5月上旬，全國百強縣第一名的江蘇昆山，有兩處樓盤在五一期間均價降幅20%至30%不等，最終被昆山住建局要求停止網(wǎng)簽并處以罰款。該消息引發(fā)較大關(guān)注。事實上，從2021年開始，至少有20個中小城市都出臺了“限跌令”，開發(fā)商擅自降價被罰早已不是件新鮮事。
有房產(chǎn)研究專家認為，這是房價為實現(xiàn)“軟著陸”過程中，各方力量動態(tài)調(diào)整中會發(fā)生的問題。“漲不得也跌不得”的樓市背后，除了事關(guān)民生，也事關(guān)包括金融在內(nèi)的經(jīng)濟安全，需要謹慎地考慮到多方聯(lián)動影響。還有觀點談到，在高低線城市樓市分化的大背景下，房地產(chǎn)市場最終會和獨立的城市命運進一步深度綁定，買房者為資產(chǎn)保值的選址，將變得十分關(guān)鍵。
#01
樓盤降價，就要被罰？
關(guān)于昆山兩處樓盤降價被罰的具體原因，昆山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的通報是這樣寫的：
昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。對于上述項目已要求立即整改，暫時關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結(jié)束后予以開通）并已將其不良行為計入年度誠信檔案。
通報還稱，住建局還將加強對房地產(chǎn)市場的檢查，違法違規(guī)銷售行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將從嚴處理。據(jù)媒體報道，不僅被暫停網(wǎng)簽，兩個樓盤的開發(fā)商還要交不菲的罰款。
具體來看，上述兩處樓盤的降價幅度確實不小。夢之悅花園項目4月中旬就開始降價促銷，不少房型從2.1萬/平米降到了1.6萬/平米，降幅23%左右。
五一期間，尚濱花園三房89平米的房型，由原價1.8萬/平米降至1.5萬/平米，對前15名購買該房型的顧客還贈送車位，最大降幅近30%。
昆山兩處樓盤被罰的消息一出，立即引起大眾討論。
有人認為，開發(fā)商降價是市場規(guī)律的體現(xiàn)，對有剛需、剛改需求的人群是利好。
但也有人認為，大幅降價對大眾購房情緒會造成消極影響。比如有房者擔憂房價一跌再跌，房子無法保值；而沒有上車的人則更會“持幣觀望”，從而抑制人們的購房意愿。
事實上，查閱新聞不難發(fā)現(xiàn)，樓盤降價被罰的案例年年有，但大多并沒有像昆山這次獲得如此大范圍的關(guān)注。
▲ 圖 | 部分城市樓市降價并不是新聞
房地產(chǎn)市場資深策劃木于認為，這一事情之所以引爆討論，與大眾對樓市的預(yù)期有關(guān)。
疫情之前，樓住不炒政策下，大眾對樓市的預(yù)期是 “只能跌（或者保持平穩(wěn)），不能再漲”。疫情期間，受經(jīng)濟面影響，樓市下行。但就在這個時候，2021年開始，至少有湖南岳陽、云南昆明、河北唐山等20個城市開始出臺“限跌令”，民眾的預(yù)期受到限跌令政策左右。
如今，昆山樓盤降價被罰又發(fā)生在疫情管控放開后樓市回暖的背景下，疫情期間積壓的需求釋放，部分人群購房心理樂觀，但此時樓市還跌、相關(guān)單位又限跌，再次影響著大眾的預(yù)期。
雖然不少地方對基于備案價格房價上下浮動標準進行了約束，要求項目降價幅度不能超過5%—20%不等，但木于直言，事實上地方政府對于限跌的執(zhí)行有時模糊的，并非所有樓盤大幅降價都會被罰。
比如今年2月，廣東惠州市住建局曾召開會議稱，房價上下波動幅度控制在5％合理區(qū)間內(nèi)。而5月以來，廣東惠州市大亞灣區(qū)卻出現(xiàn)了樓盤“半價出售”的消息。
據(jù)媒體報道，大亞灣區(qū)海倫堡·臻悅府項目低樓層價格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米。而該項目的備案均價為14741元/平方米。
