2022年，加速墜落的地產(chǎn)行業(yè)得到多重政策兜底緩沖。但行業(yè)格局仍在處在震蕩進行時，民營房企們信心修復(fù)道阻且長。沿著過去一年潮水涌動的方向遠望，地產(chǎn)行業(yè)又將走何方？
“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了?！笔陼r間，地產(chǎn)行業(yè)走出一條陡峭的拋物線。
1月17日，國家統(tǒng)計局公布了一組數(shù)據(jù)：2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，同比下降24.3%，創(chuàng)近7年來的新低；商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，創(chuàng)近6年來的新低。
用易居CEO丁祖昱在年末演講中的話來講，“這和2013年、2014年和2015年的規(guī)模差不多，也可以說回到了10年前。”
業(yè)內(nèi)常用的克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP 100房企銷售總額下跌超過四成?！扒|房企”僅剩下20家，較去年同期腰斬約20多家。僅剩的20家房企中，往日占據(jù)半壁江山的民營企業(yè)僅剩6家。
地產(chǎn)行業(yè)的2022，魔幻與現(xiàn)實交織上演，求生、求生、還是求生，當(dāng)行業(yè)上下游合謀共建的“規(guī)模神話”落幕，所有人都心知肚明——地產(chǎn)的“千億時代”已經(jīng)一去不復(fù)返了。與此同時，風(fēng)險和機遇也并行而來。競爭格局重構(gòu)的過程中，一批帶有國、央企背景的地產(chǎn)公司經(jīng)受住了行業(yè)沖擊，成為支撐行業(yè)的中流砥柱。
告別、重塑、守望，地產(chǎn)的潮水終將流到何方？
告別
沒有燙金海報，沒有慶功年會、沒有規(guī)模排行……2023年伊始，地產(chǎn)人的朋友圈寂靜異常。
1月19日晚上八點，劉裕關(guān)掉工作電腦，正式結(jié)束了節(jié)前最后一天的工作。與往年春節(jié)不同，今年劉裕的心情有些復(fù)雜：盡管他所在的房企在過去一年中經(jīng)營穩(wěn)健，但降薪的鐮刀還是落在了自己身上。
據(jù)多家業(yè)內(nèi)媒體報道，2023年1月開始，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)對員工進行降薪，其中不乏外界眼中具有央企背景的優(yōu)質(zhì)公司。根據(jù)各企業(yè)的經(jīng)營情況不同，各家降薪的幅度以及覆蓋范圍不一。
劉裕所在的企業(yè)主要對中高層進行業(yè)績考核，業(yè)績目標(biāo)完成率在90%的高管將被降薪10%；完成率80%的高管將被降薪20%；若完成率更低，高管則需要打包走人?！安粌H如此，我今年的年終獎已經(jīng)停發(fā)，像績效什么的，也都打了對折?！?/p>
“不接受也沒辦法，像我領(lǐng)導(dǎo)說的，‘有工作就不錯了’。”
比起降薪，還有一部分地產(chǎn)人關(guān)心的是明年還能不能“有工作”。一位在上海融創(chuàng)工作的設(shè)計人員直言，2022年公司在上海儲備的地塊基本都消耗殆盡，看著公司如今的情況，今年拿新地也有些困難。“有沒有工作還是另一說，就不奢求年終獎什么了?！?/p>
劉裕等人的遭遇并非個例，就連以往被視為“金飯碗”的國企、央企地產(chǎn)公司都開始大規(guī)模降薪，減少福利支出。據(jù)多家業(yè)內(nèi)媒體報道，今年1月以來，降薪已經(jīng)成為地產(chǎn)商降本增效的主要抓手之一。
地產(chǎn)行業(yè)普遍降薪的另一面，行業(yè)側(cè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出一幅與過往十年截然不同的景象：2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，同比下降10.0%，自有統(tǒng)計以來首次負(fù)增長。房企土地購置面積下降過半，房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積均有下降，其中新開工面積同比下降約四成。
巨大的跌幅數(shù)字與現(xiàn)實中的慘淡情況彼此對照，過去一年中，千億房企數(shù)量直接腰斬，幾十家民營地產(chǎn)巨頭從高處墜落。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有超過十家房企從虹橋地產(chǎn)總部集群撤離，后者因融資渠道優(yōu)勢曾一度被中小房企們視為規(guī)模躍升的跳板。
行業(yè)巨震，連頭部企業(yè)都無法幸免。
以曾經(jīng)的行業(yè)頭部公司“碧萬恒”三家為例，其中碧桂園、萬科兩家的2022年合約銷售額分別為4643億元及4202億元，至于恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元。而就在兩年前，碧桂園、恒大、萬科三家銷售額均超過7000億元。
寒潮沿著產(chǎn)業(yè)鏈向周邊蔓延。2023年的第一個“大新聞”由紅星美凱龍貢獻，這家享譽大江南北的家居商城運營商，將自己經(jīng)營多年的成果拱手讓給了廈門建發(fā)。后者是廈門的知名國企，近兩年間在上海拿地風(fēng)頭正盛。
千億時代正在遠去，連帶著商業(yè)格局開始洗牌、重構(gòu)。
重塑
一大批房企用自身經(jīng)歷反復(fù)將“大而不倒”定律證偽。億翰智庫在研報中指出，“增速放緩已是不爭的事實，規(guī)模為王的時代已近終結(jié)，未來的競爭焦點也必然迎來新的轉(zhuǎn)向?！?/p>
2021年年報發(fā)布會，萬科董事會主席郁亮為業(yè)績下滑，向股東當(dāng)眾致歉。“當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑?！?/p>
