100平方米非豪宅住宅物業(yè)收費標準卻超豪宅，購房者直呼“買得起、住不起”。
“看到物業(yè)費的那一刻，我感覺自己的心被刺了一刀?！苯?，某一線城市購房者楊可對第一財經(jīng)表示，自己從去年就在看房，參觀了多個樓盤后，雖然對設(shè)計、戶型都感到滿意，感覺房價也合理，但看到物業(yè)費價位的時候還是“驚呆了”。
“單價不到8萬元的樓盤，物業(yè)費達到12元/平方米/月；單價6.5萬元的樓盤，物業(yè)費高達14元/平方米/月?！?/p>
近年來，新房物業(yè)費定價節(jié)節(jié)攀升，但物業(yè)費用去向不透明、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容缺乏標準、質(zhì)價嚴重不符的現(xiàn)況卻又被廣大業(yè)主長期詬病。
物業(yè)費定價應(yīng)該遵循何種標準？在這個關(guān)系到群眾居住幸福度的行業(yè)中，各方又該如何共同促進市場生態(tài)良性發(fā)展？
購房人：物業(yè)費天價，服務(wù)卻不明晰
楊可自認是一線城市的剛需購房者，購房預算在八百萬元上下。
據(jù)他反映，去年他重點關(guān)注了一個樓盤，開發(fā)商是本地國企，其品質(zhì)口碑不錯，該樓盤有50多平方米的一房，80多平方米的兩房，96平方米的三房，也有一些超過200平方米的大戶型，總體均價接近8萬元/平方米。對于楊可來說，兩房和三房都在他預算范圍內(nèi)。不過，在了解到物業(yè)收費標準后，楊可還是忍痛放棄認購。
“物業(yè)費高達12元/平方米/月，剛需買個不足100平方米的房子，一年物業(yè)費就超萬元?！睏羁杀硎尽?/p>
今年楊可又繼續(xù)看房，在中外環(huán)間看中一個區(qū)位還不錯的樓盤，央企開發(fā)，首期主力戶型為100平方米出頭，均價才6.5萬元/平方米，完全在他的預算范圍內(nèi)，但一看物業(yè)費，楊可又嚇了一跳：“物業(yè)費更高，達到14元/平方米/月！”
“100平方米左右的面積，6萬-8萬/平方米的價格，妥妥的剛需房，為什么現(xiàn)在物業(yè)費都收得比豪宅還要貴？”楊可表示，這些房子真是“買得起、住不起”。
另一位反映物業(yè)費定價過高的購房者吳菁于2022年上車了一個樓盤，該盤當時均價為8.75萬/平方米，相比周圍二手房價格，有一定倒掛差，這讓不少購房者覺得房價比較劃算，樓盤還需要積分搖號認購。
吳菁也出于房價的原因，結(jié)合自己的經(jīng)濟能力，買下了該樓盤101平方米的戶型?！爱敃r覺得能搖上就不錯了，買房就忍受了12元/平方米/月的高額物業(yè)費。”
目前該樓盤還沒交房，但周邊二手房價已經(jīng)在下跌，倒掛差大大縮小。
至于12元/平方米/月的物業(yè)費中包含了哪些服務(wù)？吳菁表示，買房時案場銷售并未作具體介紹，后來購房合同中也未有體現(xiàn)，前段時間有自媒體描述了這么貴的物業(yè)費里所包含的各種服務(wù)，但又被辟謠是假的。直到現(xiàn)在，業(yè)主們還在猜測到底會有什么物業(yè)服務(wù)。
一位在北京剛收房兩年的業(yè)主也告訴第一財經(jīng)，自己所購住宅位于四環(huán)內(nèi)，房價并不便宜，物業(yè)費高達7元/平方米/月，但并沒有感受到與價格相匹配的服務(wù)。該業(yè)主表示，去年12月至今年3月上旬，小區(qū)門口連保安都配不齊，竟讓保潔坐在保安亭內(nèi)，直到近期才將人員協(xié)調(diào)好。
這位業(yè)主看來，跟周邊同類型小區(qū)比，該物業(yè)收費水平偏高，服務(wù)與價格并不匹配。小區(qū)目前還沒成立業(yè)委會，想換掉物業(yè)公司非常難，而要成立業(yè)委會的話，流程復雜、時間長，短期內(nèi)問題并不容易解決。
不少小區(qū)的物業(yè)費節(jié)節(jié)攀升，但實際服務(wù)水平并不高，這讓物業(yè)費問題成為各大平臺上的投訴熱點之一。
比如在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上就有北京網(wǎng)友反映：“左家莊北里58號樓B座，小區(qū)名稱為‘靜安公寓’，物業(yè)費為9.6元/平方米，但自2015年入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在長期不按三級標準執(zhí)行的事實，更無從談起《前期合同》中約定的更高標準服務(wù)。 ”對此左家莊街道辦事處回復稱，曾收到該公寓的投訴，均督促物業(yè)進行整改。街道已將其劃入重點關(guān)注小區(qū)、成立專班，一周一檢查、一月一評估，嚴格要求物業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，端正服務(wù)態(tài)度，下一步將督促社區(qū)嚴格按照規(guī)章制度做好物管會選舉相關(guān)工作。
企業(yè)人士：應(yīng)探索服務(wù)透明化、產(chǎn)品標準化
