在一批民營(yíng)房企以及示范性房企爆雷之后，市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒傳遞到了幾家混合所有制房企身上。
在認(rèn)房不認(rèn)貸、存量房貸利率下調(diào)等一系列房地產(chǎn)提振政策出臺(tái)后，今年的樓市“金九銀十”并無(wú)太大起色，根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的十月份，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，規(guī)模房企仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局。
在充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境中，幾家長(zhǎng)期被視為“優(yōu)等生”的混合所有制房企，突然被悲觀情緒籠罩，不僅遭遇股債雙殺，還面對(duì)樓盤交付的信任危機(jī)。
這一時(shí)刻，信心堪比黃金，規(guī)模最大的混合所有制房企萬(wàn)科（000002.SZ）攜其國(guó)資股東站出來(lái)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)質(zhì)疑，第一大股東深圳地鐵表達(dá)了強(qiáng)力支持的態(tài)度。來(lái)自股東的進(jìn)一步信用加持，或?qū)檫@些房企贏得喘息之機(jī)，為市場(chǎng)各方的信心修復(fù)創(chuàng)造條件。
各方擔(dān)憂情緒升溫
最近，上海嘉定幾個(gè)金地期房樓盤的業(yè)主群炸開(kāi)了鍋，不少人擔(dān)憂潛在的交付風(fēng)險(xiǎn)，部分業(yè)主甚至每天都跑去工地，查看有無(wú)工人在崗施工。
事情源于位于嘉定馬陸的金地峯匯一期業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度變慢了，從9月到11月新進(jìn)展不多，結(jié)合近期金地集團(tuán)掌門人交班以及一些市場(chǎng)傳聞，這些花了數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)房的業(yè)主們慌了起來(lái)。上海嘉定一直是金地的深耕區(qū)域，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，2023年還新拿了兩塊地。
要是放在過(guò)去，這是一個(gè)可以閉眼入的期房項(xiàng)目，購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)——根據(jù)天眼查，該項(xiàng)目背后的股東包括金地集團(tuán)和中鐵建。金地是一家混合所有制房企，素以穩(wěn)健著稱，其第一大股東是險(xiǎn)資富德生命人壽保險(xiǎn)，第二大股東是深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局；而中鐵建是實(shí)打?qū)嵉难肫?，信用背?shū)很足。
而現(xiàn)在，即便業(yè)主親眼看到工地現(xiàn)場(chǎng)有工人，他們?nèi)阅罅艘话押??！皶?huì)不會(huì)是表演式施工？”一名業(yè)主表示。也有業(yè)主認(rèn)為：“現(xiàn)在一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就讓大家如驚弓之鳥(niǎo)，還是不要自己嚇自己了！”
在一批民營(yíng)房企以及示范性房企爆雷之后，市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒，似乎傳遞到了幾家混合所有制房企身上。
“招保萬(wàn)金”，即招商、保利、萬(wàn)科、金地，被稱為上市房企四強(qiáng)選手，它們都有雄厚的背景和較為優(yōu)秀的管理體系，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一直占據(jù)重要位置。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)榜單，截至2023年上半年，保利、萬(wàn)科、招商、金地的操盤業(yè)績(jī)?nèi)嘉涣行袠I(yè)前十，分別是第1名、2名、5名和10名。
但擔(dān)憂情緒不僅吹到了第十名金地身上，就連位列第二名的萬(wàn)科，都感受到了來(lái)自市場(chǎng)的寒意——10月下旬以來(lái)，萬(wàn)科遭境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)，隨后多只美元債大跌。
萬(wàn)科也是一家混合所有制房企，其第一大股東為深圳國(guó)資委旗下的深圳地鐵集團(tuán)。
“萬(wàn)科的房子還能買嗎？我不敢去冒險(xiǎn)，十分猶豫。”近期一直在看房的一名購(gòu)房者對(duì)記者表示，自己原本非常看好萬(wàn)科某樓盤，但在看了一些市場(chǎng)傳聞以后，對(duì)這類混合所有制房企的交付能力也產(chǎn)生了些許懷疑，只能繼續(xù)持幣觀望。
在這種市場(chǎng)心態(tài)下，樓盤的產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)等似乎都成了次要因素，房企的國(guó)央企屬性成了購(gòu)房者最先考慮的要素。比如在上海嘉定，就有金地和萬(wàn)科項(xiàng)目周邊競(jìng)品的銷售人員打出了軟廣——“這時(shí)候你就要考慮買國(guó)企的房子了，值得放心”。
