截止去年年底，全國重點(diǎn)70城房?jī)r(jià)已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，連建行董事長(zhǎng)都說“對(duì)于老百姓來說，買房的時(shí)代何時(shí)過去，可能還要再觀望觀望，但租房時(shí)代，已經(jīng)來了。”
你知道中國有多少人在租房生活嗎？2.4億。
相當(dāng)于每4個(gè)家庭里就有1個(gè)在租房住，在人口流動(dòng)較大的一線城市，這個(gè)比例更夸張，廣州和深圳的租房人口都已經(jīng)超過了常住人口的一半。
新世紀(jì)第二個(gè)10年，是房?jī)r(jià)狂奔的10年，也是租房人數(shù)飆升的10年，而且隨著流動(dòng)人口不斷增加，未來租房的人只會(huì)更多。
以前看《愛情公寓》，覺得一群朋友天天住在一起真好，工作后再一回味，真的太假了，不說別的，那么大的房子租金就是最大的問題。
2022年，北京市的平均月租金每套在5000元左右，人均月收入是6451塊，整租，實(shí)在是太奢侈了。
所以集中在“1000~3500”這個(gè)區(qū)間的占比就超過一半，沒在北京生活過的氪官，光看數(shù)據(jù)可能還體會(huì)不到這個(gè)數(shù)字的真實(shí)含義，咱們?nèi)€(gè)中間數(shù)實(shí)操一下，看看在北京這個(gè)金額大概能租到什么樣的房子。
氪的公司在朝陽區(qū)東三環(huán)朝陽公園附近，以這個(gè)位置作為錨點(diǎn)，打開租房軟件，設(shè)置好租金范圍2000到2500，通勤距離大概30分鐘，能找到的房源普遍都是這樣的，面積10平米左右，房齡20年以上的合租單間，一張床，一個(gè)柜子，一套桌椅，基本填滿，廚房和衛(wèi)生間四五個(gè)人共用。
如果你想再寬敞個(gè)5到10平米，要么再加一千塊預(yù)算，要么把通勤時(shí)間延長(zhǎng)到一小時(shí)。
這種“開門就是床”的居住體驗(yàn)，朝陽區(qū)絕對(duì)不是個(gè)例。
根據(jù)自如研究院的測(cè)算，全國九大城市里，能豪氣整租的，在北京和上海只占到租房總?cè)藬?shù)的四分之一，其余7城都低于20%。
雖然打工人常開玩笑說“北京賺錢北京花，一分別想帶回家”，可真要付起房租來，大多數(shù)人還是選擇合租忍忍算了，畢竟誰也不想真的月月給房東打工。
那么問題來了，我們的房租為什么這么貴？
一個(gè)比較反認(rèn)知的觀點(diǎn)是，相較于大城市的房?jī)r(jià)而言，其實(shí)我們付的租金還不算貴。
沒錯(cuò)，聽起來挺荒謬的，但事實(shí)情況是，當(dāng)我們?cè)诒г棺饨鹛F的時(shí)候，房東也在抱怨租金太低。
答案，就藏在這張表里。
我們可以看到，過去十幾年里雖然大城市的租金一直在漲，但租金的漲幅，其實(shí)是遠(yuǎn)低于二手住宅價(jià)格漲幅的。
如果把視野拉到更大范圍來看，2022年我國50個(gè)大中城市的租售比為1:620，而國際通認(rèn)的健康標(biāo)準(zhǔn)是1:200到1:300。
也就是說，對(duì)比房東買房時(shí)付出的高昂代價(jià)，租金的回報(bào)率極差，造成房東和租客雙輸?shù)母驹颍?/span>其實(shí)是我們的房?jī)r(jià)與收入水平偏離太多了。
當(dāng)房子的價(jià)格突破合理的增長(zhǎng)速度，普通人的大部分資產(chǎn)都放在房子上，無論是買房者還是租房者，最終的感受都是不堪重負(fù)。
不過，相比于買房需要一大筆首付啟動(dòng)，房租雖然也不便宜，但起碼還能拿得出來，我們的父母?jìng)兛偸窍Ｍ⒆幽苡凶约旱姆孔樱?/span>在他們的心里，沒有房子就沒有家，尤其是到了談婚論嫁的年紀(jì)，房子的意義又一下子升華了。
為了不讓我們淪為婚戀市場(chǎng)里的辣雞股，一場(chǎng)假想的“婚備競(jìng)賽”就在他們的腦海里打響了，掏空積蓄買房，就是第一槍。
相信很多氪官在和父母解釋要不要買房的時(shí)候，腦子里都嘀咕過這個(gè)問題，在中國，一輩子租房住，行不行？