近年來，新建商品房住宅物業(yè)費定價不斷走高，但服務(wù)內(nèi)容不透明、不規(guī)范，缺乏統(tǒng)一執(zhí)行標準，業(yè)主付了高價卻沒有感受到好的服務(wù)，成為當前物業(yè)行業(yè)廣受詬病的問題。
為何新房物業(yè)費定價偏高，甚至有部分高到購房者已無法接受？華東一家大型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對記者透露，總體上有兩方面原因。一方面，現(xiàn)在許多新房實行限價政策，開發(fā)商拿地賣房的利潤很低，就要從其他方面“找補”。
該人士透露，自己經(jīng)歷過兩個案例，一個項目是剛需住宅，房價要比周邊二手房低了不少，引發(fā)購房者搶購，于是開發(fā)商內(nèi)部就出臺了“捆綁車位”的銷售政策，把車位價格抬高，再變相篩選購房者，留住那些愿意買車位的客戶。另一個項目則是偏剛需改善型的樓盤，同樣其房價偏低，于是該項目物業(yè)費就被定到10元/平方米/月，因為物業(yè)管理公司一般也都是開發(fā)商旗下企業(yè)，開發(fā)商在房價上賺不到太多，就得從物業(yè)費中彌補。
此外，上述人士還透露，由于業(yè)主收房后物業(yè)再想漲價就要通過很復雜的流程，也導致不少企業(yè)選擇在賣房環(huán)節(jié)就定下了高價，以應(yīng)對后續(xù)漲價難的問題。
總部位于華南的一家全國化房企旗下物業(yè)公司相關(guān)負責人則對記者表示，在物管行業(yè)，定價其實是一件挺難的事情，其底層邏輯是要厘清物業(yè)服務(wù)的定位——究竟是要保障民生還是應(yīng)該市場化發(fā)展？物業(yè)服務(wù)與每一個人的居住質(zhì)量息息相關(guān)，但服務(wù)卻很難像快消品一樣定價，一直以來，行業(yè)缺乏統(tǒng)一標準。
該人士表示，作為一家大型全國化房企，該公司也一直在做物業(yè)服務(wù)與定價領(lǐng)域的研究，總體來說定下了“優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價”的基調(diào)，其企業(yè)內(nèi)部將物業(yè)服務(wù)拆分成許多模塊，將服務(wù)產(chǎn)品化、標準化。
“在我們拿地初期，物管就介入產(chǎn)品定位，根據(jù)這塊地落位哪一種產(chǎn)品，來決定套用物業(yè)哪一套服務(wù)品牌。我們將服務(wù)分檔，最低一檔要能達到政策對物業(yè)服務(wù)的底線要求，而高檔服務(wù)則具備各類特色服務(wù)場景，比如舉辦多種社區(qū)活動、雙管家禮遇、強調(diào)社區(qū)極致安全等，這就涉及到人員的配置、服務(wù)的頻次、使用的工具等，都需要進行具體量化?！?/p>
該人士也透露，公司正在思考如何提高物業(yè)透明度的問題，在前期案場銷售階段，公司要求對物業(yè)服務(wù)所含內(nèi)容進行介紹，在后期交付中要一一兌現(xiàn)。
“如果要提出物業(yè)高價收費，就必須得有相應(yīng)服務(wù)內(nèi)容支撐，如果收10元/平方米，就應(yīng)該對業(yè)主講清楚，為什么值10元?！痹撊耸勘硎?。
律師：物業(yè)企業(yè)不可漫天要價，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商
物業(yè)費定價究竟應(yīng)該遵循哪些規(guī)章制度？物業(yè)費用的透明度又該如何保障？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對第一財經(jīng)表示：“我國物業(yè)費定價形式一般有政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費應(yīng)當明碼標價?！?/p>
具體來看，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?/p>
實施政府指導價的物業(yè)，也并非一刀切全部實施指導價，還會結(jié)合不同物業(yè)的性質(zhì)和特點綜合實施。
例如廣州《關(guān)于進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定，對于業(yè)主大會成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費實施政府指導價，并且允許在政府指導價的基礎(chǔ)上上下浮動，上浮具有比例限制，下浮不限；而別墅、非住宅、業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）則實行市場調(diào)節(jié)價。
對于實施市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)收費，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條等相關(guān)規(guī)定，也需要遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
