前些天，《北大承澤參考》第3期發(fā)表了馮叔的題為「中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，轉(zhuǎn)變認(rèn)知是關(guān)鍵」的文章，今天把這篇文章分享給大家。
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以下為文章全文。
文 | 馮侖
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住宅地產(chǎn)從「三高」轉(zhuǎn)向「三減」
背后有規(guī)律的力量
房地產(chǎn)的交易和投資數(shù)據(jù)在今年一季度略微反彈之后，二季度明顯下跌。首先要澄清一點(diǎn)，通常學(xué)者做研究及媒體述及「房地產(chǎn)」，多在討論「住宅」，這與房地產(chǎn)行業(yè)所指的「房地產(chǎn)」不同。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，住宅只是其中一部分，房地產(chǎn)還有其他品類，所以準(zhǔn)確地說(shuō)，地產(chǎn)數(shù)據(jù)下降主要是指二季度住宅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)下滑。
但住宅地產(chǎn)目前的數(shù)據(jù)也基本正常，早在2018年前后，像萬(wàn)科等地產(chǎn)企業(yè)就曾判斷：住宅地產(chǎn)這種高增長(zhǎng)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的發(fā)展模式已經(jīng)趨于頂峰，需要慢下來(lái)、停下來(lái)。
基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：一國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展大多從住宅開始，當(dāng)人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美元左右時(shí)，城鎮(zhèn)化率通常超過(guò)60%，人口也趨于零增長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)空間結(jié)構(gòu)格局基本確定，經(jīng)濟(jì)增速亦放緩，這些都是互相伴隨的現(xiàn)象。住宅的增長(zhǎng)也就由此轉(zhuǎn)慢，甚至趨停。對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)還有人均住宅面積，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積已經(jīng)超過(guò)40平米，這也符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)以上指標(biāo)或現(xiàn)象一并出現(xiàn)時(shí)，住宅的快速發(fā)展會(huì)逐步轉(zhuǎn)入「減速、減價(jià)、減量」階段。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部把人均GDP一萬(wàn)美元之前像我國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，稱之為「房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代」或者是「住宅地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代」。開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)是「規(guī)模、成本、速度」。2018年開始，我國(guó)房地產(chǎn)開始「減速、減價(jià)、減量」，也就進(jìn)入所謂「后開發(fā)時(shí)代」，意味著整個(gè)房地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品開始從住宅轉(zhuǎn)向非住宅，所以當(dāng)前供求關(guān)系實(shí)際上反映了市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變，之前供給側(cè)積壓的住宅已經(jīng)超量。
具體到數(shù)據(jù)上：我國(guó)最高峰時(shí)的一手房和二手房成交量每年達(dá)到20萬(wàn)億，去年是12萬(wàn)億，今年上半年是7萬(wàn)億，全年大概達(dá)12-14萬(wàn)億。因此，我們對(duì)住宅地產(chǎn)行業(yè)的理性判斷是：未來(lái)5-8年，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀估計(jì)在每年12萬(wàn)億左右，悲觀估計(jì)為8萬(wàn)億左右，體量約為2018年最高峰的一半。
住宅地產(chǎn)「減」的核心在于行業(yè)中高杠桿、發(fā)展快的部分。按照國(guó)際比較經(jīng)驗(yàn)，90%的高杠桿住宅公司都將難以繼續(xù)存在。
我國(guó)現(xiàn)在有7萬(wàn)多家住宅地產(chǎn)公司，未來(lái)這一領(lǐng)域預(yù)計(jì)只能剩下6-7千家，并且集中在經(jīng)濟(jì)、人口、就業(yè)保持增長(zhǎng)的地方，不會(huì)平均分布。這些地區(qū)會(huì)成為未來(lái)住宅地產(chǎn)緩慢增長(zhǎng)的核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)、人口、就業(yè)難以保持增長(zhǎng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)非常便宜。比如美國(guó)的東西兩岸房?jī)r(jià)很貴，中西部、中南部房?jī)r(jià)很便宜。
所以綜合來(lái)看，二季度住宅的數(shù)據(jù)基本反映了市場(chǎng)供需，無(wú)須特別憂慮。
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地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化不足
要既能辦喜事，也要能辦「喪事」