盡管該項目的工作人員稱，備案價實際已經(jīng)降至9000-10000元/平方米，以7200元/平方米計算，降價幅度仍達到28%。
與此前“限跌”的態(tài)度不同，此次臻悅府項目大幅降價后，大亞灣區(qū)房管局工作人員向相關(guān)媒體表示：“房企降價屬于市場行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題，可以正常網(wǎng)簽。”
#02
惡意降價，怎么說？
在昆山兩樓盤降價被罰一事中，當?shù)刈〗ㄎ▓笾小吧米源蠓冉祪r銷售”這一字眼引發(fā)關(guān)注。外界不少人將其被罰的原因歸結(jié)于“惡意降價”。但在木于看來，這樣的說法從開發(fā)商和地方政府角度出發(fā)，值得兩面探討。
從開發(fā)商角度而言，“無論是漲價還是降價，這本身是屬于商業(yè)行為的一種，是根據(jù)市場規(guī)律進行的調(diào)整，具備一定的合理性?！?/span>木于說。
據(jù)了解，開發(fā)商在拿到銷售許可證之前，需要向當?shù)貎r格主管部門申請一個備案價格，這一價格是結(jié)合地價、開發(fā)成本、房產(chǎn)商的合理利潤等綜合因素確定的。
而“惡意降價”的邏輯是開發(fā)商想要以低于備案價格銷售時，并沒有提前向當?shù)刈〗ň謱徍藞笈⑶医捣^當?shù)厮?guī)定的范圍。
而之所以開發(fā)商選擇降價，一般被認為是在考量了當?shù)厥袌霏h(huán)境后并經(jīng)過內(nèi)部協(xié)商而做出的決定。
昆山4月整體樓市下行，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月昆山新房成交1610套，環(huán)比3月下跌977套達38%。可推測開發(fā)商大概率認為市場預(yù)期不容樂觀，通過“以價換量”的方式實現(xiàn)資金快速回籠以確保公司周轉(zhuǎn)。
而從政府角度而言，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)動全身，房價的漲幅和降幅都需要維持在合理的區(qū)間內(nèi)，這事關(guān)我國的民生、金融安全等問題。
在房地產(chǎn)快速擴張時期，炒房客的進入抬升房價，物價也隨之攀升，大眾紛紛存錢買房但也會抑制消費活力。而在房地產(chǎn)下行時期，一個樓盤房價陡然下降，缺乏調(diào)控容易牽連周邊銷售不佳的板塊效仿，甚至引發(fā)全國性的“價格戰(zhàn)”。
▲ 圖 | 樓市牽一發(fā)動全身，民生、金融都包含其中
在需求端上，降價并不一定會刺激消費，反而會讓有購房需求的消費者產(chǎn)生觀望心態(tài)。而對于有房者來說，房屋貶值不但會引發(fā)維權(quán)問題，貸款利率在國家政策引導(dǎo)下處于低點的大環(huán)境下，也會使得他們不愿再為高價房屋以及高房貸利息買單，銀行的壞賬由此也會增多。
在供給端上，一旦樓市出現(xiàn)“價格戰(zhàn)”，開發(fā)商的利潤便難以保障，資金無法快速流動自然會帶來金融風險。同樣的，此前開發(fā)商降價圈錢最終跑路的事兒比比皆是，開發(fā)商“爆雷”導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)，同樣是當下無法回避的社會問題。
在木于看來，房地產(chǎn)背后牽扯到太多不同主體的利益。開發(fā)商逐利是市場行為，政府監(jiān)管是保障房價”軟著陸”，有房者和無房者各有不同的利益需求。某種程度上，這是一個“公說公有理，婆說婆有理”的命題。
#03
中小城市房價與城市命運深度綁定
此次昆山樓盤降價被罰，被關(guān)注的焦點還有昆山所代表的中低線城市樓市走向的未來走勢。
一直以來，刻板印象是城市房地產(chǎn)市場的抗壓能力與當?shù)氐慕?jīng)濟實力緊密結(jié)合。截至2022年，昆山不僅是全國首個GDP突破5000億元的縣級市，連續(xù)18年居綜合實力百強縣市榜首，房價水平也在蘇州穩(wěn)居前五。
