“2023年計(jì)劃拿地，再不拿地，就沒(méi)貨可賣(mài)了?！?/p>
“市場(chǎng)不缺房子，缺的是好房子。最近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善需求比較強(qiáng)烈，這是大平層熱銷(xiāo)的動(dòng)力?！?/p>
“疫情過(guò)去了，政策也回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)2023年上半年應(yīng)該還是調(diào)整期，但整體需求還是在，一線和強(qiáng)二線城市應(yīng)該還是有不錯(cuò)的前景?！?/p>
從央企開(kāi)發(fā)商到民營(yíng)頭部房企，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》近日采訪的多位房地產(chǎn)人士從不同角度給出了2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判，整體來(lái)看，信心提升，預(yù)期向好。
信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。同時(shí)指出，“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”。
此后，從住建部到央行、銀保監(jiān)會(huì)等中央部委，再到全國(guó)各城市，房地產(chǎn)利好政策不斷，市場(chǎng)也頻現(xiàn)回暖信號(hào)。
1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：“我對(duì)2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，還是很有信心?！?/p>
取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期的限制性政策
2022年，在武漢打工多年的葛江買(mǎi)了一套房，這讓他覺(jué)得自己終于在武漢安了家。葛江說(shuō)，房子雖然是在遠(yuǎn)郊，但是房?jī)r(jià)便宜，更重要的是，房子離其所在的工廠很近，走路就可以上下班?！拔医K于買(mǎi)上房了，只要5000多塊錢(qián)一平方米，比高峰時(shí)降了很多，要不然，我真的買(mǎi)不起?！?/p>
35歲的葛江是湖南常德人，在一家知名電器企業(yè)的配套廠工作，收入中等，孩子剛兩歲，買(mǎi)房一直是他多年的夢(mèng)想。
葛江買(mǎi)房是典型的剛需，包括他在內(nèi)的“新市民、青年人”這類(lèi)剛需群體正是中央房地產(chǎn)政策重點(diǎn)支持的對(duì)象。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。
圍繞學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，中央財(cái)辦在接受媒體采訪時(shí)表示，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。
各地都在行動(dòng)。1月3日，河南省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)孫守剛表示，要取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。河南的新舉措包括，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本，落實(shí)生育、人才引進(jìn)政策，支持集中團(tuán)購(gòu)商品住房，支持鄭州都市圈、洛陽(yáng)、南陽(yáng)等副中心城市及重要節(jié)點(diǎn)城市覆蓋范圍的居民家庭，在對(duì)應(yīng)中心城市購(gòu)房時(shí)享受中心城市市民待遇。
同樣在1月3日，重慶市發(fā)布《重慶市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包（第三版）》，其中包括27條支持房地產(chǎn)的新措施，如支持新市民和人才安居，符合條件的新市民在重慶購(gòu)買(mǎi)首套普通住房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策。
全面取消限購(gòu)還遠(yuǎn)嗎？
在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)”甚至“限離婚”等各種限制性政策頻頻推出。2022年以來(lái)，我國(guó)多個(gè)城市逐步取消這些限制性政策，最受市場(chǎng)關(guān)注的無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的“限購(gòu)”措施。
2022年4月，浙江衢州打響取消限購(gòu)第一槍。隨后，各城市跟進(jìn)者眾。但真正引人注目的是南京、東莞、佛山等重量級(jí)城市在2022年歲末的大動(dòng)作。
“暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策”，東莞2022年12月26日正式告別限購(gòu)，且當(dāng)天就執(zhí)行。略早于東莞，毗鄰廣州的佛山告別了長(zhǎng)達(dá)6年的限購(gòu)政策。
盡管不是一線城市也不是省會(huì)城市，但東莞、佛山均是萬(wàn)億級(jí)體量的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，其影響力遠(yuǎn)超衢州。
省會(huì)城市解除“限購(gòu)”步伐中，南京走在前面。
南京原有的限購(gòu)規(guī)定是，“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€(gè)稅，并且不能通過(guò)補(bǔ)交個(gè)稅或社保來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房”。2022年12月21日，南京發(fā)布的新政策是，60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購(gòu)1套住房，長(zhǎng)期工作在南京但社?；騻€(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購(gòu)買(mǎi)1套住房。
不用社保也能買(mǎi)房，這是相當(dāng)大的放松調(diào)整。
作為“反炒房”模范生，長(zhǎng)沙此前推出被視為最嚴(yán)調(diào)控的各項(xiàng)政策，因此，其限購(gòu)方面的政策調(diào)整被視為風(fēng)向標(biāo)。2022年以來(lái)，長(zhǎng)沙已經(jīng)多次嘗試松綁限購(gòu)，但仍小心翼翼。
根據(jù)長(zhǎng)沙現(xiàn)行的限購(gòu)政策，一戶家庭如有兩套房，就沒(méi)有購(gòu)房資格。不過(guò)，2022年5月，長(zhǎng)沙推出一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)政策——如果這個(gè)家庭將其中一套房屋出租出去，且納入政府規(guī)定的官方平臺(tái)管理，則該房屋不納入家庭住房套數(shù)，這個(gè)家庭就可以再購(gòu)一套房屋。
這一政策當(dāng)時(shí)被不少人認(rèn)為是創(chuàng)舉，也被其他城市效仿。
2022年8月，長(zhǎng)沙《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的工作方案》規(guī)定：“對(duì)依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購(gòu)房指標(biāo)?！辈贿^(guò)，4個(gè)月過(guò)去之后，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在市場(chǎng)一線調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這一政策尚未正式落地。