實(shí)際上，截至目前萬(wàn)科和金地都無(wú)任何公開(kāi)市場(chǎng)違約，是地產(chǎn)行業(yè)“決賽圈”中所剩不多的種子選手。今年以來(lái)，金地在債券兌付上付出了相當(dāng)?shù)呐Α习肽杲鸬貎陡兜狡趥鞠⒊?22億元，近期遭遇股債下跌后，仍及時(shí)安排了多項(xiàng)債券的兌付，年內(nèi)所有公開(kāi)債券均已按期償付本金及利息。今年年內(nèi)，萬(wàn)科也已經(jīng)沒(méi)有境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債僅剩3.8億元。
市場(chǎng)信心急需重建
盡管金地與萬(wàn)科的“還貸記錄”良好，市場(chǎng)情緒并非無(wú)風(fēng)起浪。
去年年底，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手推出16條金融舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；今年8月底以來(lái)，房地產(chǎn)提振政策頻出，包括存量房貸利率下調(diào)、多個(gè)城市全面取消限購(gòu)、認(rèn)房不認(rèn)貸等。
利好政策刺激下，房企銷售仍呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年10月，近六成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降，規(guī)模房企仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局。根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，排名前100房企前10月銷售總額為5.3萬(wàn)億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)。
在前十房企中，萬(wàn)科前10個(gè)月合約銷售額為3116億元，同比下滑8.5%；金地合約銷售額為1329億元，同比下滑27.5%。
“市場(chǎng)的疲軟、業(yè)績(jī)的下滑是一個(gè)方面，更為重要的是，我們擔(dān)憂混合所有制房企國(guó)資背景大股東的支持力度不夠?！币患一鸸緝?nèi)部人士對(duì)記者說(shuō)道。
畢竟，今年遠(yuǎn)洋集團(tuán)已宣布公開(kāi)債務(wù)違約，其第一大股東是中國(guó)人壽，這似乎印證著國(guó)資背景并不是房企的“免死金牌”。
對(duì)于金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心的國(guó)資股東支持力度問(wèn)題，萬(wàn)科及時(shí)回應(yīng)。11月6日，萬(wàn)科拉來(lái)深圳市國(guó)資委主任王勇健，黨委委員、二級(jí)巡視員葉新明，深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰共同召開(kāi)線上會(huì)議，向市場(chǎng)傳遞信心。會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，深圳國(guó)資委表態(tài)：“如有需要或遭遇極端情況，深圳市國(guó)資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過(guò)項(xiàng)目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購(gòu)、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資等一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)。”
深圳地鐵也表示，將根據(jù)市場(chǎng)情況支持萬(wàn)科，承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬(wàn)科盤活大宗資產(chǎn)，為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。
這是截至目前混合制房企的國(guó)資背景股東對(duì)外釋放的最強(qiáng)發(fā)聲。
此前金地也已披露，公司正與二股東深圳市福田投資控股有限公司商討，福田投控根據(jù)區(qū)域發(fā)展的需要，為金地在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的公司債券或中期票據(jù)提供擔(dān)保等增信措施。
“如果有了進(jìn)一步的信用加持，恢復(fù)金融機(jī)構(gòu)信心，打消購(gòu)房者和供應(yīng)商疑慮，這盤棋就能活，企業(yè)進(jìn)入新的良性循環(huán)?！鄙鲜龌饛臉I(yè)人士表示。
“整體房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，市場(chǎng)應(yīng)有更多耐心，支持這個(gè)行業(yè)中有能力有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)穿越周期，而不是看著他們倒下。”一名房地產(chǎn)資深從業(yè)者對(duì)記者說(shuō)道。
對(duì)于購(gòu)房者十分關(guān)注的新房交付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注具體樓盤銷售端的情況和資金監(jiān)管事宜，在資金監(jiān)管嚴(yán)格且銷售端情況良好的條件下，可以比較放心地購(gòu)置新房，一般來(lái)說(shuō)國(guó)企、央企以及頭部的混合所有制房企項(xiàng)目目前不會(huì)有太大的交付壓力，如果實(shí)在擔(dān)心交付風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房時(shí)選擇二手房則能完全規(guī)避這一問(wèn)題。