本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道
從“低首付”“零首付”到“負(fù)首付”，多地樓市針對(duì)購(gòu)房首付的各類“套路”再度升溫。
近期，重慶、深圳等多地樓市“負(fù)首付”購(gòu)房現(xiàn)象引發(fā)廣泛關(guān)注。所謂“負(fù)首付”購(gòu)房，主要是上述多地房產(chǎn)中介人員聲稱購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)特定房源，不僅不需要支付購(gòu)房首付款，認(rèn)購(gòu)成功銀行放貸后還能拿到一定數(shù)額的錢(qián)款。
據(jù)房產(chǎn)中介人員介紹以及業(yè)內(nèi)分析，能夠“負(fù)首付”購(gòu)買(mǎi)的不限于新房，部分二手房同樣適用，而實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”購(gòu)房的主要途徑有開(kāi)發(fā)商墊資與虛構(gòu)購(gòu)房合同等，同時(shí)不排除二手房業(yè)主以低于銀行評(píng)估價(jià)的價(jià)格出售房屋，這類買(mǎi)賣(mài)雙方均認(rèn)同的價(jià)值差異也可能實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”購(gòu)房。
多位專家在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，無(wú)論哪種形式的“負(fù)首付”購(gòu)房，都涉嫌違規(guī)違法，最終風(fēng)險(xiǎn)多是由購(gòu)房者承擔(dān)，也多會(huì)增加購(gòu)房者購(gòu)房成本，后續(xù)可能面臨被銀行斷貸、被監(jiān)管部門(mén)處罰等情況，甚至“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/p>
購(gòu)房“負(fù)首付”再現(xiàn)
實(shí)際上，近年來(lái)“低首付”“首付貸”等一直是各地樓市重點(diǎn)監(jiān)管整頓的一類亂象，“負(fù)首付”也被多地認(rèn)定為違法違規(guī)行為。
早在2017年，重慶市開(kāi)展整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)工作，購(gòu)房“零首付”、場(chǎng)外配資等即被列入重點(diǎn)查處的違法違規(guī)行為；今年初，因存在發(fā)放首付比例不足的按揭貸款、未能有效識(shí)別虛假交易等違法違規(guī)事實(shí)，部分銀行工作人員及所在銀行還被重慶銀保監(jiān)局處以行政處罰。
2022年8月，鄭州市也曾開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，將實(shí)行“零首付”購(gòu)房，或采取“首付貸”“首付分期”等形式違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款等列入重點(diǎn)整治的違規(guī)行為。
廣東惠州、深圳等地房協(xié)也于近期提出“買(mǎi)房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為，禁止各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
持續(xù)監(jiān)管整頓下，“低首付”甚至“負(fù)首付”購(gòu)房現(xiàn)象并未完全杜絕，近期在重慶、深圳等多地樓市再現(xiàn)，而據(jù)多地房產(chǎn)中介人員介紹，不限于新房項(xiàng)目，部分二手房也可做到“負(fù)首付”購(gòu)房。
記者近來(lái)走訪發(fā)現(xiàn)，自今年初以來(lái)，重慶市部分房產(chǎn)中介人員即在社交平臺(tái)公開(kāi)表示有二手房源以及新房可“低首付”購(gòu)買(mǎi)，部分中介機(jī)構(gòu)還在門(mén)店前張貼或發(fā)放“低首付”購(gòu)房廣告以吸引購(gòu)房者，其中提及的“首付款”也日益降低，近期甚至出現(xiàn)“零首付”與“負(fù)首付”購(gòu)房宣傳。
“你買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商付首付款，且再返一萬(wàn)，首付4萬(wàn)元返5萬(wàn)元月供?！?月中下旬以來(lái)，類似“零首付”購(gòu)房再送月供等營(yíng)銷文案出現(xiàn)在重慶市多位房產(chǎn)中介人員的社交平臺(tái)上，聲稱“零首付”購(gòu)房的同時(shí)，還能以特定期限的月供形式返還給購(gòu)房者部分錢(qián)款。
虛構(gòu)購(gòu)房合同
據(jù)多地房產(chǎn)中介人員介紹以及業(yè)內(nèi)分析，所謂“低首付”或“負(fù)首付”購(gòu)房，主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)商墊資、虛構(gòu)購(gòu)房合同以做高合同價(jià)等方法實(shí)現(xiàn)。
“部分新房可以‘零首付’購(gòu)房，主要是開(kāi)發(fā)商無(wú)息借款，最多可借給你三成首付款，后續(xù)分三期償還就行。”有房產(chǎn)中介人員告訴記者，很多新房項(xiàng)目主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)商墊資實(shí)現(xiàn)“零首付”購(gòu)房，二手房項(xiàng)目則多是通過(guò)“高評(píng)高貸”（即提高房屋評(píng)估價(jià)以提高貸款額度）等方式實(shí)現(xiàn)，在多地樓市中已存在多年。
“目前來(lái)看，‘負(fù)首付’購(gòu)房主要有兩種情況，一種是基于價(jià)值認(rèn)同的差異，即銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)比較高，業(yè)主實(shí)際售價(jià)低于評(píng)估價(jià)，從而導(dǎo)致正常的按揭出現(xiàn)了‘負(fù)首付’；另一種則是有意做高評(píng)估價(jià)?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，有意做高評(píng)估價(jià)的方式無(wú)疑屬于“高評(píng)高貸”，其中的評(píng)估價(jià)可能是購(gòu)房按揭評(píng)估，也可能是經(jīng)營(yíng)貸等。
