廈門出臺樓市大招。
11月15日，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的通知》（簡稱《通知》），從解除限購、調(diào)整住房信貸，家庭住房套數(shù)，住房公積金政策等多方面對廈門當(dāng)前的房地產(chǎn)政策進行了優(yōu)化。其中，最為重磅的一條是，在思明區(qū)、湖里區(qū)購買商品住房，不再審核購房人資格（商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外）。
值得注意的是，廈門思明區(qū)和湖里區(qū)的房價可與四大一線城市比肩。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月思明區(qū)商品住宅均價為94961元/平米，湖里區(qū)商品住宅均價約65769元/平米。
11月16日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者指出，“核心區(qū)退出限購，目的就是鼓勵高凈值人群，愿意加杠桿的人去投資核心區(qū)的房產(chǎn)。從側(cè)面也說明商品房市場本質(zhì)上是高凈值人群交易的市場。政策放松目的，也就是為了鼓勵高凈值人群去多增加房產(chǎn)的購置。而且只有高凈值人群更多的去買房，商品房的價格和交易量才能穩(wěn)定得住?！?/p>
據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份廈門新房價格環(huán)比下降了0.2%；二手房價格環(huán)比下跌了0.9%。至此，廈門新房價格環(huán)比連續(xù)6個月下跌，二手房價格環(huán)比連續(xù)7個月下跌。
取消核心區(qū)域限購
廈門此次從住房限購、信貸、家庭住房套數(shù)認定、住房公積金等多方面優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策。其中，在住房限購方面，廈門市住房保障和房屋管理局指出，在思明區(qū)、湖里區(qū)購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格，限售措施保持不變。商品住房項目土地出讓合同中另有約定的除外。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，從本次新政內(nèi)容來看，調(diào)整的亮點之一在于限購政策的松綁。隨著思明區(qū)、湖里區(qū)限購政策的取消，至此廈門島外、島內(nèi)住房限購政策全面取消，無疑向市場及購房者傳遞了較為強烈的積極信號，這一舉措不排除將會刺激一波購房需求的釋放，提振市場情緒。而且島內(nèi)的整體發(fā)展要相對領(lǐng)先于島外，房價水平也相對較高，因此在本次限購政策的松綁下，改善需求將會擔(dān)當(dāng)起提振主力，或?qū)κ袌銮榫w的改善起到較為明顯的效果。
據(jù)了解，廈門市分為“島內(nèi)”和“島外”兩大區(qū)域。其中，島內(nèi)區(qū)域包括思明區(qū)和湖里區(qū)，相當(dāng)于市中心；島外區(qū)域則包括海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)，連接島內(nèi)和島外的是幾條大橋和海底隧道。
李宇嘉表示，廈門的房地產(chǎn)市場比較特殊，島內(nèi)島外的房價和供應(yīng)量的差距非常大，商品房的品質(zhì)和居住環(huán)境，公共服務(wù)差別也非常大。島內(nèi)商品房市場為全體福建人，全體閩南人，甚至全球閩南人所青睞。
值得一提的是，今年5月，李宇嘉還向記者指出，“從廈門來看，島內(nèi)島外兩重天，島外和內(nèi)地?zé)狳c城市外圍區(qū)域無異，庫存消化周期較長，去庫存難度大，但島內(nèi)就是另一番天地。一方面，島內(nèi)是公共服務(wù)、治理水平最高的區(qū)域，城市面貌不輸一線城市；另一方面，島內(nèi)供地非常緊張，出來一宗地往往被瘋搶?！?/p>
需要注意的是，早在今年9月18日，廈門就已經(jīng)放松了集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)的限購限售政策。從廈門樓市現(xiàn)狀來看，在9月局部限購限售政策松綁的逐漸發(fā)力下，10月廈門新房、二手房成交量雙雙上升，但仍不及去年同期的成交量水平。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年10月廈門新建商品住宅成交面積為11.31萬平方米，環(huán)比上漲70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，環(huán)比上升17.8%，同比下降2.9%。同時，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場情緒指數(shù)模型，廈門情緒指數(shù)入年以來幾乎呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，自9月份起進入市場低迷區(qū)間，10月情緒指數(shù)降至-0.88，市場情緒有待提振。對此，關(guān)榮雪表示，政策端的持續(xù)松綁也是符合市場需求的。
