8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議指出，下半年將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，會議提及繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴貝殼財經(jīng)記者，這是潘功勝在接任央行行長之后首次召開的“半年工作會議”，其信號意義重大。此次會議上，央行顯示出了對于房地產(chǎn)市場復蘇的重視程度。業(yè)內(nèi)人士預計，未來在因城施策的基礎上，部分一線城市將有更多的政策不斷出爐。
半個月內(nèi)第二次！重提存量房貸利率將“依法”“有序”調(diào)整有何深意？
上述工作會議指出，下半年將指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。這已是央行在半個月內(nèi)第二次公開針對存量房貸利率調(diào)整的表態(tài)。
今年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
在鄒瀾表態(tài)后，目前商業(yè)銀行并未有全面的動作，僅有少數(shù)銀行在部分區(qū)域內(nèi)通過發(fā)放優(yōu)惠券的方式試點，降低了部分客戶的存量房貸利率。另有部分銀行曾向貝殼財經(jīng)記者坦言，目前仍在等待上級部門的政策指導。
此次央行在下半年工作會議中重提存量房貸利率調(diào)整，在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來，回應了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。他預計，央行將出臺指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率。
董希淼認為，此次央行提出的“依法”一詞，意味著存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；“有序”一詞，即指存量房貸利率調(diào)整不會“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。
“考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定進而影響銀行向實體經(jīng)濟減費讓利的持續(xù)性，央行可通過結構性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持?！倍ｍ当硎?。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶亦指出，降低存量房貸利率有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。曹晶晶預計，未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關政策。對于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質資產(chǎn)，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉按揭方式爭取客戶，那么也將推動更多銀行采取相關舉措。
不過，中泰證券(7.860, 0.00, 0.00%)研究所所長戴志鋒此前發(fā)布研究報告顯示，在市場化協(xié)商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，存量房貸下調(diào)比例不會很大，總體對市場影響較小。
引導個人房貸利率和首付比例下行一線城市空間較大
央行在此次會議中指出，下半年將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)人士指出，這是貫徹落實7月24日中央政治局會議精神的舉措。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前小城市的房貸利率和首付比例均已經(jīng)下調(diào)至相對低點。其中，部分城市首套房貸利率已經(jīng)下降至4%左右，首付比例亦調(diào)整至20%，因此小城市調(diào)整的空間已經(jīng)不大了。
“相較于小城市，一線城市等大型城市的調(diào)整空間相對較大。”嚴躍進告訴貝殼財經(jīng)記者，在多輪房貸利率和房貸首付比例的調(diào)整中，大型城市幾乎并未有所調(diào)整。同時，目前嚴格執(zhí)行認房認貸的城市亦以大型城市為主。
根據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，根據(jù)監(jiān)測，7月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點下調(diào)超150個基點，大幅降低了居民購房成本。但同時，當前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR（貸款市場報價利率）加點，未來政策優(yōu)化空間較大。
貝殼財經(jīng)記者從多家銀行處了解到，目前北京地區(qū)國有銀行首套房貸利率普遍執(zhí)行LPR+55BP，二套房貸利率最低執(zhí)行LPR+105BP。以7月20日公布的最新5年期以上LPR利率4.2%計算，北京地區(qū)當前首套房貸利率為4.75%，二套房利率為5.25%。同時，目前北京地區(qū)仍然嚴格執(zhí)行“認房認貸”的判定標準，而二套房首付比例不低于50%。
董希淼認為，應盡快調(diào)整優(yōu)化住房限購、限貸、限售政策。從住房信貸政策看，重點是從需求側盡快采取切實措施，更好地滿足剛性和改善性住房需求，穩(wěn)住和提振居民住房消費，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
他建議，在一線和核心二線城市，繼續(xù)降低首套房首付比例和房貸利率，改變“認房又認貸”要求，降低二套房首付比例；對已經(jīng)結清貸款的購房者，申請貸款適用首套房貸標準。同時，二套房貸利率下限應及時進行調(diào)整，可由目前的同期限LPR+60個基點，調(diào)整為同期限LPR+10個基點。在部分二線城市和三四線城市，如果房價連續(xù)下跌，允許自行調(diào)整二套房貸利率下限，恢復三套房貸。
此外，東方金誠宏觀首席分析師王青亦預計，接下來可能出臺的措施會包括：在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內(nèi)的限貸限購措施，各地普遍加大公積金購房支持力度，在全國范圍內(nèi)加快推進“帶押過戶”模式、激活二手房市場，以及進一步引導居民房貸利率下行，乃至適度下調(diào)存量房貸利率等。同時，下半年5年期以上LPR報價有望單獨下調(diào)。
加大對城中村改造等金融支持力度或有更多專項工具出爐
此次會議還提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。
曹晶晶認為，會議提出加大對住房租賃、城中村改造和保障性住房建設的金融支持力度，與近期中央及多個部門定調(diào)一致，其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進度推進。
7月24日的中央政治局會議強調(diào)，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會上亦對城中村改造提出了具體要求。
“當前針對城中村改造的金融支持相對較少?！眹儡S進指出，此次央行提及城中村改造的相關內(nèi)容，意味著將與上述政策形成呼應。
此外，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，綜合考慮專項債加快發(fā)行、銀行穩(wěn)定負債成本、城中村改造、保障房建設等方面，預計接下來央行有望通過降準、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押補充貸款）等工具繼續(xù)配合，加強經(jīng)濟逆周期調(diào)節(jié)，更好地平衡多個經(jīng)濟目標，兼顧內(nèi)外均衡。
新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