隨著樓市的變化，
提前還貸的人越來越多，
甚至為此排起了長隊。
選擇提前還款當(dāng)然是為了降低利息支出，
但專家提醒，
“提前還貸不能盲目跟風(fēng)”。
提前“還貸潮”下“還貸難”
2月1日零點，
來自江蘇徐州的90后個體工商戶常偉，
在一家國有銀行手機銀行App頁面，
不斷重復(fù)刷新、點擊，
但依舊沒搶到該行發(fā)放的2月提前還款額度。
常偉說，
“我一直等到了0：30，
但好像0：10左右就沒有額度了?！?/p>
家住武漢的90后律師黃先生
已經(jīng)成功預(yù)約上了提前還款，
然而距離還款日僅剩3天時，
他卻被銀行通知：
無法還款了。
這只是購房者提前還貸難的“縮影”。
在社交平臺上，
不少購房者分享了
他們預(yù)約提前還款的經(jīng)歷，
還款日期被安排到今年9月的大有人在。
提前還貸，利息成“零頭”
這兩年
常偉一直想提前還房貸。
疫情期間，
他的收入減半且不穩(wěn)定，
其中有3個月他的收入為零，
但從來不敢斷貸，
這也讓他愈發(fā)想提前還貸。
2018年，
常偉為買婚房
以5.7%的貸款利率貸了30萬元。
現(xiàn)在，
常偉的房貸本金還剩26萬多元，
前面還的幾萬元中大都是利息，
本金只占一小部分。
按合同約定，
再過4年
每月還款的本金部分才會超過利息，
“這意味著我還要給銀行打工4年?！?/span>
他決定把20萬元積蓄拿來還貸，
將剩下6萬多元的貸款期限縮短至36個月，
之后他只需要支付5000多元利息，
“與原本16萬多元的利息相比，
這就是個零頭”。
還錢路上“九九八十一難”
在年前
常偉發(fā)現(xiàn)，
手機銀行App上可以申請?zhí)崆斑€款，
但年后
提前還貸的額度就顯示已滿。
他去銀行網(wǎng)點辦理時，
看到該網(wǎng)點貼的公告指出，
提前還房貸需到銀行柜臺預(yù)約。
“我行將根據(jù)國家貸款規(guī)模管控的要求，
適時安排客戶提前還款。
?。?span>一般3個月左右實現(xiàn)）”
“這下又要多給銀行交利息了。”
幸運的是，
常偉成功預(yù)約到今年5月還款。
然而銀行網(wǎng)點工作人員的回復(fù)
讓他心里依然沒有底。
“工作人員讓我5月早點來，
越早來越穩(wěn)?！?/span>
有時，預(yù)約成功也會“翻車”。
黃先生沒想到
還款之路困難重重，
像要經(jīng)歷“九九八十一難”。
今年年初，
黃先生和妻子找親戚朋友湊了45萬元，
準(zhǔn)備提前還房貸。
黃先生曾通過手機銀行App申請?zhí)崆斑€款，
顯示他“未達(dá)到還款條件”。
但按照合同約定：
還款期數(shù)滿12個月，
提前還款至少3萬元，
并提前30天預(yù)約，
經(jīng)銀行審批后可以還款，
他已滿足這些條件。
線上渠道走不通，
他不得已才轉(zhuǎn)到線下渠道。
1月5日，
他到銀行網(wǎng)點預(yù)約了2月6日還款。
然而2月3日銀行告知他：
銀行內(nèi)部政策調(diào)整，
關(guān)閉線下還款窗口，
等待線上審批，
時間不確定。
他詢問銀行內(nèi)部政策的具體內(nèi)容，
客戶經(jīng)理表示“不知道?！?/p>
并讓黃先生自行找渠道反饋。
于是，
他向相關(guān)主管部門和銀行消保處進(jìn)行了投訴。
銀行員工也得排隊
針對部分購房者還貸難的問題，
記者以還貸者的身份
咨詢了某國有銀行省支行信貸部工作人員，
該工作人員表示，
目前所在地區(qū)可以線上預(yù)約，
但是需要排隊，
估計要排到四五月。
他表示，
現(xiàn)在銀行管控額度，
每個銀行每個月的指標(biāo)是一定的，
用完了就沒了。
現(xiàn)在投資理財?shù)氖找骖A(yù)期不理想，
很多人也不愿意把錢放在銀行。
“我們同事準(zhǔn)備提前還貸，
也都在排隊。”
他表示，
現(xiàn)在除了排隊沒有別的辦法，
“早申請、早排隊、早還款”
“不想給銀行打工”
“不想給銀行打工了。”
這是諸多購房者給出的
關(guān)于為何提前還貸的共同答案。
2021年，
黃先生與妻子
以“等額本息”的方式貸了136萬元，
當(dāng)時的房貸利率為5.78%，
正處于高位，
他們每月需要還款7963元。
“我們是剛需自住，
買在（房貸）‘山頂’上也認(rèn)了?！?/p>
目前他們已經(jīng)還了13個月，
還款金額已超10萬元，
但其中本金只有1.8萬元左右，
剩下的都是利息。
原本黃先生希望，
在今年2月14日之前還掉45萬元，
卻遭遇阻礙。
45萬元一天的利息是35元，
“一個月的利息夠交一個月暖氣費了”。
目前，
他還在等待投訴的進(jìn)一步結(jié)果反饋。
他準(zhǔn)備同步向銀行發(fā)律師函，
“確實是銀行違約在先”。
90后女孩張冉
購房時的房貸利率是6.4%，
如今，
不少地區(qū)的房貸利率已經(jīng)降到了3.8%。
她發(fā)現(xiàn)，
每月2500多元的還款額中
只有幾百元是本金，
利息竟超過了2000元。
她計劃用兩三年把貸款提前還清，
算下來可以省30多萬元。
“我現(xiàn)在只有這一個目標(biāo)，
就是還貸款”
2021年3月，
沙莎和男朋友貸款122萬元買房。
當(dāng)時房貸利率達(dá)5.7%，
他們每月需要還7100多元，
其中只有1300元左右是本金，
其余全是利息。
她算了一筆賬，
如果按合同還款，
30年要付130多萬元利息，
已超過了本金。
他們選擇每年還20萬元。
去年8月
已提前還了20萬元本金。
轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，可行嗎？
房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者趙恒成表示，
有一部分人會選擇
將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的方式，
即購房者一次性提前還清房貸，
再通過公司將房產(chǎn)抵押，