事實(shí)上，在2017、2018年，按照純粹的市場(chǎng)機(jī)制，住宅交易的供需量總量就應(yīng)該下降，房子也應(yīng)該隨之降價(jià)，但當(dāng)時(shí)的政策對(duì)需求的管制疊加后來(lái)的疫情防控，掩蓋了供需之間的扭曲，市場(chǎng)呈現(xiàn)的還是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的強(qiáng)烈信號(hào)，許多企業(yè)也因此依然加大杠桿去投入。今年暴雷的很多企業(yè)，包括龍頭企業(yè)，本質(zhì)上是簡(jiǎn)單地把政策信號(hào)當(dāng)成了市場(chǎng)信號(hào)，把政策還在壓制需求當(dāng)成了市場(chǎng)依然存在巨大的需求，最終造成對(duì)趨勢(shì)的嚴(yán)重誤判。
2022年底2023年初，隨著疫情防控政策放開，市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，尤其是二三四線城市，供給側(cè)的樓盤項(xiàng)目很多，銷售不暢，一下子在短期給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金周轉(zhuǎn)壓力。
我們通常說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有巨大的剛需，但很少對(duì)剛需細(xì)分。剛需應(yīng)該再分兩類：一類是有錢的剛需，可稱為剛購(gòu)。經(jīng)過(guò)三年疫情，這一類群體在減少；另一類是支付能力不足的剛需，其最佳路徑是轉(zhuǎn)入住宅租賃市場(chǎng)。
經(jīng)過(guò)三年疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行，就業(yè)總體不振，住宅市場(chǎng)剛購(gòu)級(jí)的剛需明顯萎縮，購(gòu)房者斷供的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，疊加三條紅線等產(chǎn)業(yè)政策加碼，導(dǎo)致大公司暴雷現(xiàn)象增多。
基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，即便是全球500強(qiáng)企業(yè)，暴雷也很正常，不必過(guò)于擔(dān)心，我們應(yīng)該堅(jiān)持走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之路，核心是建立一條市場(chǎng)化的消化機(jī)制，我稱之為「辦喪事機(jī)制」。我們不能只習(xí)慣于「辦喜事」，歡迎一家家公司掛牌上市，也要準(zhǔn)備好「辦喪事」，市場(chǎng)總有企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，不得不退出市場(chǎng)，有生有死才是健康的市場(chǎng)。
因此，住宅地產(chǎn)行業(yè)如今在保交樓的基礎(chǔ)上，要多用市場(chǎng)化的手段來(lái)應(yīng)對(duì)房企暴雷問(wèn)題，比如讓企業(yè)的資產(chǎn)市場(chǎng)化打折處置，公司也可以合法合規(guī)地破產(chǎn)清算，不良資產(chǎn)在金融市場(chǎng)開放買賣交易等。
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「因城施策」難以治本
面對(duì)住宅地產(chǎn)的困境，現(xiàn)在有個(gè)提法是因城施策。我不主張采用「因城施策」手段來(lái)重新刺激住宅市場(chǎng)。因?yàn)樽≌呀?jīng)進(jìn)入到減量減速階段，就如同年輕人過(guò)了青春期就不會(huì)再長(zhǎng)個(gè)兒，身高會(huì)封頂，變成「橫著長(zhǎng)」。
因此，我們必須明晰一個(gè)判斷：不要再對(duì)住宅地產(chǎn)保有規(guī)模增長(zhǎng)的幻想，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)是「橫著長(zhǎng)」，更大的空間屬于物流倉(cāng)儲(chǔ)等其他地產(chǎn)品類。
基于這個(gè)判斷，地方政府對(duì)老百姓的需求和地產(chǎn)企業(yè)都不要再過(guò)分管制，要讓市場(chǎng)成為真正的市場(chǎng)，關(guān)鍵是恢復(fù)市場(chǎng)信號(hào)的準(zhǔn)確性，老百姓想買就買，公司想開發(fā)就開發(fā)，誰(shuí)有問(wèn)題就暴雷，按照市場(chǎng)過(guò)程破產(chǎn)，政府采取現(xiàn)房銷售或相關(guān)等措施避免老百姓買到爛尾樓即可。只有「城投」的問(wèn)題才需要政府介入，因?yàn)槟鞘钦顿Y的，城投公司很多也不是以盈利性為標(biāo)準(zhǔn)，涉及公共服務(wù)，流動(dòng)性也不高，這一部分才真正需要政府來(lái)管。
與此相應(yīng)，政府稅收應(yīng)該著眼于新的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，比如物流倉(cāng)儲(chǔ)和醫(yī)療健康，后開發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)主要是以租金為核心，以資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)為核心，這些資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越高時(shí)，政府可以征收房產(chǎn)稅。政府要盡早擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，改變稅收結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)，增加房地產(chǎn)以外的稅源。
總之，核心是讓市場(chǎng)發(fā)揮資源配置的決定性作用，激活企業(yè)家精神。
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地產(chǎn)企業(yè)要更新認(rèn)知
從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，要看到未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向。
對(duì)原來(lái)的住宅地產(chǎn)企業(yè)，一種轉(zhuǎn)向垂直領(lǐng)域，做細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品，比如藍(lán)領(lǐng)公寓、女性公寓、老年公寓；一種是橫向細(xì)分，比如扎根某一個(gè)城市。還有一種跨界創(chuàng)新，比如在日本做住宅最好的企業(yè)不是傳統(tǒng)開發(fā)商，而是豐田房屋、松下房屋，未來(lái)房屋會(huì)更加智能化，中國(guó)未來(lái)也可能產(chǎn)生華為房屋、小米房屋等。
