陳榮浩 每經(jīng)房產(chǎn)
碧桂園十里銀灘項(xiàng)目實(shí)拍 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
從前段時(shí)間的“15萬(wàn)一套”到現(xiàn)在的“25萬(wàn)一套”，惠州樓市又上熱搜了。
最近幾天，一張惠州碧桂園十里銀灘海悅灣戶(hù)型成交的圖被掛了出來(lái)，4室2廳的154.11平方米房源，顯示成交價(jià)僅25萬(wàn)元，折合單價(jià)約1623元/平方米。
部分網(wǎng)友甚至調(diào)侃：“難道惠州的房子也開(kāi)始鶴崗化了？”
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實(shí)為兩個(gè)房本，總價(jià)65萬(wàn)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，上述房源實(shí)則為一套雙拼房，存在兩本房產(chǎn)證，而中介平臺(tái)只顯示了一個(gè)25萬(wàn)元的價(jià)格，另一本房產(chǎn)證的成交金額并未顯示。
在惠東從事房產(chǎn)中介工作的黃代貴告訴記者，“惠東這邊的房子確實(shí)降了，但沒(méi)降到大家看到的這么離譜。比如上述成交的十里銀灘房源，其實(shí)是雙拼房，一套成交25萬(wàn)元，一套成交35萬(wàn)元，各種費(fèi)用算下來(lái)的成交總價(jià)應(yīng)該在65萬(wàn)元左右，折合單價(jià)約4200元?！?/p>
記者注意到，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)調(diào)整，惠州的房?jī)r(jià)水平有所下滑。其中二手房均價(jià)由2021年的近1.1萬(wàn)元/平方米，降到了現(xiàn)如今的9776元平方米。其中二手房?jī)r(jià)格排名前三的區(qū)分別為惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)。
安居客數(shù)據(jù)顯示，2015年時(shí)碧桂園十里銀灘開(kāi)盤(pán)的山林海、海逸灣、海悅灣及愛(ài)琴海組團(tuán)項(xiàng)目，售價(jià)多在6000元-8500元/平方米，均價(jià)約6988元/平方米。如果真是跌到1600多元/平方米，那相當(dāng)于“腳踝斬”。
不過(guò)，這兩年惠州房?jī)r(jià)雖然有所下跌，但也沒(méi)低到總價(jià)20來(lái)萬(wàn)元，能買(mǎi)到百平方米戶(hù)型的地步。
黃代貴提到，目前碧桂園十里銀灘二期、三期臨海的房源普遍在4000-5000元/平方米，部分看海視野不錯(cuò)的房源，單價(jià)能到約7000元/平方米。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，碧桂園十里銀灘海悅灣共有144套在售房源，業(yè)主的平均掛牌價(jià)為6435元/平方米，近半年成交均價(jià)為4905元/平方米。
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價(jià)跌量漲顯著
從過(guò)去一年惠州樓市的變化情況看，出現(xiàn)了較為顯著的價(jià)跌量漲情況。
據(jù)安居客惠州，截至2024年1月，惠州二手房均價(jià)為9776元/平方米，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)低于3年前。
來(lái)源：安居客
價(jià)格的下跌反而促進(jìn)了二手房成交量的上漲。
據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年惠州二手房累計(jì)成交38596套，同比上升69.82%；成交面積450.74萬(wàn)平方米，同比上升72.71%。惠州一二手新房的總成交量在大灣區(qū)也僅次于廣佛。
從惠州二手房各區(qū)域的成交情況來(lái)看，惠城區(qū)占比最高，占比為全市的26.06%；其次為博羅縣，成交占比15.40%；大亞灣成交占比位居第三，占據(jù)全市的15.36%。
相比之下，雖然惠州新房整體成交套數(shù)比二手房要高，但與過(guò)去幾年高峰期相比，仍處于低位。根據(jù)粵東世聯(lián)行(2.010, -0.04, -1.95%)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年，惠州全市累計(jì)成交住宅56956套，簽約面積599萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽金額794億元。
單看數(shù)據(jù)，惠州2023年的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2016-2020年年均新房成交的六成水平。
惠州二手房成交量的上升，一定程度上與限售政策的調(diào)整有關(guān)。記者注意到，去年2月，惠州出臺(tái)限售“三改一”政策，限售年限由原“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年方可轉(zhuǎn)讓”調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)1年方可轉(zhuǎn)讓”。
縮短限售時(shí)限，加速了次新房流向二手房市場(chǎng)，部分二手房房東為了快速變現(xiàn)，選擇降價(jià)出售。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析稱(chēng)，限售年限縮短后，雖然短期隨著大量次新房的入市，可能對(duì)二手房造成一定沖擊，但長(zhǎng)期看，將促進(jìn)市場(chǎng)剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，倒逼新房及二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。
從當(dāng)下惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，記者注意到，從不少惠州中介發(fā)過(guò)來(lái)的推薦新房情況來(lái)看，多數(shù)房源仍以讓利促銷(xiāo)為主，甚至還有開(kāi)發(fā)商可操作送首付。
惠州房產(chǎn)中介劉敏向記者發(fā)過(guò)來(lái)的仲愷區(qū)某樓盤(pán)房?jī)r(jià)表顯示，一套約89平方米的房源，原總價(jià)為100.3萬(wàn)元，折合單價(jià)1.13萬(wàn)元/平方米，折合總價(jià)90.3萬(wàn)元。按照二成首付計(jì)算，原本首付應(yīng)為18.3萬(wàn)元，但實(shí)際只需支付不到3萬(wàn)元首付，剩余部分由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送。