這不是一個賣身的好時機，但車建新已經(jīng)別無選擇。
文/任雪蕓
來源/最話 FunTalk
“這就是被洗腦的結(jié)果，在最好的商場，最好的位置，最貴的展廳裝修，這些經(jīng)銷商拿著一兩百萬開的店，一年也沒有幾個進店的顧客……”
2022年12月，一位博主在視頻號發(fā)布了這樣一則短視頻，視頻背景為一家大型家居建材購物中心，甚至不能用門可羅雀來形容，因為除了這位博主，商場里空無一人。從指示牌可以看出，這里是紅星美凱龍。
的確，這就是家居建材城的現(xiàn)狀。
2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會公開發(fā)布《告紅星美凱龍賣場通知書》，文中指出，因為顧客少，各家居品牌建材商受此嚴重影響，經(jīng)營舉步維艱，將于次日在武漢多家紅星統(tǒng)一停業(yè)。
雖然幾天后，紅星方面表示，已與武漢商會達成共識，商戶也已正常營業(yè)，但這家中國最大的家居賣場情況之局促，可見一斑。
事實上，紅星系的潰敗并非始于今日。早在兩年前，美凱龍的母公司紅星控股便開始出售資產(chǎn)，相繼以40億元出售了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運作平臺紅星企發(fā)70%的股權(quán)，以23.12億元出售7家物流子公司全部股權(quán)給遠洋集團，以6.96億元出售美凱龍物業(yè)80%股權(quán)給旭輝永升服務(wù)。
現(xiàn)在，出售資產(chǎn)的標的甚至已經(jīng)到了紅星系最核心的業(yè)務(wù)身上。2023年1月6日，美凱龍公告，收到控股股東紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱：紅星控股）的通知，正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。
僅過了兩天，1月8日，建發(fā)股份便發(fā)布了公告：正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購美凱龍不超過30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。本次交易尚處于籌劃階段，尚存在重大不確定性。
這份公告，意味著“中國家居零售A+H第一股”美凱龍或?qū)⒁字鳌?/p>
白云蒼狗，不過7年前，紅星系創(chuàng)始人車建新舉辦五十大壽時，還對外許下了未來要打造1000座實體家居MALL的愿景。那時的他肯定沒想到，在2023年年初，自己一手創(chuàng)立37年的家居賣場龍頭會面臨“易主”的可能。
出生于1966年的車建新是江蘇省常州人，他出身于泥瓦匠家庭，從木匠學(xué)徒開始，一步步借錢開起了自己的木器廠。到了1991年，車建新將一個家居門市部更名為“紅星家具城”，開設(shè)了家居專營店，并采用前店后廠的模式，自產(chǎn)自銷。
到了1999年，車建新開始自己買地，自建商場，于2000年設(shè)立了上海真北商場，成為了“紅星美凱龍”品牌的首個商場。
此后，車建新就開始了其以“家居賣場”為核心的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局，隨后幾年，車建新布局了以重資產(chǎn)為核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以經(jīng)營購物中心為主的愛琴海商業(yè)和以房屋中介交易為主的美凱龍愛家等。
但由于其創(chuàng)業(yè)版圖內(nèi)遍布大量地產(chǎn)等重資產(chǎn)類業(yè)務(wù)，隨著各項業(yè)務(wù)的逐年衰退，紅星控股這些年背上了不少的債務(wù)。
據(jù)2022年中報期末數(shù)據(jù)，紅星控股一年內(nèi)到期的非流動負債為211.57億元，短期借款為40.93億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有82.16億元。
于是，當紅星系內(nèi)的資產(chǎn)被逐一出售之后，車建新已經(jīng)不得不將目光投向了自己一手創(chuàng)立的家居賣場美凱龍，盡管這不是一個資產(chǎn)交易的好時機。