至2023年1月初，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，長(zhǎng)沙在解除限購(gòu)政策方面至今仍十分謹(jǐn)慎，有關(guān)部門(mén)曾多次召集房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)方討論如何推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，但限購(gòu)政策仍在堅(jiān)持。
迄今為止，不僅是長(zhǎng)沙，北上廣深等一線城市以及其他特大城市并未全面、徹底取消限購(gòu)。
值得注意的是，1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹明確提出，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)前副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前，各城市之間的市場(chǎng)表現(xiàn)分化較大，一些熱點(diǎn)城市一旦取消限購(gòu)仍會(huì)形成強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，因此限購(gòu)政策全面取消的可能性不大。
降利率，降首付，退個(gè)稅，政策紅包不斷
“如果晚半年買(mǎi)房，我至少能節(jié)省30萬(wàn)元的成本?！奔易￠L(zhǎng)沙的孫銘陽(yáng)說(shuō)，他賣(mài)掉一套舊房后入手一套改善型大平層住房，當(dāng)時(shí)契稅是4%，而現(xiàn)在的契稅調(diào)整為2%。光是這一筆，據(jù)他估算就可以少出10萬(wàn)元。
臨近年底，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策紅包一個(gè)接一個(gè)地“放大招”。
1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
2022年以來(lái)，我國(guó)已多次推出降低房貸利率的措施。現(xiàn)在，大部分城市執(zhí)行的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.1%。按照央行、銀保監(jiān)會(huì)的新政，符合條件的城市可繼續(xù)突破4.1%的利率下限。
有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)，包括武漢、鄭州、福州、長(zhǎng)春、南寧等眾多省會(huì)城市以及25個(gè)三四線城市。
住房公積金貸款利率更低。自2022年10月1日下調(diào)后，首套個(gè)人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。
除了要降低新購(gòu)房屋貸款，有專(zhuān)家還建議，如果能夠降低存量房的房貸利率，不僅能降低購(gòu)房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)。
降首付，同樣是大招。1月6日起，東莞明確，全域購(gòu)房統(tǒng)一首套首付兩成。重慶推出新年禮包——首套公積金住房貸款最低首付款比例不低于20%，第二套房最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，符合條件的靈活就業(yè)繳存人家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房，可申請(qǐng)住房公積金貸款。
降低購(gòu)房成本，財(cái)政部和稅務(wù)總局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
除了這些紅包，還有一些城市直接給予各種住房補(bǔ)貼。如，湖北荊門(mén)二孩家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房的，一次性給予2萬(wàn)元補(bǔ)助；三孩家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房的，一次性給予4萬(wàn)元補(bǔ)助。在湖南常德，博士買(mǎi)房補(bǔ)貼200元/平方米，本科生、中級(jí)職稱人員及高級(jí)工購(gòu)房補(bǔ)貼120元/平方米，專(zhuān)科生及中級(jí)工補(bǔ)貼100元/平方米。
年底房產(chǎn)銷(xiāo)售翹尾,“微光在逐步變成曙光”
政策紅利不斷釋放，市場(chǎng)信心開(kāi)始回暖。
2022年12月16日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預(yù)期，“幾個(gè)月前在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)微光，這幾個(gè)月下來(lái)覺(jué)得微光在逐步變成曙光”。
數(shù)據(jù)支撐了郁亮的說(shuō)法。從全年看，萬(wàn)科業(yè)績(jī)是斷崖式下跌。2022年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額4169.7 億元。2021年，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售金額6277.8億元。兩相比較，跌幅驚人。好的跡象是，1月5日，萬(wàn)科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額397.6 億元。這是其近半年來(lái)最好的銷(xiāo)售成績(jī)，環(huán)比11月增速達(dá)30.6%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年最后一個(gè)月，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比增幅達(dá)到18%，房地產(chǎn)市場(chǎng)以小幅“翹尾”收官。從企業(yè)來(lái)看，12月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額6775.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.2%，其中，TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，近九成的TOP30房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。中海、華潤(rùn)、招商等央企表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅較高。
市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。
某頭部房企湖南負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，近兩年來(lái)，市場(chǎng)上不缺房子，但缺好房子，現(xiàn)在最好賣(mài)的就是大平層，改善需求比較旺盛，2023年，其公司新開(kāi)樓盤(pán)將主推180平方米以上的戶型。
依據(jù)50家百億代表企業(yè)2021年及2022年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段的銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)，中指研究院分析，90～140平方米首改產(chǎn)品銷(xiāo)售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個(gè)百分點(diǎn)，首改需求略顯疲軟，但仍占據(jù)半壁江山；140～200平方米和200平方米以上改善及高端型產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比顯著提升，分別增加1.2、4.7個(gè)百分點(diǎn)至20.9%、12.5%，改善性需求表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，在部分城市調(diào)控政策向改善性需求傾斜的作用下，需求持續(xù)釋放。
倪虹指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。