近日，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文撰文“關(guān)于當(dāng)前資本市場的一些思考”引發(fā)市場關(guān)注。
高善文在文中指出，7月下旬以來，各項政策開始陸續(xù)調(diào)整，在央行超預(yù)期降息的同時，圍繞房地產(chǎn)、地方政府隱形債務(wù)等領(lǐng)域開始傳出新的政策信號，市場在認(rèn)真關(guān)注和消化這些政策信號的同時，也在期待進(jìn)一步的政策細(xì)節(jié)。
終于，在7月24日召開的中央政治局會議明確要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一個月后，落實中央政策的“細(xì)節(jié)”來了。
8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
根據(jù)通知，“認(rèn)房不認(rèn)貸”指的是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
簡單說，只要你名下無房，不管之前有多少次貸款記錄都沒關(guān)系，都屬于首套。
與“認(rèn)房不認(rèn)貸”對應(yīng)的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即在全國范圍內(nèi)，只要有房有貸的，都無法被認(rèn)定為首套房，會被極高地提升首付比例。因此，認(rèn)房不認(rèn)貸，對于那些想買二套房的人來說是一大利好。
不過，通知明確，這項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。這一點給一線城市留下政策回旋的余地。
我們一直強調(diào)，北上廣深等城市具有標(biāo)桿作用，一項政策如果不能在標(biāo)桿城市落地的話，其實際作用將大打折扣。
比如，同樣是8月25日，浙江嘉興市住建局發(fā)布21條新政，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數(shù)；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓；因申領(lǐng)人才購房補貼需限制交易的房屋不在執(zhí)行范圍內(nèi)，參照相關(guān)人才政策要求執(zhí)行。
這意味著，嘉興已經(jīng)取消了限購限售了，而這兩個政策正是打擊炒房，落實“房住不炒”的核心，步子不可謂不大。
但說實話，嘉興取消限購限售的政策并未在輿論場上掀起多大的浪花，因為這樣的三線城市不具有代表性，而反過來看，如果是上海，或者退一步是杭州全面取消限購限售，其影響就不可同日而語了。
因此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”被納入了“一城一策”工具箱，城市可以自主決定用或者不用，既是政策的靈活性，也有政策的不確定性。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、無錫、天津、佛山、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策。
但包括北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)的一線城市，以及多個強二線城市如西安、廈門、成都、長沙等共有16個城市都執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸。比如北上廣深，無房結(jié)清貸款后，也是二套房，首付動輒五成起，極大地制約了購房欲望。
考慮到7月的政治局會議之后，四大一線城市先后表態(tài)力挺中央政策，我們?nèi)钥善诖罢J(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市盡早落地。
與“認(rèn)房不認(rèn)貸”同日公布的，還有財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年年底，確認(rèn)居民換購住房繼續(xù)退還個稅。
8月25日召開的國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)。
相對來說，這兩項政策都屬于老生長談，都屬于政策的延續(xù)，不具有太大的政策影響力。
關(guān)鍵是，這樣顆粒度較粗的政策在近兩個月太多。據(jù)統(tǒng)計，自7月24日中央政治局會議召開，其后住建部發(fā)聲，提出要落實好降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換房稅費減免和“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施以來，截至8月22日，8月各地出臺政策已超40條，已高于5～7月全月平均數(shù)量。
但政策并未起到立竿見影的效果。
以鄭州為例，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，鄭州作為中央政治局會議之后首個優(yōu)化房地產(chǎn)政策的二線城市，文件正式出臺后看房的人數(shù)有所增加，但成交并無明顯起色，8月前三周，鄭州新房市場成交套數(shù)分別為1278套、1501套和1278套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8月前三周分別成交1858套、1877套和1941套，但市場景氣度并不高。與此同時，鄭州還面臨新房庫存高位、二手房掛牌量大的現(xiàn)實問題。
中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，在當(dāng)前市場形勢下，政策的寬松往往難以得到市場的及時反應(yīng)，購房者會期盼更加寬松的政策出臺?！坝绕涫钱?dāng)前市場分化趨勢明顯，一些能級較低的城市需求乏力，政策基本處于無效狀態(tài)，普遍性的寬松政策往往達(dá)不到提振市場信心的效果?！?/p>
而這也是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的一個擰巴的問題，一二線城市缺乏可落地的政策細(xì)節(jié)，而三線及以下城市，即使不斷出臺政策但對市場活躍的效果有限。
而要扭轉(zhuǎn)這種擰巴的狀態(tài)，要么全面放開行政限制措施，全國一盤棋，但這種設(shè)想顯然與當(dāng)前“一城一策”的要求不符合。另一種選擇就只能是針對城市的房地產(chǎn)發(fā)展痛點，尤其是剛需和改善性需求上，精準(zhǔn)發(fā)力，也就是要有更多的顆粒度較細(xì)的政策“細(xì)節(jié)”出臺。
回到前面的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，如果沒有“供城市自主選用”這個補充，那么就是落實全國統(tǒng)一實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這絕對是大大的利好。而把用還是不用的皮球踢給了各個城市之后，城市又要考慮該不該用、敢不敢用，特別是一線城市還得這評估那調(diào)研，最后“細(xì)節(jié)”出臺可能要到9月底，甚至10月，政策的效果又在市場期待更多的“細(xì)節(jié)”中消磨，地產(chǎn)復(fù)蘇仍遙遙無期。
怎一個難字了得！