一位行業(yè)人士告訴《最話》：“家裝行業(yè)屬于多面受挫，限制因素太多。經(jīng)濟大環(huán)境、上游房地產(chǎn)調(diào)控都能影響到消費需求，而且行業(yè)競爭激烈，線下企業(yè)之間搶占份額，同時互聯(lián)網(wǎng)裝修平臺也在持續(xù)涌現(xiàn)?！?/p>
而這也造成了紅星美凱龍最終不得不走向“賣身”的命運。
01 自持之痛
不同于居然之家，紅星美凱龍的運營模式以自持為主。
根據(jù)紅星美凱龍最新披露數(shù)據(jù)，截止到2022年末，紅星美凱龍在全國有476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，其中包括94家自營商場，284家委管商場，8家戰(zhàn)略合作經(jīng)營的家居賣場，57家特許經(jīng)營家居建材項目，經(jīng)營面積超過2224萬平方米。這94家自營商場中，有61家為自有物業(yè)。
而同為家居市場行業(yè)巨頭的居然之家，截止到2022年6月末的數(shù)據(jù)中，在營427家門店，以及累計簽約的763家門店中，有97家自營門店，其中僅有17家為自有物業(yè)，80家為租賃物業(yè)。也就是說，紅星美凱龍在賣場上，自有物業(yè)比例接近65%，而居然之家僅為17.5%。
相比輕資產(chǎn)運營為主的居然之家，美凱龍從早期成立起，走的便是重資產(chǎn)的路線，比起家具賣場，反而更像一個房地產(chǎn)商。
通過買地、建樓、獲得商場物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，再進行統(tǒng)一招商，從而收取租賃和管理費，還會給加入賣場的其他商家進行貼牌，收取一定的咨詢費用及管理費用。為了持續(xù)擴大規(guī)模，還會將家居商場進行抵押，再次進入買地、蓋樓、招商的循環(huán)。
也就是說，與房地產(chǎn)商相似，紅星美凱龍規(guī)模的高速擴張建立在高杠桿、高負債的基礎(chǔ)之上，車建新不斷地通過抵押手中的固定資產(chǎn)來套取大量現(xiàn)金，從而實現(xiàn)了其擴張。于是，我們看到，截至2022年上半年，重資產(chǎn)部分占據(jù)美凱龍總資產(chǎn)規(guī)模的71.8%
所以，早在2016年，紅星美凱龍便成為了全球規(guī)模最大、數(shù)量最多的大型商業(yè)Mall運營商，商場數(shù)量一度突破200家。
在規(guī)模以外，一直定位于高端的紅星美凱龍，也在財報中多次強調(diào)，公司在一、二線城市的優(yōu)質(zhì)選址，以及高端地區(qū)的選址給競對塑造的行業(yè)壁壘難以逾越，希望建立中高端家具市場的“一站式”賣場。
而對于企業(yè)端，高壁壘意味著地段、場地等的標準均要提升，這在資產(chǎn)端所導(dǎo)致的則是更高的成本、更沉重的負債，以及更長的回報周期。就如車建新曾經(jīng)在公開場合坦言的那樣，他說，開一家新商場的成本接近5億元。
在地價持續(xù)升值的年代，車建新的確能夠通過土地升值、投資物業(yè)升值，從而獲得大量的資金周轉(zhuǎn)，以此實現(xiàn)了增值的目的。早在2013年，紅星美凱龍的凈利率高達51.40%，2014年至2016年，凈利率也保持在49%左右。
但當房地產(chǎn)逐漸進入下行周期，車建新這套房地產(chǎn)化的打法卻就此失靈了。
盡管在上市之后，車建新逐漸意識到了重資產(chǎn)模式帶來的收益慢、投入大等弊端，也開始推動美凱龍逐漸向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，采取不需要蓋樓的委管模式，為合作方提供咨詢和委管服務(wù)，包括商場選址、施工、商場設(shè)計裝修咨詢，招商開業(yè)以及日常經(jīng)營管理等。
但根據(jù)此前《中國證券報》披露，紅星美凱龍搭乘的是商場建設(shè)時間差的“便車”，一邊簽委管協(xié)議，另一邊簽補充協(xié)議，屬于“假委管、真租賃”。
2020年，紅星美凱龍關(guān)閉了7家委管商場，閉店原因除委管合同到期外，還包括合作方破產(chǎn)、合作方單方面違約等因素。
目前，自營商場租金依舊是紅星美凱龍的收入主要來源，2022年中報顯示，已開業(yè)自營商場于報告期內(nèi)取得營業(yè)收入43.06億元，占比61.89%，比上年同期增加6.2%。