郁亮沒說出口的是，過去幾年間，地產(chǎn)商們在追逐規(guī)模的同時，也在被規(guī)模“綁架”。
2018年，旭輝林中曾提出一個“三種規(guī)模論”。他認(rèn)為地產(chǎn)公司的主流規(guī)模是1000億以上的生存模式；其次是3000億以上的競爭模式；第三種是5000億以上的發(fā)展模式。
在很長一段時間內(nèi)，“千億才可談生存”都是中小房企迫切需要解決的問題。2018年前后，“三年千億”的口號聲在全國各地的地產(chǎn)公司內(nèi)此起彼伏。談及房企們對規(guī)模的追逐，林中直言，因為這個行業(yè)沒有技術(shù)登壁壘，但存在資金、人、土地三大資源的較量。
人往高處走，資金流也遵循馬太效應(yīng)，向頭部集中。
重慶市曾在2018年7月20日頒布過明文規(guī)定，對規(guī)模靠前的房企進行差異化監(jiān)管。
該文件重點提及，在市城建開發(fā)辦最新公布的重慶市開發(fā)企業(yè)信用綜合排名中，排名在前30名的開發(fā)企業(yè)，享受首付款使用免監(jiān)管政策；信用排名在第31到130名的開發(fā)企業(yè)，降低10個百分點的首付款監(jiān)管比例；排名在第131--300名的開發(fā)企業(yè)，降低7個百分點的首付款監(jiān)管比例。
此外，文件還規(guī)定由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會最新評選公布的中國房地產(chǎn)500強前100名企業(yè)，享受房地產(chǎn)信用綜合排名前30名企業(yè)的優(yōu)惠政策。
比起首付款監(jiān)管比例，對于地產(chǎn)公司來說，金融機構(gòu)們的融資態(tài)度更為重要。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，無論是地方政府還是銀行機構(gòu)或是信托、基金等資方，都有一個以規(guī)模為排名依據(jù)的白名單?！爸挥信琶叭钠髽I(yè)，才有可能會放款?！?/p>
房地產(chǎn)商、金融機構(gòu)、地方政策，多方共舞將“銷售規(guī)?！变秩境傻禺a(chǎn)商的財富秘鑰，催生了一大批注水、“買排行”的亂象。2018年以來，規(guī)模躍進的地產(chǎn)商大多擁有著較低的權(quán)益占比，實際經(jīng)營能力與紙面銷售規(guī)模存在著較大的落差。這也不難理解，為何當(dāng)行業(yè)下行，一大批企業(yè)規(guī)模如氣球泄氣般陡然下降。
時移世易，但一個邏輯崩塌，往往伴隨著一個新邏輯的建立。以2021年為分界線，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯從規(guī)模加速過渡到“安全”。整個2022年間，不乏有房企發(fā)行新債，但其有一個先決條件——未違約。
不過，眼下這一局面正在被打破。
守望
今年1月12日，旭輝拿到中債增提供的保函。該文件顯示，旭輝將在銀行間市場發(fā)行金額不超過15億元的中期票據(jù)，期限為3年，由中債增提供全額擔(dān)保。同期中駿、雅居樂、新希望地產(chǎn)等地產(chǎn)企業(yè)的中期票據(jù)的狀態(tài)也已更新為“完成注冊”。
與以往不同，新一輪融資開閘的名單中出現(xiàn)了幾家此前出現(xiàn)債務(wù)展期的房企，如寶龍、合景泰富等，上述房企均出現(xiàn)在中票發(fā)行的行列之中。
這一動作同時也意味著此前房地產(chǎn)融資政策紓困的“三支箭”正在持續(xù)深化。
2022年11月中旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融16條”），通知推出16項內(nèi)容，對房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進行金融支持。
與此同時，房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資的“三支箭”分別釋放，為行業(yè)流動性的改善提供了必要條件。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”，房企的融資環(huán)境得到優(yōu)化。
援引東吳證券(7.230, -0.06, -0.82%)研報中的一組數(shù)據(jù)，從落地進展來看，第一支箭”銀行授信規(guī)模大，合計近5萬億，落地進度與房企投資及預(yù)售相關(guān)；“第二支箭”正逐步落地，中債增擔(dān)保的中期票據(jù)合計超百億元；“第三只箭”預(yù)計開放窗口期較短，目前上市房企積極響應(yīng)，已公告再融資預(yù)案對應(yīng)的金額合計超300億。
不過饒是如此，在地產(chǎn)行業(yè)龐大的融資需求面前，上述進展仍顯得有些“杯水車薪”。
投資機構(gòu)西政資本在去年12月28日的一篇文章中直言： 房地產(chǎn)融資的“三支箭”落地后，真實的數(shù)據(jù)情況并不理想，銀行實際對房企投放的金額杯水車薪，風(fēng)控尺度沒有松動，除少數(shù)的國央企和優(yōu)質(zhì)民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔(dān)保完成發(fā)債外，其他無擔(dān)保安排的債券根本發(fā)不出來（沒有投資人認(rèn)購）。此外，除港股幾家房企讓人倍感失望的配股外，A股至今沒有房企完成股權(quán)融資。
市場信心仍在緩慢修復(fù)中，間接導(dǎo)致行業(yè)格局變化加速：央國企背靠信用優(yōu)勢具備更好的融資能力，相對融資優(yōu)勢將持續(xù)擴大，而民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多的時間。
“更重要的是，房企是否受益關(guān)鍵要看銷售端能否好轉(zhuǎn)，畢竟市場回暖還是要靠房企自主造血能力的提升。”