今年兩會易綱關于設立房地產(chǎn)預售資金保險機制的建議，引發(fā)廣泛關注。
業(yè)內人士認為，易綱這一建議有望緩解房企項目交付中存在的部分困難，對進一步完善房地產(chǎn)預售資金制度也有著重要意義。
3月7日，全國政協(xié)十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任，中國人民銀行原行長，中國學會理事會會長易綱發(fā)言稱，建議設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，允許房企依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金。
易綱表示，當前，政策的重點首先是壓實房企主體責任，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府責任，更好發(fā)揮政府作用。要重點支持大多數(shù)房企特別是民營頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。
因此其建議，設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監(jiān)管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元。
同時，允許房企主體按照公司治理結構依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用；如果房企開發(fā)項目出現(xiàn)爛尾，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。
“這一預售資金保險機制可以實現(xiàn)四兩撥千斤的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主?！币拙V認為，對房企預售資金使用開展專項審計，應確保預售資金依法合規(guī)使用。
“設立商品房預售資金保險制度，有助于強化購房者對期房的接受度，也有助于規(guī)避期房延期交房和爛尾的可能，將期房爛尾變成小概率事件?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，一定程度可以增強預售資金提取的靈活性，也有利于擴大預售資金的保障范圍，但該機制的建立需要多個部門協(xié)同推進，還需要更多細則配合才能真正落地。
事實上，今年政府工作報告已明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，基礎性制度或主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面，完善商品房預售制度是其中重要的一個方面。
據(jù)悉，我國商品房預售制度于1994年正式推行，當時主要借鑒香港預售“樓花”的管理模式。
“商品房預售制度施行近30年來，在市場出現(xiàn)調整的背景下，相關問題也日益凸顯?！比珖舜蟠怼⒑铺炻蓭熓聞账匣锶藭h主席朱征夫的兩會建議里也表示，自2021年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務危機，不少地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象，地方政府不得不忙于“保交樓”。
“因部分企業(yè)違規(guī)挪用預售資金，導致近兩年部分項目不能順利交付，損害了購房者合法權益，使得購房者購買期房時較為謹慎。在此情況下，不少城市加強了預售資金監(jiān)管，而過度嚴格的預售資金監(jiān)管，也一定程度影響了部分企業(yè)資金流動性，加重了企業(yè)資金壓力。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
2022年11月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》，明確保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩(wěn)步推進。
“進一步完善預售資金監(jiān)管是重要舉措之一，如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好減弱資金監(jiān)管對企業(yè)資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率等，可能是未來完善預售資金監(jiān)管需要探討的方向?！标愇撵o稱。
此外，陳文靜認為，現(xiàn)房銷售試點是重要方向，之前住建部部長指出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，至今已有多地明確將進行現(xiàn)房銷售試點。
目前，海南和雄安等部分地區(qū)正在試點取消商品房預售制度，實行現(xiàn)房銷售。河南則以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。
“取消預售制度可有力保護購房業(yè)主的合法權益，并迫使小開發(fā)商進行重組整合，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將成為市場競爭主力?！敝煺鞣蚍Q。
其進一步表示，對銀行而言，擔保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔保物更集中可靠，也將降低銀行壞賬風險。對整個金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。
此外，朱征夫認為，商品房現(xiàn)售制度有助于減輕政府監(jiān)管壓力，實現(xiàn)公開、公正、公平交易，也有利于地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監(jiān)管等工作。