出品:新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院
作者:大眼樓管/肖恩
自去年末至今,躋身于2022年大連市銷售金額排行榜TOP10的大連保利時(shí)代項(xiàng)目,陸續(xù)實(shí)現(xiàn)首批交房,交房的覆蓋區(qū)域?yàn)镃10-C11。而在首批交房后,項(xiàng)目方收到不少業(yè)主聯(lián)名代表業(yè)主的投訴,投訴的內(nèi)容主要包括:
1.房屋頂樓防水質(zhì)量不合格,絕大多數(shù)頂樓房屋普遍大面積透水;
2.驗(yàn)房前,開發(fā)商通過(guò)涂抹大白,烘干等方式掩蓋水漬,欺騙業(yè)主收房;
3.室內(nèi)精裝存在瑕疵:入戶門劃痕、廚房柜門劃痕、浴室門碰缺失、玄關(guān)柜擱物板缺失、大白色差,水漬、地面瓷磚裂縫、廚房門邊裂縫等等;
4.開發(fā)商承諾了全面徹底重做樓頂防水,但私自修改達(dá)成的防水方案,采用不合格方案應(yīng)付防水改善。
資料來(lái)源:人民網(wǎng)
因此,部分業(yè)主代表共同聯(lián)名要求開發(fā)商:
1.全面履行原定達(dá)成的修改協(xié)議;
2.按延期交房,依據(jù)合同約定賠償損失;
3.室內(nèi)精裝按交付標(biāo)準(zhǔn)更換、修繕,缺失物品補(bǔ)足。
資料來(lái)源:人民網(wǎng)
巨無(wú)霸住宅項(xiàng)目影響面甚廣
據(jù)悉,大連保利時(shí)代項(xiàng)目是由大連保創(chuàng)發(fā)展有限公司開發(fā)巨無(wú)霸住宅項(xiàng)目,其背后是保利發(fā)展和金地集團(tuán)分別持股50%,項(xiàng)目由保利操盤開發(fā)。
在此前的2020年10月,保利金地聯(lián)合體以底價(jià)77.6億元的價(jià)格摘得大連市甘井子區(qū)由家村的大城(2020)-12號(hào)-16號(hào)明星巨無(wú)霸地塊,5宗地總新增住宅面積高達(dá)143.32萬(wàn)平米,刷新了近年大連的地王。
保利時(shí)代于2021年6月開盤預(yù)售,目前仍在售,如此龐大的項(xiàng)目分為多個(gè)區(qū)分步開發(fā),其中C10-C11區(qū)即在開盤后僅一年半時(shí)間就迎來(lái)交房。而在首批交房后,項(xiàng)目方就收到不少業(yè)聯(lián)名代表業(yè)主對(duì)交房工程質(zhì)量的投訴,這對(duì)于目前還在售的保利時(shí)代來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)尷尬的消息。此外,如此龐大的項(xiàng)目覆蓋的業(yè)主數(shù)量、影響的范圍也很大,保利地產(chǎn)還需要謹(jǐn)慎保障交房質(zhì)量。
實(shí)際上,保利金地在競(jìng)得項(xiàng)目時(shí),其可售樓面成本約為5876元/平米。而安居客數(shù)據(jù)顯示,目前期房在售均價(jià)16500元/平米。從地價(jià)與售價(jià)之比來(lái)看,如若項(xiàng)目能在這個(gè)價(jià)格上順利去化,保利在該項(xiàng)目中能獲得較為充足的利潤(rùn)率,理應(yīng)有足夠的建安成本來(lái)保障房屋品質(zhì)和業(yè)主利益。不過(guò)從目前的情況來(lái)看,似乎有不少投訴業(yè)主認(rèn)為保利為了利潤(rùn)舍棄了品質(zhì)。
近期頻遭業(yè)主投訴項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題
我們從人民網(wǎng)投訴板塊了解到,近期保利地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目,出大連保利時(shí)代外,還存在不少業(yè)主投訴的情況。
山西太原保利東郡項(xiàng)目,部分業(yè)主投訴臥室都沒有木地板、門和門套的底部都因?yàn)樗葑冃蚊撈ぃ蛷d墻面四周都因?yàn)榕菟刍淮植谛扪a(bǔ)過(guò)的痕跡,浴室玻璃破裂等問(wèn)題。
