作者：劉新歌
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
近日，深圳南山區(qū)半島城邦兩套千萬級(jí)海景豪宅被司法拍賣。經(jīng)過一天多、100多輪次的激烈競(jìng)價(jià)后，兩套房產(chǎn)于7月21日中午順利拍出，溢價(jià)率分別高達(dá)80.83%、75.74%，成交總價(jià)約1.24億元，超出總起拍價(jià)5425萬元。
這是近來深圳樓市少有的火花。今年上半年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)回暖程度不及預(yù)期，多宗被擺上拍賣臺(tái)的豪宅也頻頻流拍。美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，整體來看，雖然較普通商品房的價(jià)格更穩(wěn)，但深圳大部分豪宅的價(jià)格已經(jīng)有所下跌。半島城邦上述房產(chǎn)溢價(jià)拍賣只是個(gè)例，其地段、戶型、朝向等比較稀缺。
半島城邦曾是深圳豪宅風(fēng)向標(biāo)，在深圳頗有存在感。但面對(duì)深陷債務(wù)問題的開發(fā)商、遲遲沒有動(dòng)靜的項(xiàng)目五期建設(shè)，這個(gè)頗有故事的網(wǎng)紅神盤也有它揮之不去的煩惱。
千萬級(jí)海景豪宅被拍賣抵債
半島城邦位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)，南側(cè)與深圳灣相連。它既是蛇口的老牌豪宅，又是新興豪宅代表之一，每有動(dòng)靜都會(huì)在深圳樓市掀起漣漪。
被拍賣的兩套房產(chǎn)均位于半島城邦花園三期。一套是位于3號(hào)樓的高層海景大平層，面積為345.13平方米，11人報(bào)名參拍，競(jìng)價(jià)128輪，最終以7928.7萬元成交，溢價(jià)率75.74%，折合單價(jià)約22.97萬元/平方米。
另一套在1號(hào)樓，是一套面積為196.16平方米的海景大平層，吸引了16人參拍。競(jìng)價(jià)輪次達(dá)180次，歷時(shí)近28小時(shí)，最終以4492萬元成交，溢價(jià)率高達(dá)80.83%，折合單價(jià)約22.90萬元/平方米。
即便是在深圳，這樣的激烈場(chǎng)景近來也少見。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳一手房交易同比量?jī)r(jià)齊跌，其中成交均價(jià)為6.25萬元/平方米，同比下降12.68%；樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手房成交均價(jià)在6.5萬元/平方米左右，同比下降7%。
被擺上拍賣臺(tái)的豪宅也頻頻遭遇流拍。深圳灣壹號(hào)廣場(chǎng)一套商務(wù)公寓在7月17日的拍賣中流拍，該標(biāo)的含家具家電，建筑面積313.47平方米，起拍價(jià)高達(dá)6470.33萬元。而恒裕濱城花園二期一套起拍價(jià)1.07億元的豪宅遭遇兩次流拍，最終以7598萬元總價(jià)成交，較首次法拍的起拍價(jià)降了3000萬元。
半島城邦的熱拍與其地理位置不無關(guān)系。半島城邦花園三期容積率高達(dá)4.37，嚴(yán)格來說與豪宅所追求的低密度、舒適度并不匹配，但它幾乎私享濱海長(zhǎng)廊與無邊海景，且戶型方正、基本為南北通透，戶數(shù)少，因而價(jià)格一直遠(yuǎn)超半島城邦花園二期。
此外，地段甚至還抵消了土地權(quán)限的瑕疵。阿里法拍信息顯示，兩套房產(chǎn)的土地使用年限為1996年1月1日至2065年12月31日，目前年限已過去近28年。江少杰稱，半島城邦是較受市場(chǎng)認(rèn)可的頂級(jí)豪宅之一，數(shù)量非常有限，且從地段、戶型、面積、海景資源等方面說，未來亦不可復(fù)制。
“這場(chǎng)拍賣雖然很激烈，但最終單價(jià)還不算太高，該樓盤單價(jià)最高達(dá)30萬元/平方米以上。市場(chǎng)恢復(fù)后，相信它的價(jià)值會(huì)不斷攀升。如果買來自住或做長(zhǎng)線出租，都是非常值得持有的資產(chǎn)。” 江少杰續(xù)指。
房產(chǎn)成功拍出后，對(duì)深圳市金贏信小額貸款有限公司而言或許也是圓滿的結(jié)局。它是半島城邦項(xiàng)目公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司（下稱“半島城邦置業(yè)”）的債權(quán)人，2020年11月19日與半島城邦置業(yè)及其控股股東深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“半島城邦房開”）簽署了兩份《借款協(xié)議》，借款總額6000萬元，借款期限為12個(gè)月。因債務(wù)到期未還，半島城邦花園(三期)的四套房產(chǎn)被深圳南山區(qū)人民法院查封，拍賣、變賣所得用于抵償所欠債務(wù)，此次拍賣的是其中兩套。
時(shí)代財(cái)經(jīng)以市民身份致電了阿里拍賣網(wǎng)拍小組，相關(guān)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，其他兩套房產(chǎn)或不再被法拍。“拍賣金額滿足本案執(zhí)行標(biāo)金額的話，不會(huì)再上拍?！?/p>
麻煩纏身的網(wǎng)紅盤