對(duì)住宅以外的地產(chǎn)企業(yè)，像物流倉(cāng)儲(chǔ)中的冷鏈、數(shù)據(jù)中心、智能倉(cāng)庫(kù)等，這些企業(yè)現(xiàn)在都活得很好；大健康領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)，以及運(yùn)營(yíng)園區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)等也都活得很好；房地產(chǎn)科技公司、服務(wù)公司等，比如Airbnb，以及專門做寫字樓的SaaS平臺(tái)幫助管理大樓物業(yè)、收費(fèi)、機(jī)電、出租等；房地產(chǎn)的交易平臺(tái)，比如像貝殼、鏈家等交易平臺(tái)，以及專門做租賃的出租平臺(tái)等；此外還有房地產(chǎn)金融等，都有很大的空間。這都是后開發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)，大有可為。
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消費(fèi)者信心與就業(yè)基本面高度相關(guān)
要想恢復(fù)消費(fèi)端對(duì)房地產(chǎn)的信心，不是通過(guò)房?jī)r(jià)穩(wěn)定就能全部解決的，核心還是依靠就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
如果老百姓能充分就業(yè)，公司發(fā)展得好，員工能得到加薪，老百姓很快就想買房改善，人們對(duì)美好居住的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。只要經(jīng)濟(jì)的基本面進(jìn)入到一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，住宅的需求還是恢復(fù)，甚至不排除再有所上漲。
當(dāng)前對(duì)于住宅需求的信心不足，主要源于人們對(duì)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、個(gè)人未來(lái)職業(yè)發(fā)展、家庭收入的預(yù)期等存在不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)只是一個(gè)疊加因素。
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未來(lái)：住宅地產(chǎn)減量提質(zhì)，新業(yè)態(tài)大有可為
未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍將集中于兩大方向：一是住宅。在這個(gè)方向上，未來(lái)是減量以后轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，細(xì)分化與工業(yè)化是未來(lái)的兩大特征；二是非住宅地產(chǎn)，包括很多的細(xì)分品類，比如物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康等，很多領(lǐng)域大有可為。
具體而言，住宅地產(chǎn)會(huì)在下行的過(guò)程中逐步找到一個(gè)新的均衡，比如整體的產(chǎn)值保持在8-10萬(wàn)億。房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)不再是規(guī)模和份額，而是琢磨如何抓住細(xì)分化和工業(yè)化（智能化）的趨勢(shì)。在細(xì)分化方面，老年公寓、單身公寓、女性公寓、出租公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓都值得發(fā)掘。在工業(yè)化（智能化）方面，未來(lái)造房子可能會(huì)像造汽車一樣，一些裝配式住宅等有可能迎來(lái)大規(guī)模工業(yè)化，質(zhì)量更高，更環(huán)保，更便捷。
對(duì)于非住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著城市化的深入，會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。
我把非住宅的房地產(chǎn)又通常分為七大類：辦公地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、酒店度假、政府物業(yè)。這七類地產(chǎn)未來(lái)10-20年可以一直發(fā)展，當(dāng)人均GDP達(dá)到6-8萬(wàn)美元的水平可能才會(huì)相對(duì)飽滿，達(dá)到一個(gè)高水平的均衡狀態(tài)。
基于現(xiàn)在的觀察，這七大領(lǐng)域中，如下幾個(gè)領(lǐng)域可能發(fā)展得相對(duì)更快：
1、物流倉(cāng)儲(chǔ)。第一是冷鏈。當(dāng)前，城市周邊的冷庫(kù)發(fā)展得特別快。因?yàn)橄M(fèi)要升級(jí)，民眾吃生鮮更美好。不管是肉還是海鮮，都離不開冷鏈；第二是數(shù)據(jù)中心。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的價(jià)值已經(jīng)眾所周知，數(shù)據(jù)中心當(dāng)然是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的剛需，發(fā)展速度很快快；第三是智能倉(cāng)儲(chǔ)。比如京東興建了很多智能倉(cāng)庫(kù)；第四是商業(yè)物業(yè)。比如北京國(guó)貿(mào)、SKP等的商業(yè)物業(yè)依舊都做得非常好。
2、醫(yī)療健康。過(guò)去大家都是生病才去醫(yī)院，意味著醫(yī)院只有一種產(chǎn)品與房地產(chǎn)相關(guān)。如今不同，健康涉及到大量的病前病后檢查和康復(fù)需求。比如：病前體檢和保健，病后康復(fù)、康養(yǎng)。同時(shí)，隨著老齡化深入，養(yǎng)老對(duì)應(yīng)的醫(yī)療需求也很大；此外，「輕醫(yī)療」也在快速增長(zhǎng)，主要是醫(yī)美這一類消費(fèi)醫(yī)療對(duì)空間需求非常大，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個(gè)城市在推進(jìn)「醫(yī)療Mall」，把割雙眼皮、皮膚管理，甚至美容等各類保健全部集中在「醫(yī)療Mall」。
3、政府物業(yè)。政府平臺(tái)公司做了很多大型園區(qū)、大廈、寫字樓等，政府還通過(guò)興建劇院、會(huì)議中心等提升公共服務(wù)。同時(shí)，政府還有辦公大樓、監(jiān)獄等不同形式的物業(yè)，也是巨大的資產(chǎn)。未來(lái)，城市之間要拼吸引力，政府物業(yè)同樣面臨創(chuàng)新發(fā)展的需求。