成都市保利時(shí)代云汀項(xiàng)目,部分業(yè)主投訴小區(qū)基本綠化景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)大面積水泥硬化地面等問(wèn)題。
長(zhǎng)沙保利金香檳項(xiàng)目,部分業(yè)主投訴小區(qū)投訴裝修存在多處空鼓、衛(wèi)生間墻面開裂、煙道口用簡(jiǎn)陋木板搭建,房屋坑坑洼洼等問(wèn)題。
上海保利置業(yè)明玥湖光和保利云上澄光2個(gè)項(xiàng)目,也頻繁受到業(yè)主的投訴,問(wèn)題主要包括樓板開裂嚴(yán)重、部鋼筋暴露、部分房型衛(wèi)生間設(shè)計(jì)不合理等。
利潤(rùn)王保利規(guī)模登頂 產(chǎn)品力亦不能丟
隨著房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年以來(lái)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)近2年的深度調(diào)整期,不少高杠桿民營(yíng)房企陸續(xù)出險(xiǎn),以至于在銷售端和土地端均驟然熄火。這也給了以華潤(rùn)、保利這類有國(guó)資背景的央企、國(guó)企逆勢(shì)而上的機(jī)會(huì)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年保利發(fā)展憑借著4573億元的全口徑銷售額位列行業(yè)第2,而2020年還僅在第5名。今年1-2月,保利發(fā)展的全口徑銷售額為635億元,超越萬(wàn)科、碧桂園一舉登頂中國(guó)地產(chǎn)業(yè)。
更為難得的是,保利發(fā)展在過(guò)去幾年全行業(yè)規(guī)模、利潤(rùn)率均趨勢(shì)性下滑的背景下,不僅實(shí)現(xiàn)了銷售位次的逆襲,還保證了利潤(rùn)率的穩(wěn)健。
實(shí)際上,保利發(fā)展作為A股地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)王,一直維持著不俗的利潤(rùn)率表現(xiàn),2022年在一眾房企業(yè)績(jī)大降甚至巨幅虧損的情況下,保利發(fā)展仍實(shí)現(xiàn)了352.34億元凈利潤(rùn)和183億元的歸母利潤(rùn),利潤(rùn)率仍有12.53%的水平,較2021年的13.05%并無(wú)明顯下降。
我們梳理過(guò)去近年來(lái)保利發(fā)展平均拿地和銷售均價(jià)情況,2017-2021年間,保利發(fā)展的拿地均價(jià)和銷售均價(jià)均為明顯增長(zhǎng),這也是為何公司能在近年保證利潤(rùn)率穩(wěn)定的原因。但隨著物價(jià)水平的提升,單位平米的建設(shè)安裝等成本在上漲,導(dǎo)致2021、2022年的凈利潤(rùn)率有一定的下滑趨勢(shì),保利發(fā)展也需要面對(duì)保利潤(rùn)和保品質(zhì)的權(quán)衡。
更值得注意的是,據(jù)克而瑞、券商等數(shù)據(jù),保利發(fā)展2022年的拿地均價(jià)明顯上升,且全年拿地力度和體量不算小。如果后續(xù)銷售均價(jià)沒有大幅增長(zhǎng),該部分的新增土儲(chǔ)或面臨更大的盈利壓力,屆時(shí)保利發(fā)展需要面對(duì)更加嚴(yán)峻的利潤(rùn)及品質(zhì)之間的選擇。
如今,作為房地產(chǎn)行業(yè)的“頭牌”,保利發(fā)展的體量預(yù)計(jì)還將逐漸擴(kuò)大,所開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量也將更多,如何一以貫之地保障交房品質(zhì),這不僅關(guān)乎保利自身的口碑和發(fā)展,甚至也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。但房地產(chǎn)行業(yè)回歸制造業(yè)利潤(rùn)率的趨勢(shì)已成,保利發(fā)展將如何確保業(yè)主利益,值得關(guān)注。