為了給開發(fā)商抵債，半島城邦花園資產(chǎn)已多次被強(qiáng)制拍賣。
今年5月15日，因與景寧嘉強(qiáng)薈萃管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）7億元借款糾紛，半島城邦花園四期83套商業(yè)、超市、餐飲用途的房產(chǎn)被打包拍賣，起拍價(jià)高達(dá)8.09億元，最終因無人報(bào)名而流拍。
今年6月27日，半島城邦花園三期1號(hào)樓一套面積為196.16平方米的房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣，申請(qǐng)執(zhí)行人為江西贛江新區(qū)愛施德網(wǎng)絡(luò)小額貸款有限公司，其與半島城邦房開、半島城邦置業(yè)有一宗金額約3052萬元的金融借款合同糾紛。該房產(chǎn)最終以4524萬元拍出。
天眼查信息顯示，半島城邦房開目前有18宗被執(zhí)行案件，被執(zhí)行總金額達(dá)17.68億元。
半島城邦開發(fā)商的債務(wù)問題，早在去年發(fā)出全員待崗?fù)ǜ鏁r(shí)就為外界所知。據(jù)多家媒體報(bào)道，2022年5月，半島城邦房開、半島城邦置業(yè)通告稱，由于“已深陷財(cái)務(wù)危機(jī)、沒有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”，全體員工需立即待崗6個(gè)月。原計(jì)劃2021年竣工的半島城邦五期就此徹底陷入停擺。
2022年8月，積極參與風(fēng)險(xiǎn)房企紓困的深圳本地國(guó)企招商蛇口向半島城邦房開伸出援手，雙方簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定共同保證半島城邦第五期的順利推進(jìn)，方式包括但不限于債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等。
不過，攜手近一年，半島城邦五期并未有太大進(jìn)展，招商蛇口相關(guān)人士也對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)，項(xiàng)目目前無新消息。半島城邦方面的電話則一直處于無人接聽狀態(tài)。另據(jù)項(xiàng)目附近中介表示，項(xiàng)目目前還未動(dòng)工。
拿地近30年、開發(fā)近20年的半島城邦花園，可謂一路紅盤一路爭(zhēng)議。
它曾多次刷新深圳市場(chǎng)單盤銷售金額、成交率新紀(jì)錄，項(xiàng)目三期更是取得2016年全國(guó)“10萬+樓宇”單盤銷售金額冠軍。此外，樓盤房?jī)r(jià)在十余年內(nèi)上漲多倍，且由于拿地早、慢開發(fā)，坐享深圳樓市發(fā)展紅利，被業(yè)內(nèi)人士稱為“最賺錢的頂級(jí)豪宅”。爭(zhēng)議之處在于，作為千萬級(jí)豪宅，項(xiàng)目維權(quán)事件不斷，包括停車位混停、精裝延期交付、建筑質(zhì)量問題等等。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，半島城邦項(xiàng)目地塊原由深圳本土開發(fā)商益田集團(tuán)拿下，后于1999年以4100萬港元售予香港傳媒大亨于品海。
于品海擅長(zhǎng)連環(huán)收購(gòu)，目前為港股上市平臺(tái)南?？毓桑?0680.HK）董事會(huì)主席。該公司主要從事信息技術(shù)及媒體業(yè)務(wù)，旗下有企業(yè)IT應(yīng)用服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化與傳播、新媒體等四大分部，其中文化與傳播分部主要從事大地影院的經(jīng)營(yíng)、電影發(fā)行及其他電影相關(guān)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目則包括深圳半島城邦花園和廣州的自由人花園等項(xiàng)目。
房地產(chǎn)不僅是南?？毓勺钯嶅X的業(yè)務(wù)，還曾為其債務(wù)提供抵押。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，靠著半島城邦等項(xiàng)目結(jié)算，南?？毓晒緭碛腥藨?yīng)占溢利凈額分別為約13.6億港元、17.08億港元、11.41億港元，而從2019年開始虧損，2019年虧損約6.414億港元，2020年虧損擴(kuò)大至約25.30億港元。
半島城邦花園的開發(fā)遲滯、影視業(yè)務(wù)的急速下滑是造成南?？毓商潛p的主要原因。其2020年年報(bào)透露，受疫情影響，年內(nèi)影院終端及影院媒體廣告的經(jīng)營(yíng)收入較2019年同期大幅減少，影院業(yè)務(wù)含稅票房收入約為9.58億元，同比下降約70.8%。
南?？毓韶?cái)報(bào)還顯示，其信貸融資以租賃土地權(quán)益、樓宇、待發(fā)展及已落成待售物業(yè)、投資性物業(yè)等作為抵押。這也是使半島城邦置業(yè)陷入法律糾紛和被執(zhí)行對(duì)象的原因之一。
而自2022年4 月1 日在港交所暫停買賣后，南海控股尚未恢復(fù)股票交易，股價(jià)停留在0.035港元/股，2021年年報(bào)、2022年中期報(bào)告及2022年年報(bào)至今未刊發(fā)。半島城邦花園五期的開發(fā)，或難以避免受到母公司財(cái)務(wù)狀況的影響。