轉(zhuǎn)自：丁祖昱評樓市
2023年開年，銷售百強房企拿地進入“靜默期”，首月有土地入賬的百強房企僅有3家，這在過去是很少見的情況。
1月拿地的百強房企只有綠城、華潤置地和建發(fā)，且只是少量拿地，而城投企業(yè)成為拿地主力軍。
與此同時，投資百強房企新增投資門檻同比下跌五成，行業(yè)整體投資規(guī)模大幅收縮。
在樓市尚未復蘇的背景下，銷售端仍未改善，房企拿地態(tài)度也將延續(xù)保守，2023年還將是土地市場“小年”。
年初，往往是行業(yè)周期性變化特殊節(jié)點，土地市場供應和成交往往位于低位。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國土地市場供應4426萬平方米，同比下降53%，供地節(jié)奏明顯變緩。
受此影響，1月全國土地市場成交規(guī)模降至歷史低位，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。
值得注意的是，1月全國土地成交總價僅為730億元，2016年以來首度跌破千億元。
熱度方面，由于重點城市僅寧波進行了集中土拍，作為成交主力，市場熱度明顯上漲，整體溢價率小幅回升至4%，綜合已完成第四輪集中土拍的城市來看，除了寧波、北京外，其余城市第四批次成交地塊的溢價率均在10%以下，整體市場熱度依舊處于低位。
1月，品牌房企投資表現(xiàn)近乎“靜止”。
實際上，2022年以來，百強房企投資力度大幅下滑，多數(shù)房企收縮了投資預算，尤其是對總價、貨值較高的核心一二線城市，明顯出現(xiàn)了“心有余而力不足”的情況，去年全年有近四成百強房企投資暫停。
2023年伊始，市場仍然持續(xù)低迷，企業(yè)資金壓力仍然沒有得到實質(zhì)緩解，投資暫停的情況依然在延續(xù)。根據(jù)克而瑞研究中心最新發(fā)布的2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值百強榜可以看出，1月有土地入賬的銷售百強房企只有3家。主要原因在于，目前集中供地仍在“間歇期”，低能級城市難以吸引品牌房企投資。
另外，從房企新增土儲門檻值也可以明顯看出，品牌房企投資尚處于“靜止”狀態(tài)。1月末，新增土儲貨值、投資金額和建面的百強門檻值分別為4.4億元、0.9億元和5.3萬平方米，同比降幅均超過五成，其中新增土儲貨值門檻同比下降了64%。
再來看投資百強整體投資規(guī)模變化，行業(yè)整體投資持續(xù)大幅收縮。
截至1月末，投資百強房企新增土儲貨值總規(guī)模為1744億元，同比下降37%，對比2021年1月更是大降72%。而投資金額總量僅為526.5億元，同比下降37%，較2021年1月降幅達到了79%。與此同時，投資百強新增土儲建面共計1661萬平方米，同比大降3成，較2021年1月也下降了60%。
百強房企投資尚未開啟的另一面，是城投+本土民企成拿地主力軍。
從拿地金額TOP100來看，城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到百強的50%，僅31%來自規(guī)模相對較小的本土民企。
對于百強房企而言，短期企業(yè)保交付、?，F(xiàn)金流依然是“主旋律”，投資拿地保持謹慎、收縮的態(tài)勢。
目前，1月份房企銷售業(yè)績?nèi)晕粗沟?，市場信心、市場成交并未在年前政策組合拳下發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場仍將筑底震蕩，市場端仍在等待更大力度政策的“刺激”，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。
可以預見的是，為了進一步提振市場信心和提高預期，重點城市土拍政策仍會保持寬松，且進一步加大優(yōu)質(zhì)地塊供應，提升房企拿地積極性。
房地產(chǎn)政策端利好不斷，融資組合拳也已打出，但從效果來看，無論是“救市場還是救企業(yè)”，政策仍需要一定時間傳導，在市場筑底尚未結(jié)束、房企資金壓力尚未緩解之下，預計2023年土地市場熱度仍將延續(xù)低位，市場熱度仍將持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。
目前土地市場能否止跌回穩(wěn)，還要看2023年首輪集中供地表現(xiàn)，對于企業(yè)而言，首輪性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊將是補充貨值的首選。