“不管遵循哪種定價形式，物業(yè)公司收取物業(yè)費都需要明碼標價，必須提供相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，并非可以漫天要價，而是需要結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容等與業(yè)主協(xié)商確定?！蓖跤癯颊f道。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》第三條、第五條、第六條等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于其收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)等都必須明確向消費者公開，且其公開的形式也需要價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡清晰。
即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，依法也需向業(yè)主公開物業(yè)費去向等內(nèi)容。根據(jù)《民法典》第九百四十三條：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?！?/p>
此外，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。王玉臣表示，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了前述法律規(guī)定，業(yè)主也可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定，向行政主管部門投訴、舉報，要求相關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費等行為依法調(diào)查處理。
今年全國兩會上，物業(yè)費也成為熱點話題之一。
“現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)價格機制導致質(zhì)價不符現(xiàn)況嚴重，存在優(yōu)質(zhì)不優(yōu)價、高價質(zhì)不高等現(xiàn)象。建議盡快完善建立形成質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場價格機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展?！比珖舜蟠?、福建社會科學院副院長黃茂興指出。
他建議，應(yīng)健全價格調(diào)整機制，建立物業(yè)服務(wù)計量計價體系、物業(yè)項目數(shù)據(jù)和價格測算模型，定期發(fā)布市場化的物業(yè)服務(wù)價格指標指數(shù)，促進通過市場競爭形成合同價。引導業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、最低工資標準等因素正常調(diào)價。
去年，北京住建委曾發(fā)布《住宅物業(yè)管理項目“曬服務(wù)標準、曬收費標準”專項行動工作方案》，要求物業(yè)公司在主出入口等區(qū)域設(shè)置公示公告欄，曬出物業(yè)服務(wù)和收費標準，并接受業(yè)主質(zhì)詢，力爭年底前覆蓋全部住宅物業(yè)管理項目。
盡管如此，在現(xiàn)實生活中，要解決物業(yè)費糾紛并不容易。有的業(yè)主面對高物業(yè)費、低服務(wù)水平，會選擇直接斷繳物業(yè)費，但在司法訴訟中這一行為并不被支持。
王玉臣認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為營利性企業(yè)，天然不會具備高透明度，透明度越高，其服務(wù)問題越可能暴露，因而其主動公示的動力不足。而業(yè)主更換物業(yè)公司，在實踐中也存在困難，主要在于第一程序啟動難，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項，需要三分之二以上的業(yè)主參與表決，過半數(shù)業(yè)主同意。實踐中，很多業(yè)主并不在小區(qū)居住，在小區(qū)居住的業(yè)主也可能參與度不高，從而造成程序就很難啟動。
其次，選聘物業(yè)公司同樣需要前述程序，業(yè)主在選聘什么樣的物業(yè)公司、需要什么樣的服務(wù)、收費標準等方面也很難達成一致。
克而瑞物管認為，要解決這些問題，就要讓物業(yè)方和業(yè)主真正實現(xiàn)關(guān)系平等，降低業(yè)委會成立門檻，讓業(yè)主早日擁有對物業(yè)的投票權(quán)利；對不具備條件建立業(yè)委會的小區(qū)，社區(qū)的作用應(yīng)該體現(xiàn)出來，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇，推進社區(qū)與物企的溝通協(xié)調(diào)。