備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這兩天迎來(lái)了密集的利好消息。
8月31日晚，央行、金融監(jiān)管總局兩部門發(fā)文，備受關(guān)注的存量首套住房貸款利率下調(diào)政策正式落地。與此同時(shí)，一二線城市執(zhí)行已久的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策開始松動(dòng)，廣州、深圳、上海和北京，相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。更早些時(shí)候，一些二線城市已經(jīng)開始“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
廣州市區(qū)珠江兩岸風(fēng)光。新華社 圖
存量房貸利率下調(diào)，可以為那些“高位站崗”的購(gòu)房者減負(fù)；而“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，將大大降低購(gòu)房門檻，有利于提振購(gòu)房需求。
一二線城市向來(lái)是樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，在多箭齊發(fā)的利好下，很多人關(guān)心的問(wèn)題是，樓市是否會(huì)回到漲漲漲的局面？房企能否期待久違的“金九銀十”局面？
“認(rèn)房不認(rèn)貸”，政策面集體松綁
“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是前些年地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)的政策產(chǎn)物。認(rèn)房，顧名思義，就是看名下在當(dāng)?shù)赜袥](méi)有房產(chǎn)；認(rèn)貸，就是看名下有沒(méi)有貸款記錄。
在2010年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中，這一調(diào)控工具被確立下來(lái)，隨后從房?jī)r(jià)漲幅較快的一線城市蔓延到二線城市。
其中，一線城市尤其是北京和上海執(zhí)行最嚴(yán)。只要在全國(guó)有貸款記錄，哪怕在當(dāng)?shù)責(zé)o房，再買房就按第二套及以上住房算，按照二套及以上住房來(lái)執(zhí)行首付比例、貸款利率，有效抑制了多套房持有者的炒作行為。
一線城市集體優(yōu)化政策，開始“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其實(shí)在意料之中。一方面，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的嚴(yán)格調(diào)控，領(lǐng)漲全國(guó)的一線城市現(xiàn)在樓市普遍降溫，繼續(xù)沿用地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)代的政策，已經(jīng)不合時(shí)宜。
另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，如果之前的重心是抑制過(guò)熱，現(xiàn)在則亟需提振住房需求?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”，既是解決改善性住房需求，促進(jìn)消費(fèi)，也是間接為房企紓困。
在此之前，從中央到地方，已經(jīng)出臺(tái)了各種松綁措施，有支持房企融資的，有降低購(gòu)房門檻的，如放寬“三限”（限購(gòu)、限售、限價(jià)），這些措施沒(méi)有引發(fā)樓市過(guò)熱，給“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地提供了鋪墊條件。
根據(jù)媒體報(bào)道，目前全國(guó)范圍還有十來(lái)個(gè)城市，在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，一線城市向來(lái)是政策風(fēng)向標(biāo)，如今它們已經(jīng)全部調(diào)整，二線城市跟進(jìn)只是時(shí)間問(wèn)題。
對(duì)潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是實(shí)實(shí)在在的利好。改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要名下無(wú)房，不管有沒(méi)有貸款記錄，在當(dāng)?shù)刭I房就按首套房算，一套500萬(wàn)元的房子，過(guò)去可能要250萬(wàn)元首付，現(xiàn)在只要150萬(wàn)元，首付門檻大大降低。有改善需求的人，可以先賣掉手上的，再換大的，在不大幅增加首付資金負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，通過(guò)“賣一買一”實(shí)現(xiàn)居住條件的升級(jí)。
而正如前面提到的，“認(rèn)房不認(rèn)貸”影響的主要還是一二線城市，三四五線城市過(guò)去可能根本就沒(méi)有執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，所以此次調(diào)整的直接影響不大。
當(dāng)然，一個(gè)間接影響是，隨著購(gòu)房門檻下降，資金和需求加速向一二線城市流動(dòng)，對(duì)庫(kù)存壓力本就比較大，且承接了一二線城市外溢購(gòu)房需求的中小城市來(lái)說(shuō)，還需要給出進(jìn)一步的松綁或優(yōu)惠措施，從而搶奪市場(chǎng)注意力。
擔(dān)心房?jī)r(jià)重新漲起來(lái)？多慮了
面對(duì)一系列的樓市激勵(lì)措施，相信很多人都有疑惑，購(gòu)房門檻降低后，過(guò)去房?jī)r(jià)水漲船高的一二線城市，房?jī)r(jià)是不是又要重新漲起來(lái)了？樓市投機(jī)炒作會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)？這種擔(dān)心其實(shí)多慮了。
一者，在限制房?jī)r(jià)上漲方面，經(jīng)過(guò)數(shù)年的實(shí)踐，各地的政策工具已經(jīng)相當(dāng)多了?！胺孔〔怀础笔冀K是紅線，如果房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，各大城市相信都能夠靈活出手應(yīng)對(duì)。
二者，現(xiàn)在住房消費(fèi)低迷，不僅是調(diào)控嚴(yán)格、購(gòu)房門檻高的問(wèn)題，而是整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在調(diào)整。過(guò)去房?jī)r(jià)高漲，投機(jī)炒作盛行，除了市場(chǎng)需求旺盛外，在供應(yīng)端，房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式也在推波助瀾?！叭摺蹦Ｊ胶透叻?jī)r(jià)相互支撐，土地和債務(wù)成本成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。
現(xiàn)在，這種激進(jìn)擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。從土地市場(chǎng)的熱度就能管中窺豹，哪怕是實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也很難對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈全盤激活，讓房?jī)r(jià)重新駛上暴漲的快車道。
而在更宏觀的層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的背后，是市場(chǎng)環(huán)境的變化。觀察房?jī)r(jià)上漲，有一個(gè)經(jīng)典的分析框架，也即短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。也就是說(shuō)，人口增長(zhǎng)情況決定整個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的基本面。
前些年，一二線城市之所以房?jī)r(jià)暴漲，一個(gè)重要背景是，在高速城鎮(zhèn)化之下，這些城市每年都有二三十萬(wàn)甚至更多的人口流入，而土地和住房供應(yīng)跟不上流入速度。供需不匹配，房?jī)r(jià)就長(zhǎng)期處在上行通道。
現(xiàn)在出生率下降，城鎮(zhèn)化放緩，并且中心城市還開始瘦身健體、減量發(fā)展，告別攤大餅，一二線城市的人口流入速度，比前些年明顯減慢。北上廣深四大一線城市，甚至在去年歷史性的集體人口負(fù)增長(zhǎng)。
因此，一二線城市住房供應(yīng)緊張的局面，將得到一定程度緩解。并且，在住房供應(yīng)上，它們還在加大保障性住房的建設(shè)力度，滿足一些購(gòu)房困難群體的居住需求，這些都有助于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已經(jīng)打破，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然會(huì)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，大范圍暴漲暴跌將很難出現(xiàn)，房?jī)r(jià)將逐漸回歸一個(gè)合理的區(qū)間。
當(dāng)然，哪怕利好政策頻出，且面向各類城市，在房地產(chǎn)存量時(shí)代，全國(guó)樓市的分化將越來(lái)越明顯。
人口流入地的一二線城市，樓市熱度依舊會(huì)有一個(gè)良好的預(yù)期支撐，人口流出的低線城市，房?jī)r(jià)下跌可能會(huì)成為一種常態(tài)。甚至在一二線城市內(nèi)部，也會(huì)形成區(qū)域分化——中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持堅(jiān)挺，那些遠(yuǎn)離城中心、基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)不完善的片區(qū)，可能得做好房?jī)r(jià)漲不動(dòng)甚至繼續(xù)下跌的準(zhǔn)備。