“從過去的實操層面來看，一線城市的下降空間不大，二三線城市還是有一定的讓利空間”。
記者丨李海顏
自中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局明確存量首套住房貸款標準及調(diào)整方式后，商業(yè)銀行陸續(xù)發(fā)聲表態(tài)，將盡快開展存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整工作，人民銀行分支機構相繼披露過去幾年房貸利率政策下限，有關存量房貸利率調(diào)整的進度、方式、條件等細節(jié)正逐步浮出水面。
存量房貸利率下調(diào)疊加“認房不認貸”一系列政策“組合拳”將對房貸供需雙方產(chǎn)生哪些影響？哪類群體可以享受到政策紅利？利率下調(diào)最快能于何時執(zhí)行？北京商報記者通過梳理銀行政策并采訪行業(yè)專家獲悉更多存量房貸利率調(diào)整細節(jié)。
調(diào)降路徑下限明晰
調(diào)整存量房貸利率頂層設計出臺，近日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）稱，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請調(diào)整利率。
降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種，一種為新發(fā)放貸款置換，另一種則是協(xié)商變更合同利率。中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局相關負責人表示，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
《通知》發(fā)布不久，國有銀行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行等陸續(xù)發(fā)布公告響應稱，將抓緊制定具體實施細則，盡快開展存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整工作。亦有銀行率先明確了后續(xù)主要的調(diào)整方式。工商銀行在回答存量房貸調(diào)整常見問題時提到，兩種方式調(diào)整結果無明顯區(qū)別，考慮到客戶操作的便利性，該行主要采取變更合同利率方式。
“不管是新發(fā)放貸款替換原貸款，還是直接調(diào)整合同利率，都是由商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商確定”，資深金融政策監(jiān)管專家周毅欽認為，但更為關鍵的是存量貸款利率調(diào)整下限的規(guī)定，此次調(diào)降并非是將當初房貸發(fā)生時的貸款利率和目前即期利率相比較，而是和貸款發(fā)放時的房貸利率下限相比較。
以北京地區(qū)為例，根據(jù)人民銀行北京市分行公告，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率（LPR）+55個BP（基點），若客戶此前房貸利率高于“LPR+55BP”則有下調(diào)空間，若等于或低于則無調(diào)整空間。
周毅欽表示，“從過去的實操層面來看，一線城市的下降空間不大，二三線城市還是有一定的讓利空間”。
利率調(diào)整惠及哪類人群
近期，北京、上海、廣州、深圳等地紛紛官宣實施“認房不認貸”（即居民無成套住房無論是否有貸款均按首套房利率執(zhí)行），這也意味著首套房的認定范圍擴大，存量房貸利率下調(diào)或?qū)⒒菁案嗳后w。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，除了在8月31日之前，金融機構已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸的借款人直接可以申請外，借款人將原有兩套房賣掉一套，僅剩一套住房的也可申請，同時，隨著多地“認房不認貸”政策落地，部分過去被認定為二套房，但在“認房不認貸”政策實施后可被認定為首套房的借款人也可申請下調(diào)。
北京商報記者注意到，工商銀行已在回答存量房貸調(diào)整常見問題時明確，2023年8月以前發(fā)放按二套房貸款利率政策辦理的存量房貸，只要按照當前城市政策初步判斷為首套房，便符合存量房貸利率調(diào)整條件，借款人可提前準備相關佐證材料，后續(xù)提交申請。
不少借款人此前通過公積金貸款辦理的房貸，那么此次存量房貸利率調(diào)整是否能惠及辦理公積金貸款的人群？中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，針對公積金組合貸款，目前政策僅針對存量商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍內(nèi)，公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，可在符合條件的情況下單獨申請調(diào)整利率水平。
預計10月迎來實質(zhì)性下調(diào)
據(jù)了解，存量首套住房貸款利率的調(diào)整政策將于9月25日正式實行，9月25日前，銀行可進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
對于銀行而言，存量房貸利率的調(diào)整如何兼顧好“因城施策”、公平性以及自身利潤都是需要考慮的重點問題。某銀行相關負責人在接受北京商報記者采訪時表示，存量房貸利率的調(diào)整，銀行會有大量的手續(xù)辦理、重新測算利率和還款金額、重簽合同等工作，利率下調(diào)會影響銀行的凈息差和利潤，建議最好能由國家出臺專門利率補貼或者其他類似的貨幣政策、財政政策工具進行支持。
“存量房貸總量約39萬億元，像這次這樣大規(guī)模集中調(diào)整，確實可以說是史無前例?！?董希淼表示，存量房貸利率調(diào)整難在：一方面，整個銀行業(yè)現(xiàn)在從高速發(fā)展階段進入高質(zhì)量發(fā)展階段，息差不斷縮窄已經(jīng)逼近合意水平，銀行自身利潤增長面臨很大壓力，在這種情況下，再讓銀行在存量房貸上直接讓利，的確比較困難。另一方面，從調(diào)整本身來看，因為涉及不同時期、不同地區(qū)和不同人群，情況比較復雜。近年來房貸政策調(diào)整頻繁，不同時期利率政策差別較大。同時，各地因城施策，利率下限各有不同，對不同人群房貸利率也不完全一樣。如何在市場、法治化原則下進行調(diào)整，如何兼顧政策的權威性和公平性，這些都需要統(tǒng)籌考慮，難以“一刀切”操作。
不過，存量房貸利率的調(diào)整一定程度上也能減少提前還貸，增強客戶黏性，在政策引導之下，各家銀行也在抓緊制定具體實施細則，研究具體方案。
明明指出，目前央行已明確給出了存量貸款利率調(diào)整的大體方向和原則說明，但具體方案的落實預計仍將是“因城施策”，這可能導致方案落地時間不一致、貸款利率調(diào)降力度參差不齊問題。相關監(jiān)管部門可在綜合考察各家銀行息差水平、貸款結構后，出臺落實針對不同銀行的差異化政策，按照盈利水平等因素對各類銀行分別設置不同的調(diào)整目標，幫助各家銀行在實際操作中平滑過渡、兼顧社會責任和自身經(jīng)營的統(tǒng)一。
根據(jù)上述政策，9月25日之后，借款人可以向銀行提出調(diào)整存量首套房貸利率的申請。董希淼認為，在借款人與銀行協(xié)商一致、借款合同變更之前，還貸仍然按照原合同約定來辦理，預計最快從10月開始，存量首套房貸利率可以實質(zhì)性下調(diào)。借款人需注意，存量首套房貸利率調(diào)整是金融管理部門和銀行一起給借款人發(fā)放的“大禮包”，借款人可以直接找銀行溝通協(xié)商，不能通過其他中介機構辦理，或者通過經(jīng)營性貸款、消費貸款來“置換”房貸，這樣既不劃算也不合規(guī)。