據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù)，4月昆山商品住宅的成交均價為2.38萬元/平米，蘇州大市成交均價為2.55元/平米，兩者之間的差距并不大。
昆山經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵詞有三個，即上海、外資、制造業(yè)。
昆山連接蘇州和上海兩大城市，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢以及上海外溢產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢。昆山制造業(yè)發(fā)達，臺灣省前100大制造業(yè)企業(yè)中超70%在昆山落戶，這些產(chǎn)業(yè)集中在電子信息、光電顯示、精密機械、新型材料等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，臺資企業(yè)貢獻了昆山GDP的40%、工業(yè)產(chǎn)值的50%。
▲ 圖 | 往返昆山與上海通勤的外地購房者很多
有如此優(yōu)越的經(jīng)濟底子和發(fā)展前景，為何開發(fā)商寧愿冒險被罰也要降價銷售呢？
有分析認為，這背后一方面是受到全國樓市下行的影響。另一方面，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的特殊性使得昆山有一半以上人口是外來人口，更易受外部環(huán)境制約，人口流動性很高。同時，昆山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較弱，并非蘇州、上海等周邊高線城市溢出人口的最佳選擇。
根據(jù)《長三角城市跨城通勤年度報告》，2021年昆山流入上海市的跨城通勤者占流入上海市總量的72.4%，在區(qū)縣層面中排名第一。
2022年雖然名次未變，但該數(shù)據(jù)下滑了3.6%。同樣，2022年上海市常住人口流出13.54萬人，昆山2022年常住人口也流失了近2萬人，是2017年以來首次下滑。
此外，“外銷到內(nèi)需”的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型壓力讓昆山的制造業(yè)正在更新?lián)Q代，這些經(jīng)濟發(fā)展的不確定性也一定程度影響著開發(fā)商和購房者的市場預(yù)期，從而呈現(xiàn)地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟強但樓市卻不抗壓的情況。
木于認為，昆山的情況正好對應(yīng)的是房地產(chǎn)市場與城市命運緊密結(jié)合結(jié)合的規(guī)律?？偟膩砜矗磥砀呔€城市和中低線城市、城市中心板塊與周邊板塊之間的樓市分化仍然會延續(xù)。但最終托住房地產(chǎn)市場的，是一座城市的綜合發(fā)展能力和穩(wěn)定的人口規(guī)模。
“單看地理條件，曾經(jīng)河北燕郊臨近北京也一度被市場給予厚望，現(xiàn)在北京市場活力依然很強，但燕郊房價卻基本被腰斬。昆山不穩(wěn)，但2022年上海僅招商蛇口一家企業(yè)就有740億的銷售業(yè)績。最后考驗房地產(chǎn)市場的還是城市的綜合發(fā)展水平。”
同樣，一旦和城市命運牽連，當?shù)卣欠衲軌蛉￠L補短、是否具備整體規(guī)劃能力最終決定一座城市的走向。這一點上，木于覺得其實淄博就是很好的啟發(fā)。
“有不錯的工業(yè)、制造業(yè)底子，產(chǎn)業(yè)、人才政策相對完善，同時和濟南、濰坊、青島能夠形成協(xié)同發(fā)展的規(guī)模效益。這樣的基礎(chǔ)上引爆IP加碼旅游業(yè)，是一條非常正向的發(fā)展邏輯。不僅是城市的營銷典型，也是有潛力的中小城市未來發(fā)展出路的良好借鑒。”木于說。