與此同時，紅星美凱龍的資產(chǎn)負債率開始逐年上升，在2017至2021年間，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凱龍的負債依舊高達56.85%。
02 全面潰敗
2009年，紅星美凱龍成立了紅星地產(chǎn)，將其主要業(yè)務(wù)定位于“地產(chǎn)+商業(yè)+資產(chǎn)管理”，以綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營。
在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上行期，紅星地產(chǎn)銷售額持續(xù)高升，2020年銷售額已達到了400億元，待售貨值接近千億，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖覆蓋了華東、華中和華西市場，可售住宅比例達到了80%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，紅星地產(chǎn)分別實現(xiàn)全口徑銷售額為478.7億元、601.1億元、614.3億元，復(fù)合年增長率8.67%；對應(yīng)行業(yè)排名分別為第59位、58位、63位。
紅星控股2020年的債權(quán)年報顯示，在當年收入的277.55元中，地產(chǎn)板塊收入能夠達到105.15億元，占比接近于40%。
就在2021年7月，紅星地產(chǎn)的70%股權(quán)被以40億元的價格賣給了遠洋集團、遠洋控股。相比于40億元對價70%股權(quán)的估值，可以說車建興幾乎是在“賤賣”這部分資產(chǎn)。
在地產(chǎn)和家居的取舍中，那時的車建新選擇了自己一手創(chuàng)立起來的后者。
2020年美凱龍業(yè)績大幅下滑，同時面臨巨大的債務(wù)壓力。財報顯示，2020年美凱龍營收142.36億元元，同比下滑13.56%；歸母凈利17.31億元，同比大降61%。期末可用貨幣資金65.11億元，流動負債金額約316.39億元。
也是這時，車建新選擇開了“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”的發(fā)展戰(zhàn)略。賣掉紅星地產(chǎn)的股權(quán)之外，紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺也將按照賬面凈資產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。
甩賣資產(chǎn)同時，美凱龍還通過發(fā)債、轉(zhuǎn)讓債權(quán)等方式緩解資金問題。
去年6月，其與蘇州資管、東莞紅星簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以3.5億元的價格將對東莞紅星享有的3.78億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州資管；同年3月，紅星控股完成了“21紅星01”的發(fā)行，募資規(guī)模30億元，將悉數(shù)用于償還公司債券。
但這些依舊沒能拯救美凱龍。在紅星美凱龍發(fā)布三季報之前，9月27日，標普就對紅星美凱龍下調(diào)了評級與負面觀察，信用評級從“B+”下調(diào)至“B-”。其報告認為紅星美凱龍未來兩年現(xiàn)金將減少和高潛在債務(wù)到期，流動性風(fēng)險增加。
于是，寒冬就這樣來了。
債務(wù)高企的同時，紅星美凱龍的賺錢能力也在持續(xù)降低。
2022前三季，紅星美凱龍營收101.74億元，同比下降7.83%，歸母凈利13.18億元，同比下降36.17%?？鄯莾衾?1.21億元，同比下降23.68%；第三季營收35.27億元，同比下降8.42%，環(huán)比下降1.52%；歸母凈利2.93億元，同比下降47.25%，環(huán)比下降10.48%；扣非凈利1.84億元，同比下降60.20%，環(huán)比下降60.07%。
曾經(jīng)的高毛利率時代已經(jīng)遠去，2014年和2015年美凱龍的毛利率高達74%，但進入2020年后，這一指標持續(xù)下滑，到了2022年則下滑到了60.18%，2022年第三季度更是下降到了55.91%。