進(jìn)行貸款，
貸款利率可以降為3.7%。
“市場上其實出現(xiàn)了不少
以此作為‘缺口’的中介，
‘蠱惑’大家把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸”。
但很明確的是，
消費者使用“過橋資金”結(jié)清房貸，
再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金，
屬于違規(guī)行為。
針對一些不法中介誘導(dǎo)消費者
將房貸置換為經(jīng)營貸的行為，
銀保監(jiān)會官網(wǎng)曾發(fā)布提示稱，
這種操作，
隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、
影響個人征信、資金鏈斷裂、
侵害信息安全等風(fēng)險。
某國有銀行信貸部工作人員表示，
銀行會經(jīng)常查類似的情況，
非企業(yè)經(jīng)營者違規(guī)轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，
具有一定的違約風(fēng)險和法律風(fēng)險。
“發(fā)現(xiàn)消費者挪用貸款，
可提前收回貸款。”
提前還貸為何難
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，
房貸對銀行來說屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，
2022年，
增量房貸申請在下降，
存量房貸部分，
購房者又要求提前還貸
銀行收益自然受沖擊。
同時，
老百姓(38.390, 0.11, 0.29%)對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
過去，
老百姓普遍認(rèn)為房價會上漲，
資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本。
如今，
老百姓對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，
房子的成本全面顯現(xiàn)，
對房貸利率也更為敏感。
房貸利率持續(xù)下調(diào)
是老百姓提前還貸的原因之一，
當(dāng)前已有幾十座城市的
房貸利率進(jìn)入了“3%”時代，
還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池指出，
很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時
選擇了固定利率，
現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場利率低了，
提前還貸也是一種彌補或糾正。
一些人選擇提前還貸后，
會再申請利率較低的貸款。
趙恒成表示，
銀行對提前還貸設(shè)置了諸多限制性條件，
比如繳納違約金、關(guān)閉線上渠道、排長隊等，
“不僅不會降低大家的還款意愿，
反而會刺激大家的還款意愿。”
“很多人會產(chǎn)生一種利益對立想法：
‘銀行越這樣做，
越是擔(dān)心我還款，
越要賺我的利息，
所以更要還?！?/p>
提前還貸，能省多少利息？
當(dāng)下，
計算如何提前還貸更劃算
成了很多購房者的“必修課”。
一般來說，
提前還款有3種模式：
提前全額還款、
提前部分還款且貸款期限不變、
提前部分還款的同時縮短貸款期限。
提前還能省多少利息，
與貸款額度、提前還款能力、
房貸利率、已還款期限等
都有較大的關(guān)系。
比如，
以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬元，
貸款期限為30年，
按照等額本息的還款方式，
每個月需要還款4948.71元，
總還款額為178.15萬元。
不少銀行規(guī)定，
購房者滿一年之后才能提前還款，
按照已還款13個月計算，
今年2月開始提前還款，
一次性還款可以節(jié)省73.18萬元利息；
如果選擇提前還款20萬元，
還款期限不變，
未來選擇等額本息的還款方式，
可以節(jié)省14.92萬元，
選擇等額本金的方式，
則可以節(jié)省24.66萬元。
購房者還是提前還款20萬元，
月供金額不變，
將還款期縮短為10年，
選擇等額本息的還款方式，
則可以節(jié)省55.06萬元，
選擇等額本金的還款方式，
則可以節(jié)省56.26萬元利息。
如果購房者還款時間已經(jīng)較長，
那么可節(jié)省的利息也會發(fā)生明顯的變化。
還是上述條件，
購房者已經(jīng)還了8年零1個月貸款，
那么一次性提前還清可以節(jié)省45.65萬元；
如果提前還款20萬元，
還款期限縮短為10年，
選擇等額本息，
可以節(jié)省30.79萬元；
選擇等額本金，
則可以節(jié)省31.77萬元。
要不要提前還貸，看情況
當(dāng)下，
不少人正在觀望是否要提前還貸。
但并非所有人都適合提前還貸。
趙恒成指出，
當(dāng)前這幾類人更適合提前還貸：
一是手里有資金，
但沒有找到好的投資渠道；
二是房貸利率較高的人，
特別是在6%以上甚至逼近7%的人；
三是還貸期比較短的人，
在前期的還款中，
利息往往占了主要部分。
他指出，
如果購房者還貸已超過一定年限，
未還貸款中的利息部分已十分有限，
提前還款不會大幅降低資金使用成本。
多位行業(yè)內(nèi)人士和專家表示，
更多的人選擇提前還款
是為了降低利息支出。
一些專家建議：
降低存量貸款利率或
允許購房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率。
在今年頻繁刷屏的還貸潮會持續(xù)多久？
李宇嘉預(yù)測
“只要房貸利率高于理財利率，
只要房價還在下跌，
且居民預(yù)期房價下跌，
提前還貸的動機，
就一直會存在。”