拋開那些傳統(tǒng)觀念的問題，從個(gè)人的經(jīng)濟(jì)賬上來說，其實(shí)沒啥不行的，一個(gè)比較通行的健康租金收入比是：不要讓房租支出超過個(gè)人收入的30%，從2021年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，除了北京和上海，其他城市的平均租金收入比都還算說得過去。
各位客官可以算一下自己超沒超過這條警戒線，如果沒超過，一直租房住，問題也不大，有長(zhǎng)期租房經(jīng)驗(yàn)的氪官大概知道，終身租房最大的難點(diǎn)并不是租金，而是缺少保障。
雖然“房東”和“租客”各有難處，但租客的處境，肯定會(huì)更被動(dòng)一些，前不久中國青年報(bào)就做過一項(xiàng)調(diào)查，有近一半的租房青年人過去一年中至少搬家過一次，超過20%的人表示曾經(jīng)被不規(guī)范的房屋租賃給坑過。
如果要我根據(jù)自己周圍的情況判斷，20%還是有點(diǎn)保守了，在氪的7年一線城市生活中，因?yàn)榉孔鈫未螡q價(jià)過高，被迫搬家過一次，因?yàn)榉繓|惡意克扣押金，去法院上訴過一次，因?yàn)榧译婈惻f老化，房東中介互相踢皮球，發(fā)生糾紛N次，踩坑命中率超過90%。
我國目前對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”的規(guī)定法律效力仍較低，租戶的權(quán)利很難得到有效的保障，可以說，沒有官方托底的租賃關(guān)系，就是人為刀俎，我為魚肉，那是不是放之四海，租客都是這么人間疾苦？也不是。
我們不妨把視野拉遠(yuǎn)，看看在其他國家租房住到底是一種什么樣的體驗(yàn)，如果說要評(píng)選一個(gè)租房友好國家榜單，德國很可能就排在第一位，有超過55%的人口都在租房生活，居民能用腳投出一比一的票。
德國政府做對(duì)了兩件事：一件是嚴(yán)控房?jī)r(jià)，補(bǔ)貼房租。
近五十年間，德國名義房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲 2.3 倍，而同期，英國、法國、美國漲的指數(shù)簡(jiǎn)直碾壓德國。
政府嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)增速，使買房和租房對(duì)于普通人來說，收益差別不大，租房住不僅在稅收上更優(yōu)惠，每年政府還有數(shù)十億歐元的租房補(bǔ)貼下?lián)堋?/span>
另一件事，就是通過法律規(guī)范保障租戶的利益，在柏林這樣的大都市里租房，租戶的腰桿子很硬，想漲價(jià)可以，4年內(nèi)的累計(jì)漲幅不能超過15%，想要解除租約也可以，但要給出法律認(rèn)可的合理理由，否則默認(rèn)租約為無固定期限合同。
與此相對(duì)的是，房屋出租的收益還是挺可觀的，也保證了房東的利益。
但是，這種模式我們很難照搬，畢竟我國的住房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)早已分化成型，想要全靠福利手段把這個(gè)差距拉低，財(cái)政壓力大到離譜，要說租房痛點(diǎn)的相似性，還是得往東看，看看我們的老鄰居韓國。
畢竟首爾643萬人民幣的平均住宅價(jià)格，也是年輕人不能承受之重了。
所以在韓國，有一種傳統(tǒng)藝能，叫“傳貰（shì）貸”，是韓國特色的租房模式，簡(jiǎn)單點(diǎn)講，就是給房東交一大筆押金用利息來支付房租，到期了押金全額退給你。
如果你想在首爾租一間平房住，大概先要準(zhǔn)備好平均35萬人民幣的押金，樓房要49萬，年輕人拿不出這么大一筆錢，可以向銀行申請(qǐng)低息貸款。
而貸款租房背面的最大贏家，是韓國的炒房客，買一套房，租出去，獲得一大筆押金，當(dāng)作首付再去買一套房，再收租，再買……子子孫孫無窮盡也。
整個(gè)韓國傳貰貸的規(guī)模高達(dá)1058萬億韓元，相當(dāng)于5.5萬億人民幣，這使得韓國成為了國際上家庭債務(wù)總額最高的一個(gè)國家，聽說有炒房客靠這種模式在首爾買了280套房子，結(jié)果資金鏈斷了，數(shù)百名租客租的房子和押金都沒了。
聽著是不是有點(diǎn)耳熟？