至此，車建新通過高負債和高杠桿一步步堆積起來的財富就此全面崩塌。
03 遠去的紅利時代
紅星美凱龍自然有過輝煌的時刻。
2015年6月，紅星美凱龍于香港掛牌上市，募資了55.73億元，2016年，紅星美凱龍家居Mall的數(shù)量突破了200家，以規(guī)模坐上了世界第一的寶座。到了2018年，其又在國內(nèi)資本市場上市，成為了中國家居零售行業(yè)第一家A+H股雙料上市公司，迎來了自己的高光時刻。
隔年，車建新接受騰訊采訪時，還暢談了自己一路走來的艱辛。也是這一年，以44億美元（約合314.5億人民幣）的財富，車建新登上了福布斯全球億萬富豪排行榜，位列第436位。
那時，線下零售依然是家居企業(yè)的主戰(zhàn)場。一方面門店高度依賴于企業(yè)工廠，另一方面，用戶夠買家具產(chǎn)品時也會更加注重實感體驗。通過對線下渠道的深耕，美凱龍迅速建立起強大的消費者認知。
但很快，時代就變了。
移動互聯(lián)網(wǎng)的崛起為上游廠家去中介化提供了機會，跳過渠道商直接通過線上平臺買賣產(chǎn)品逐漸成為商家的主流渠道之一，再大的賣場也難以比過無限承載且能快速迭代的電商貨架。
此外，互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺崛起也給傳統(tǒng)賣場帶來了新的挑戰(zhàn)，基于消費者而言，面對新趨勢，傳統(tǒng)一站式購物的賣場式服務(wù)不再具備原有的吸引力。
車建新早早就看到了互聯(lián)網(wǎng)化的趨勢。2010年前，美凱龍開始運作自己的互聯(lián)網(wǎng)電商平臺，2012年建立紅美商城線上平臺，但紅美商城上線運營的半年內(nèi)，2億的投入僅換來4萬元的交易額。2013年，紅美商城改名為“星易家”，后來在2014年中國建材家居行業(yè)的O2O大會上，紅星美凱龍方面表示，僅將電商平臺當作信息展示工具。
在直播興起后，車建新也曾嘗試過這種更年輕化、更互聯(lián)網(wǎng)化的營銷方式。
2020年9月，家居界曾開展了一場規(guī)模龐大的直播帶貨。車建新第一次走進直播間，來自央視的主持人陳偉鴻、朱廣權(quán)，龍洋擔綱，而車建新還邀請來高圓圓、左右沙發(fā)董事長黃華坤、TATA木門董事長縱瑞原、愛依瑞斯董事長范珊珊等等一眾大佬共同助陣。
根據(jù)紅星美凱龍發(fā)布的數(shù)據(jù)，直播期間來自央視網(wǎng)多終端的累計觀看達3562萬，3.5小時直播鎖定銷售額1.8億，并通過直播間售券為接下來的紅星美凱龍?zhí)熵埧駳g家裝節(jié)精準鎖客10.6萬消費者。
但這并沒能將紅星美凱龍拯救于頹勢之中。
近幾年，受疫情加上來自房地產(chǎn)行業(yè)的不利沖擊，家具賣場均呈現(xiàn)下滑趨勢。僅在今年上半年，來自瑞典的全球知名的家具和家居用品零售商宜家便宣布關(guān)閉了2家門店，包括在上海新開業(yè)的宜家城市店。
根據(jù)2022年上半年數(shù)據(jù)，居然之家、中國聯(lián)塑分別以343.76億元、313.69億元的負債位居紅星美凱龍之后。
此外，基于公開數(shù)據(jù)來看，2022年上半年90家建材家居上市企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為52.04%。其中，24家企業(yè)資產(chǎn)負債率維持在40%以下的“合理水平”，14家企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%，處于“不健康”狀態(tài)。
而家居賣場說到底是To B的生意，它身處產(chǎn)業(yè)鏈的下游，上游的家居建材商日子不好過，紅星們也難獨善其身。
行業(yè)性的陣痛當然不是換個股東，就能徹底緩解的。這一點從資本市場對于此次交易的反應(yīng)就不難看出。
1月6日晚間，美凱龍宣告因籌劃控制權(quán)變停牌，其H股股價在消息放出后的首個交易日便出現(xiàn)大漲，漲幅一度超過28%。但被傳言的另一方，建發(fā)股份的股價則呈現(xiàn)相反表現(xiàn)，1月9日上午開市后便跌停，至當天收盤停留在13.5元/股。
隨后，建發(fā)股份隨即對媒體表示，猜測股價跌停和收購美凱龍的消息相關(guān)，并再次強調(diào)收購還處于籌劃階段。
是否能成功“賣身”依舊是未知數(shù)，但是對于車建新而言，時間或許不多了。