“在形式上，開(kāi)發(fā)商主要是以做高購(gòu)房合同中房屋的價(jià)格，讓合同價(jià)格高于實(shí)際交易價(jià)格，或者以提供墊付資金等方式使購(gòu)房人獲得銀行貸款，以此實(shí)現(xiàn)貸款金額高于房屋實(shí)際交易金額，從而實(shí)現(xiàn)所謂的‘負(fù)首付’?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣也認(rèn)為，“負(fù)首付”購(gòu)房主要是通過(guò)提高合同價(jià)等方法實(shí)現(xiàn)。
王玉臣進(jìn)一步指出，在實(shí)際操作層面，為了取得購(gòu)房人對(duì)“負(fù)首付”可行性的信任以及通過(guò)銀行的貸款審批，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，其中一份包含真實(shí)價(jià)格，一份包含做高后的價(jià)格，包含真實(shí)價(jià)格的合同用于給購(gòu)房人開(kāi)具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價(jià)格的合同用于提供給銀行申請(qǐng)貸款；并且一般銀行只會(huì)對(duì)以自有資金付首付款的購(gòu)房人發(fā)放貸款，開(kāi)發(fā)商則有可能聯(lián)合購(gòu)房人、墊資機(jī)構(gòu)等向銀行提供虛假的支付首付款的證明等其他材料。
“‘負(fù)首付’購(gòu)房本質(zhì)上就是虛構(gòu)購(gòu)房合同，進(jìn)而做高購(gòu)房?jī)r(jià)格，以騙取更多的貸款來(lái)支付首付。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，與此前“首付分期”“首付貸”等方式實(shí)現(xiàn)的“零首付”購(gòu)房有所不同，“負(fù)首付”購(gòu)房因存在虛構(gòu)購(gòu)房合同等行為，屬于典型的騙貸行為。
可能“錢(qián)房?jī)煽铡?/span>
“負(fù)首付”購(gòu)房已被多地定性為違法違規(guī)行為，多位業(yè)內(nèi)專家也提醒，“負(fù)首付”購(gòu)房往往不能減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，還會(huì)增加購(gòu)房者各類風(fēng)險(xiǎn)。
“‘負(fù)首付’購(gòu)房無(wú)疑是一種營(yíng)銷噱頭，是違法違規(guī)行為?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商或中介通過(guò)首付分期、返首付等形式吸引購(gòu)房者，或者通過(guò)做高合同價(jià)格，使得購(gòu)房者獲取更高額度貸款，進(jìn)而可以有多余款項(xiàng)用于裝修等其他用途，其實(shí)無(wú)論哪種形式，最終購(gòu)房成本和額外產(chǎn)生的利息均會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，因此購(gòu)房者要提高警惕，以防掉入營(yíng)銷陷阱。
“這類‘負(fù)首付’購(gòu)房現(xiàn)象本身就是違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策的，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易秩序，還會(huì)加劇斷供風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)鏈的正常運(yùn)行?！标P(guān)榮雪認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)基礎(chǔ)尚且不牢固的背景下，維護(hù)市場(chǎng)公正健康是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是提振當(dāng)前市場(chǎng)信心的重要舉措之一，因此需要監(jiān)管部門(mén)提高監(jiān)管力度，對(duì)相關(guān)亂象及時(shí)干預(yù)整治。
“因‘負(fù)首付’‘零首付’行為涉嫌違法違規(guī)，其風(fēng)險(xiǎn)不僅在于購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中可能實(shí)施違法行為，且很可能增加購(gòu)房投入，甚至錢(qián)房皆空?！蓖跤癯贾赋?，為了實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”或者“零首付”，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，這類簽訂虛假合同的行為本身就是違法行為。
“為實(shí)現(xiàn)‘負(fù)首付’或者‘零首付’，以違法違規(guī)的方式向銀行申請(qǐng)貸款屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購(gòu)房人的個(gè)人信用；即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請(qǐng)貸款的額度增加，增加了購(gòu)房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，其實(shí)加大了購(gòu)房成本?！蓖跤癯急硎?，因涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購(gòu)房合同、貸款合同有可能被解除或被認(rèn)定無(wú)效，在實(shí)踐中，如果購(gòu)房合同、貸款合同被解除或者認(rèn)定無(wú)效，購(gòu)房者不僅會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購(gòu)房屋，不能取得認(rèn)購(gòu)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，還可能會(huì)被銀行追回全部貸款。