3年前，蛋殼公寓暴雷也是如出一轍，現(xiàn)在回過頭來再看這場(chǎng)債務(wù)金額上百億，波及數(shù)十萬普通租戶的暴雷事件，固然有很大一部分原因是蛋殼自己違規(guī)操作“租金貸”導(dǎo)致的，但同時(shí)也暴露出了整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)一直都有的頑疾：缺錢。
不同于一般的生意，住房租賃行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，前期資金需求巨大、盈利周期巨長(zhǎng)，新建租賃住房想回本一般都在25年以上，改造類的也要5~8年，如果沒有低成本的大額資金長(zhǎng)期注入，基本玩不轉(zhuǎn)。
還是拿德國來說，一開始就把出租房當(dāng)做“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”開發(fā)，前期投入有政府兜底，韓國將儲(chǔ)蓄賬戶與住房準(zhǔn)入捆綁在一起，解決了“錢”的問題，也放大了風(fēng)險(xiǎn)。
而國內(nèi)的長(zhǎng)租公寓，試圖借助“貸款”的方式，預(yù)支租戶的錢來用于自己的擴(kuò)張建設(shè)，但是步子邁得太大，房源租金之差不足以覆蓋運(yùn)營成本，加上疫情退租的人增多，雷就像多米諾骨牌一樣，一個(gè)接一個(gè)引爆。
僅2019一年長(zhǎng)租公寓暴雷的就有53家，其中有45家都是因?yàn)橘Y金鏈斷裂跑路的，導(dǎo)致的結(jié)果就是有限的平臺(tái)房源越來越貴，大量的租戶流向不正規(guī)的私人直租，出了問題又很難維權(quán)，一環(huán)套一環(huán)，惡性循環(huán)了。
針對(duì)這些租房難題，我們國家近兩年也是緊鑼密鼓的做了不少嘗試，先是決定出臺(tái)“史上最嚴(yán)”住房租賃條例，從法律層面保障租戶的權(quán)益，隨后各地跟進(jìn)，制定了各種具體的規(guī)范租房市場(chǎng)的措施。
不過這些動(dòng)作雖然很重要，但其實(shí)還不算發(fā)力到“缺錢”的問題根源上，真正的重磅，是今年二月央行、銀保監(jiān)會(huì)起草的住房租賃“金融17條”，之所以說這份文件分量最重，是因?yàn)閺倪@“17條”開始，我國的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房，終于有了金融支持。
這是一條有別于德國和韓國的美國路徑，它叫REITs，中文名“不動(dòng)產(chǎn)信托基金”。
在美國，租房企業(yè)需要的大額資金來源，就是REITs，許多頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)在初期規(guī)模擴(kuò)張的階段，都是依靠REITs募集來的資金擴(kuò)張，目前美國前5家REITs住房租賃企業(yè)，已經(jīng)提供長(zhǎng)租公寓超過35萬間，市值規(guī)模均在180億美元以上。
當(dāng)然了，這個(gè)操作的前提，是要先建立一套明確的引導(dǎo)和規(guī)范，確保募集來的資金用于長(zhǎng)租領(lǐng)域，如果推進(jìn)順利，在不久的將來，我們的大城市里也會(huì)有越來越多的標(biāo)準(zhǔn)化租賃住房。
規(guī)模上去，成本下來，租金友好度和居住體驗(yàn)，都將會(huì)得到質(zhì)的提升，當(dāng)然，這個(gè)未來到底要多久才來，還得看各地的執(zhí)行力。
中國房改走過25年，住房問題早已與城市經(jīng)濟(jì)、人口遷移以及文化觀念，凝結(jié)成一盤極為復(fù)雜的大棋，大城市承載著全國重要的經(jīng)濟(jì)重?fù)?dān)。
而只身走進(jìn)城市生活的年輕人，正是這些背負(fù)這些重?fù)?dān)的一個(gè)個(gè)受力點(diǎn)，租房時(shí)代的到來，不僅考驗(yàn)著一個(gè)社會(huì)的治理能力。
同時(shí)也考驗(yàn)著包括房東，中介，租戶在內(nèi)的每一位利益相關(guān)者的人性，什么才是理想的居住環(huán)境？
從普通人的視角看來，或許只有當(dāng)買房和租房之間不再有著漫長(zhǎng)的鄙視鏈，當(dāng)房子的意義退回到它最基本的屬性，我們才能真正領(lǐng)略到城市生活本該有的樣子。