此外，據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份廈門新房價格環(huán)比下降了0.2%；二手房價格環(huán)比下跌了0.9%。至此，廈門新房價格環(huán)比連續(xù)6個月下跌，二手房價環(huán)比連續(xù)7個月下跌。
而針對此次廈門島內(nèi)退出限購，李宇嘉還特別指出，廈門島內(nèi)（思明區(qū)、湖里區(qū)）供給彈性非常小，供應(yīng)量也有限，早已進入存量時代，如今依然退出了限購，說明當(dāng)前廈門房地產(chǎn)市場確實比較疲弱。
克而瑞福建區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，10月思明區(qū)商品住宅均價結(jié)構(gòu)性上升至94961元/平米，主要由于10月中航當(dāng)代半島集中備案15套，成交均價為14.01萬元/平米。當(dāng)前思明區(qū)以老舊項目持銷為主。此外，數(shù)據(jù)顯示，近一年思明區(qū)商品住宅成交均價從2022年11月的68155元/平米上漲到2023年10月的94961元/平米。
同時，克而瑞福建區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，10月湖里區(qū)商品住宅均價約65769元/平米，環(huán)比微跌2.73%。從近一年湖里區(qū)商品住宅月度成交均價走勢圖來看，其從2022年11月69369元/平米下降到2023年10月65769元/平米。
“從政策效果來看，一定會有部分人群，特別是一些看好特區(qū)內(nèi)長期價值的人群進入市場。島內(nèi)一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，會出現(xiàn)一個交易量的增長。但這個增長對廈門全市房地產(chǎn)體量的保持，并不能帶來很明顯的提振。過去房地產(chǎn)市場回升，也是由有錢人換房和投資帶動的。但目前來看這類人群增加購置物業(yè)的積極性在降低。同時由這部分人群驅(qū)動更多購房人群入市的邏輯也斷了，這也是為什么發(fā)展配售型保障性住房的原因。因為整體的供需匹配性已經(jīng)發(fā)生了很大的變化?！崩钣罴握f道。
值得注意的是，上述《通知》還特別提到，思明區(qū)、湖里區(qū)的限售措施保持不變。11月17日，有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，不限購的話可以刺激市場尤其是高凈值人群多買房，限售的話可以穩(wěn)定市場防止炒房客，所以不限購又限售整體上，還是為了刺激市場消費但一定程度上又有制約，不讓房地產(chǎn)市場過分自由。
商品房回歸商品屬性的重要信號
除了解除思明區(qū)、湖里區(qū)的限購?fù)?，廈門還從信貸、家庭住房套數(shù)認定等方面優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策。
具體來看，在住房信貸政策方面，對于貸款購買思明區(qū)、湖里區(qū)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例為25%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例為35%；而對于貸款購買上述區(qū)域商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加30個基點。
在家庭住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)上，廈門市住房保障和房屋管理局表示，在廈門市轄區(qū)范圍內(nèi)，多子女家庭（二孩及以上）購買的第二套住房認定為首套，購買的第三套住房認定為二套。多子女家庭根據(jù)政府相關(guān)部門出具的住房套數(shù)認定證明，向銀行申請商業(yè)性個人住房貸款。有關(guān)部門按照現(xiàn)行政策適時組織配套執(zhí)行。此外，住房套數(shù)認定未涉及住房稅收政策。
“一方面，島內(nèi)完全退出了限購，另一方面首套房和二套房的首付比例都有所下調(diào)，多孩家庭二套房算首套房，三套房算二套房，政策強度明顯強于多孩家庭可以多購一套住房的規(guī)定。”李宇嘉說道。
此外，值得一提的是，李宇嘉還指出，廈門距離上次退出島外限購不到兩個月的時間，這次全境退出限購，并且對限貸政策進行了明顯的調(diào)整。其中一個觸發(fā)的因素是，根據(jù)住建部部長最新的表態(tài)，房地產(chǎn)新模式下，商品房回歸商品屬性，更多的用法律和市場的手段來調(diào)節(jié)。
據(jù)悉，8月25日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國發(fā)【2023】14號文），由國務(wù)院于9月1日正式印發(fā)。其中，明確了兩大目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，今年以來，截至11月15日，全國約35城放松限購政策，其中，有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢、寧波、昆明、廈門16城全面取消限購政策。