今年，中介行業(yè)，開始震蕩了。
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第一個吃螃蟹的城市，它來了，它帶著全國首個新政來了！
5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)文了，關于《合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標準，促進房產(chǎn)消費復蘇的指導意見書》，主要就是規(guī)范中介行業(yè)運用管理機制和重新規(guī)范中介費。
二手房中介費，真的要降了嗎？
來看政策原文。
最主要的幾點內(nèi)容：
1、調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔傭金；
2、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%，
3、建立健全一房一碼信息數(shù)據(jù)發(fā)布及管理機制，推進房源信息真實性和透明化建設；
4、嚴格落實經(jīng)紀機構備案制度，全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名制管理；
5、由協(xié)會開展針對違法違規(guī)行為的定期、不定期自查自糾工作；
6、指導意見自2023年6月1日起正式實施，試行期一年。
最重要的，就是1/2/6條內(nèi)容，關鍵點就是，這次新政明確規(guī)定后，福州全城二手房中介費收費標準全部統(tǒng)一化，即單方收傭為房子成交總價的1.5%。
福州，是目前全國第一個政策性定調(diào)二手房中介收費標準的城市。
從5月8日到30日，短短二十多天，別的不說，福州執(zhí)行力是真的強。
但這次發(fā)布的政策內(nèi)容，有很多細節(jié)方面，仍然比較模糊，并不明確。
比如：
1、文件提及的1.5%的費用，究竟是總費用1.5%？還是賣家與買家各1.5%？
如果買家1.5% 賣家1.5%，那總費用是房屋總價的3%，并沒有降多少，還是比較高的，甚至比別的城市還要高。
2、是上限要求不超過1.5%，下限不要求？還是統(tǒng)一都必須收1.5%？
事實上，市場上關于二手房中介費收費標準是比較混亂的，有3個點（賣家1% 買家2%），有2個點（只收買家），有2.5個點，有部分小中介只收1個點。
如果規(guī)定的只是上限那還好，如果是統(tǒng)一1.5%，那對部分小中介來說，不降反漲了。
實際操作中，中介收費確實太亂了。
不同中介公司收費不一樣，不同城市收費區(qū)間不一樣。
有的只收買家的，有的賣家和買家都收。
還有一種特殊情況是，明面不收賣家中介費，但變相崔收額外1%：
平臺雖然不強制收賣家中介費，但如果房東想要快速賣房就要購買平臺的“好贊”服務，平臺會額外提供房源強化推廣、優(yōu)先聯(lián)賣服務（全程經(jīng)紀人可售房源列表優(yōu)先展示14天，獨享大數(shù)據(jù)精準匹配客戶）、房源分析報告、專屬銷售服務等等，也要收取1%服務費。
總之，特別亂！可以說，樓市里的亂象，中介占了最重的一角。
2
福州之后，重整二手房中介費，馬上要城傳城，迅速在全國普及。
仔細對比政策會發(fā)現(xiàn)，福州這次的政策，總體上和5月8日住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》是一致的。
當時關于“合理確定經(jīng)紀服務收費”，住建部的指示主要有3條：
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用；
2、鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；
3、引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用；
宗旨就是要降中介費，其實和“帶押過戶”政策目的是一致的，就是要降低二手房在市場流通中的各種交易要成本。
和福州政策對比，第一條和第三條基本符合。
但唯獨第二條“照成交價格越高、服務費率越低分檔定價”，福州的新政連提都沒有提。
住建部為什么要提出分檔定價？因為現(xiàn)有的政策里，豪宅們中介費太高了。
現(xiàn)有的標準都是統(tǒng)一的，比如中介費收2個點，那么100萬的房子收2個點是2萬，1000萬的房子中介費也是2個點，就高達20萬。
這顯然對豪宅市場的流通，太不友好了。
福州為什么不提差異化定價？
那說明，控制豪宅中介費的阻力太大了，比想象中大多了，太難執(zhí)行了。
這也說明，雖然全國都要開始整治規(guī)范中介行業(yè)，但并沒有強行要求完全按照住建部的意見來走，允許地方視情況差異化調(diào)整具體政策。
但有一點可以肯定，降中介費這一拳，福州之后，全國所有城市都會跟進。
當然，差別就在于，或早或晚的問題。
比如去年就開始的帶押過戶，有些城市去年第一批就馬不停蹄地執(zhí)行，而有些城市到現(xiàn)在還在磨磨唧唧難產(chǎn)中。
已知的消息是，有的城市正在討論研究方案，有的城市已經(jīng)基本已經(jīng)確定還在走審批流程。
就像二手房帶押過戶一樣，都要全面執(zhí)行，誰都跑不掉！
3
控制中介費很好，但只降中介費，還遠遠不夠！
盤活二手房市場，去年到現(xiàn)在都做了什么？
出了“帶押過戶”，“整治中介費”也在進行中，但和新房相比，力度遠遠不夠。
比如很多人提意的減稅方面，二手房契稅減免力度和覆蓋面，遠不如新房。
現(xiàn)有的，
新房分城市和區(qū)域，減免契稅，10%、20%、50%；
新房市場，二胎、多子女家庭，契稅減免50%-100%；
置換買房，賣舊買新，新房1年內(nèi)買完，原來賣掉那套房子繳的契稅，重新退。
二手房能享受到的降費減稅優(yōu)惠，真的太少太少了。
能不能大方點，二手房交易直接全面限時減免？
能不能大方點，一方面降低中介費，讓中介讓利讓步，另一方面地方財政也讓步讓利，多減點稅？
當然，中介行業(yè)整頓，是個大工程，也是個長久之策。
因為要整治的、要整改的，太多了。
比如虛假房源信息、侵占房屋交易資金、哄抬房價、違規(guī)提供金融服務等等，但這些都不是最急的。
但眼前最緊急的事，是要想方設法盤活二手房市場，讓二手房快速流通起來。
4
一切都歸因于，二手房市場太不理想了。
為什么不理想？
房東們都急了，掛牌拋售的太多了；
買家們眼看價格漲不上去，更不急了，就是觀望不買；
房東眼看房子賣不動，看都沒人看，繼續(xù)降價；
買家們一看又降價了，你不買我不買下月又降兩三百；
……
就這樣，形成了惡循環(huán)。
所以才會有，杭州二手房，掛牌價小區(qū)最低，但中介帶看90多次“沒有一個誠心買”。
也才會有這些，因為房子賣不掉，硬把房東逼成了營銷大師的。
有房東著急賣房，承諾中介賣掉房，直接送一輛賓利的；
有房東自己張羅拉群發(fā)錢賣房，帶客一組領88元，面談一次1888元，成交額外獎勵5萬現(xiàn)金紅包；
還有房東，中介帶看一次發(fā)100元，成交額外送蘋果手機的。
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為什么二手房這么難賣？
市場預期不夠；
拋售潮導致貨量太大；
買方動力不足；
而問題是，以上這些困境，并不是單靠降一降中介費，就能快速解決的？
你說是嗎？