàn)扣非凈虧損（根據(jù)扣非凈利潤上限），較22年增加10家，58家房企合計凈虧損約586億～784億元（22年虧損621億元）。
第一財經(jīng)據(jù)WIND數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，如果按扣非凈利潤上限統(tǒng)計，去年A股上市房企預(yù)計虧損額較大的房企依次為華夏幸福、綠地控股、首開股份、華僑城A、金科股份、中南建設(shè)、ST世茂、迪馬股份、*ST新聯(lián)、光大嘉寶、中洲控股、金融街、中交地產(chǎn)等房企。
其中，華夏幸福預(yù)計去年歸屬上市公司股東的凈利潤為-90億元到-61億元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-113億元到-99億元?！案鶕?jù)債務(wù)重組計劃，公司將部分變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)予以出售，相關(guān)交易虧損對當期業(yè)績造成較大影響?！?/p>
綠地控股預(yù)計2023年度歸屬于母公司所有者的凈利潤將虧損，范圍在70億元至90億元之間，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計虧損74億元至94億元。
綠地業(yè)績預(yù)虧的原因包括：房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導致資產(chǎn)價格下跌，公司擬計提資產(chǎn)減值準備110億元至130億元，主要為房地產(chǎn)存貨跌價準備；房地產(chǎn)行業(yè)及基建等關(guān)聯(lián)行業(yè)深陷困境，導致企業(yè)營業(yè)收入同比下降，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率同比下行。
首開股份預(yù)計2023年歸屬于母公司所有者的凈利潤將虧損，范圍在58.00億元至68.00億元之間；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損范圍在62.00億元至72.00億元之間。
華僑城A預(yù)計去年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損額在51億～72億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損額預(yù)計在51.1億～72.1億元。金科股份預(yù)計去年歸屬于上市公司股東凈利潤的虧損額在48億至78億元之間，上年同期虧損為213.92億元。
整體而言，A股43家預(yù)計扣非凈虧損的房企，總虧損額達639億元，而少數(shù)十余家預(yù)計盈利的房企，扣非總盈利額僅超50億元，板塊整體凈虧損上限約586億元。如果加上港股發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企，僅以虧損額計算，去年地產(chǎn)板塊整體虧損超過千億。
2024年仍面臨壓力
上市房企利潤加速下滑，并非2023年才開始的。
華泰證券表示，2021下半年以來銷售基本面急轉(zhuǎn)直下，導致房企利潤空間進一步壓縮，各梯隊房企盈利明顯受到影響，該趨勢直至2023年中期仍未見改善。根據(jù)統(tǒng)計，總體房企2021～2023中期歸母凈利潤同比增速分別為-18%/-48%/-65%。
行業(yè)盈利空間收窄，具有普遍性的原因，包括歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續(xù)傳導；房企銷售去化壓力放大，通過“以價換量”來保證貨值去化，加劇增收不增利；存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失。
但與前兩年有所不同，當下頭部規(guī)模房企也面臨業(yè)績壓力。即便穩(wěn)健如保利發(fā)展，2023年盈利也出現(xiàn)下滑，去年其營業(yè)總收入達到3471.47億元，同比增長23.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤120.37億元，同比下降34.42%。
華泰證券表示，2021～2022 年房地產(chǎn)行業(yè)利潤加速下滑主要受出險房企出現(xiàn)大幅虧損拖累，期間頭部優(yōu)質(zhì)房企憑借良好管控效率和業(yè)績儲備普遍仍保持業(yè)績穩(wěn)定。而此次頭部優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績調(diào)整，主要來自結(jié)算收入下降、利潤率下行以及存貨減值計提。
后續(xù)房企業(yè)績何時能夠企穩(wěn)？華泰證券認為，仍需觀察銷售和房價。銷售方面，前兩月54 城新房累計同比-40%，市場仍處于觸底過程。房價方面，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2 月 50 城二手房價格指數(shù)同比-14%、環(huán)比-0.3%，短期內(nèi)房企的減值計提壓力未減。
與此同時，2024年行業(yè)新增供給可能下滑，房企銷售仍然面臨壓力?！霸斐尚麻_工數(shù)據(jù)下滑的原因是：新房去化率較低，盡管房企手里有待開發(fā)庫存，但供貨意愿較低；各房企加大力度投入‘保交樓’，在資金有限情況下，房企可投入新開工資金明顯減少?！?/p>
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年行業(yè)全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。這意味著，商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額略高于2016年。2024年，預(yù)計全年商品房銷售面積、金額下降5%左右。
如果房企業(yè)績持續(xù)惡化、虧損難扭轉(zhuǎn)，后續(xù)如何處理？在十四屆全國人大二次會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對虧損嚴重、經(jīng)營無法為繼的房企，應(yīng)根據(jù)法治和市場原則，實行破產(chǎn)重組措施；對損害公眾利益的行為，將依法嚴厲懲處，確保其承擔應(yīng)有責任。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，以“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞檢索，剔除重復信息及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2023年約有235家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，2024年相關(guān)企業(yè)已超20家。
“這些破產(chǎn)房企主要以地方小微房企為主，且位于三四線城市的企業(yè)居多，經(jīng)營及項目覆蓋范圍不大。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣?！笨硕鸱Q。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴第一財經(jīng)，根據(jù)當前銷售端數(shù)據(jù)看，開年新房銷售數(shù)據(jù)并不樂觀，較去年同期下滑明顯。展望后續(xù)，二手房分流新房市場的趨勢延續(xù)，新房市場仍面臨去化壓力。從融資端看，央行多次發(fā)聲一視同仁支持房企合理融資需求，但對出險虧損房企的融資仍較為謹慎，預(yù)計2024年行業(yè)破產(chǎn)規(guī)模持續(xù)上升。
也有業(yè)內(nèi)觀點認為，當前利潤觸底并非行業(yè)常態(tài)，因盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，并非市場回暖能夠彌補；而另外一部分房企，則受益于“高能級、高信用、高品質(zhì)”模式，銷售額增速較快，竣工結(jié)轉(zhuǎn)順暢，仍有可能率先修復利潤表。