險(xiǎn)資斥資幾十億購入地產(chǎn)的消息，又密集起來。
日前，大悅城（000031）公告，中郵保險(xiǎn)意向受讓其控股子公司西單大悅城公開掛牌轉(zhuǎn)讓的北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權(quán)及債權(quán)，主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項(xiàng)目，交易價(jià)格為42.56億元。
同時(shí)，世茂集團(tuán)公告擬出售一個(gè)珠海綜合體項(xiàng)目51%股權(quán)，總價(jià)為39.1億元，受讓者為項(xiàng)目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為中國人壽系。
中郵保險(xiǎn)買下中糧·置地廣場項(xiàng)目
大悅城日前公告，子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。掛牌期滿后，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所反饋，中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱“中郵保險(xiǎn)”）為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵保險(xiǎn)簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價(jià)格約為42.56億元。
本次交易掛牌底價(jià)為425584.70萬元，其中，股權(quán)掛牌底價(jià)為344884.70萬元（不低于經(jīng)國資備案的凈資產(chǎn)評估值），債權(quán)掛牌底價(jià)為80700萬元。
北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項(xiàng)目，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月?？偨ㄖ娣e81454平方米，另有車位377個(gè)。同時(shí)，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權(quán)，即西單大悅城應(yīng)收北京昆庭的股東借款本金80700萬元計(jì)入掛牌底價(jià)。
中郵保險(xiǎn)控股股東為中國郵政集團(tuán)有限公司。截至2022年12月31日，中郵保險(xiǎn)經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)4460.39億元、總負(fù)債4241.91億元、凈資產(chǎn)218.58億元；2022年度，中郵保險(xiǎn)經(jīng)審計(jì)營業(yè)收入1129.88億元、利潤總額7.09億元、凈利潤3.97億元。
據(jù)大悅城公告的由中企華資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報(bào)告，截至評估基準(zhǔn)日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價(jià)計(jì)量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況較好，該區(qū)域市場整體趨勢呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增加；負(fù)債評估值為97987.59萬元、增值率為0。
大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權(quán)。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。
世茂珠海綜合體轉(zhuǎn)讓給國壽系
與此同時(shí)，世茂系上市公司也公告了一個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓信息，受讓方也為險(xiǎn)資系。
世茂集團(tuán)控股有限公司（世茂集團(tuán)，00813.HK）、上海世茂股份有限公司（ST世茂，600823.SH）日前公告，控股的公司珠海海新企業(yè)管理有限公司（下稱“珠海海新”）擬將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“珠海世茂新領(lǐng)域”）51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓對價(jià)合計(jì)39.1億元。
（來源：ST世茂公告）
受讓珠海世茂新領(lǐng)域這51%股權(quán)的有2家企業(yè)，其中，國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“星灣企業(yè)”）受讓50.99%，對價(jià)約39.09億元；國壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“啟航基金”）受讓0.01%，對價(jià)為76.67萬元。
本次交易完成后，珠海海新將不再持有珠海世茂新領(lǐng)域股權(quán)。珠海世茂新領(lǐng)域?qū)⒂蓛纱髧鴫巯倒蓶|持股，其中，星灣企業(yè)持股從49%增至99.99%，啟航基金持股0.01%。兩大股東中，啟航基金對星灣企業(yè)持股99.976%；啟航基金股東為中國人壽、國壽置業(yè)，二者同為國壽系。
世茂集團(tuán)稱，珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的占地面積約為225563.9平方米，目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。開發(fā)項(xiàng)目一期包括七棟酒店式寫字樓，預(yù)期將于2023年末前開始陸續(xù)交付。開發(fā)項(xiàng)目二期包括八棟酒店式寫字樓，現(xiàn)時(shí)正在施工。該項(xiàng)目的后續(xù)階段目前處于規(guī)劃方案論證階段，后續(xù)該項(xiàng)目將陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。
世茂集團(tuán)表示，由于該項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)需要訂約各方進(jìn)一步投資，鑒于公司目前的流動(dòng)資金問題，公司無法再進(jìn)一步投資及支持該項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)。進(jìn)行出售事項(xiàng)使本集團(tuán)能夠償還其結(jié)欠合營伙伴的債務(wù)，確保開發(fā)該項(xiàng)目所需的持續(xù)資金，并有機(jī)會(huì)分占該項(xiàng)目物業(yè)的所得款項(xiàng)。
險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)比例仍較低
這兩宗交易，是今年保險(xiǎn)公司對不動(dòng)產(chǎn)新增投資的延續(xù)。
據(jù)保險(xiǎn)公司在中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露的信息顯示，今年以來，平安人壽、友邦人壽等保險(xiǎn)公司發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。今年2月，大家投控與高端物流園區(qū)開發(fā)商和運(yùn)營商寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立物流產(chǎn)業(yè)基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個(gè)成熟高標(biāo)物流資產(chǎn)，總建筑面積近20萬平方米，本次收購有助于進(jìn)一步完善大家保險(xiǎn)在全國物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。
頭部保險(xiǎn)資管相關(guān)投資人士表示，地產(chǎn)投資或不動(dòng)產(chǎn)投資，既包括房地產(chǎn)開發(fā)商的股票投資、債券投資或金融產(chǎn)品投資，也包括與不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)類投資，并且，實(shí)物類資產(chǎn)還有較大發(fā)展空間。
從公開信息看，保險(xiǎn)公司近年新增投資的地產(chǎn)實(shí)物類資產(chǎn)主要是自用性不動(dòng)產(chǎn)和投資性不動(dòng)產(chǎn)，后者均為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，包括寫字樓、倉儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IDC（數(shù)據(jù)中心）等。
上述保險(xiǎn)資管人士表示，保險(xiǎn)資金具有期限長、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與不動(dòng)產(chǎn)投資天然契合，不動(dòng)產(chǎn)投資具有長期創(chuàng)造價(jià)值的內(nèi)核，對于保險(xiǎn)資金而言，也具有長期配置價(jià)值。在中外機(jī)構(gòu)投資人的實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)始終是一個(gè)重要的投資品種。
中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績發(fā)布會(huì)上介紹，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實(shí)現(xiàn)保值增值，同時(shí)抵御通脹、抵御波動(dòng)，與其他品種相關(guān)性較低，是保險(xiǎn)等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金長期獲得穩(wěn)健回報(bào)。國外保險(xiǎn)公司對于不動(dòng)產(chǎn)配置一般在10%左右，國內(nèi)保險(xiǎn)公司目前對于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。
對于近兩年部分商業(yè)地產(chǎn)出租率較低下的情況，劉暉還表示，這屬于市場短期波動(dòng)。中國人壽會(huì)通過選擇更加核心的資產(chǎn)，更好地匹配長期收益的要求。她介紹，目前整體不動(dòng)產(chǎn)配置的息類收入穩(wěn)健，高于固收資產(chǎn)的配置收益率。