鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 12月29-30日，由鳳凰網(wǎng)主辦、鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)承辦的“2022 鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)”召開(kāi)，本屆峰會(huì)以“中流奮楫”為主題，盛邀政商學(xué)界近40位頂級(jí)嘉賓，就當(dāng)前復(fù)雜局面中，如何激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，如何促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行深度探討，為全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建言獻(xiàn)策、貢獻(xiàn)力量。
中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成
中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成出席2022 鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)并發(fā)表演講，盛松成表示，房?jī)r(jià)迅猛和持續(xù)下跌是房地產(chǎn)硬著陸的主要特征。20世紀(jì)80年代末、90年代初，日本就發(fā)生了房地產(chǎn)危機(jī)，房?jī)r(jià)在危機(jī)的最初三年里下跌超過(guò)10%，此后持續(xù)下降，一直到2021年房?jī)r(jià)仍然只有1991年的55.97%，成為房地產(chǎn)硬著陸的典型案例。
2008年次貸危機(jī)期間，美國(guó)新房銷售價(jià)格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達(dá)到了最低點(diǎn)，累計(jì)跌幅達(dá)到15%，也是房地產(chǎn)硬著陸的突出表現(xiàn)。
相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有硬著陸。
中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)硬著陸
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望軟著陸，不會(huì)硬著陸?！笔⑺沙煞Q。
什么叫硬著陸？所謂的硬著陸，一個(gè)重要指標(biāo)，這就是房企、房地產(chǎn)的價(jià)格迅猛可持續(xù)地下跌，是房地產(chǎn)硬著陸的重要指標(biāo)、重要特征，就是房?jī)r(jià)迅猛和持續(xù)地下跌。
盛松成強(qiáng)調(diào)，中國(guó)不能出現(xiàn)，也不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的硬著陸，國(guó)家也不會(huì)讓它出現(xiàn)硬著陸。
首先，我國(guó)居民城鎮(zhèn)居民的財(cái)富至少60%，也可能達(dá)到65%在房地產(chǎn)上。如果房?jī)r(jià)大幅下跌，意味著居民財(cái)富的巨額損失，這個(gè)影響很大。比如說(shuō)會(huì)影響消費(fèi)，影響投資等等。
第二，我國(guó)房貸占全部貸款的比重比較高，盡管國(guó)家進(jìn)行了調(diào)控，但是房貸占比還是超過(guò)20%。還有一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)是銀行貸款的重要的抵押品，房貸，再加上用房屋作為抵押的抵押品貸款的，大概占了整個(gè)銀行貸款的接近40%。所以，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，意味著金融體系也將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度是比較高。2021年，房地產(chǎn)和建筑業(yè)整體對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%，2021年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)的大概是5780萬(wàn)人，吸納就業(yè)比較多，尤其是其中有不少農(nóng)民工。這只是說(shuō)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對(duì)GDP的和就業(yè)的貢獻(xiàn)。實(shí)際上還不止，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)與42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)有著關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)波動(dòng)都會(huì)影響到這些行業(yè)。比如說(shuō)鋼鐵行業(yè)、水利行業(yè)、家電行業(yè)，還比如說(shuō)裝修等等之類的很多，甚至于還會(huì)影響到汽車。
所以，房地產(chǎn)業(yè)它對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的影響比較大，如果房地產(chǎn)硬著陸，將嚴(yán)重拖累我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展。
房地產(chǎn)需求端仍然有較大的空間
2021年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力比較大， 今年6月，我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下降，但這個(gè)下降還是比較溫和的，累計(jì)降幅只有0.1%，總體還是保持平穩(wěn)的。
另外，我國(guó)房地產(chǎn)需求端仍然有較大的空間，原因之一，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中，住房需求，住房改善需求的潛力比較大。2021年中國(guó)城鎮(zhèn)化率接近65%，64.72%，雖然增速已經(jīng)開(kāi)始下行了，但是仍然處于快速地城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中。
與國(guó)際比較，1990年日本的城鎮(zhèn)化率是77.37%，2005年美國(guó)的城鎮(zhèn)化率是79.93%，比我國(guó)高了很多。所以，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍然是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要的支撐。
第二，中國(guó)居民的收入仍然有較大的空間。從絕對(duì)水平看，2021年中國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入是47411.9元，47400多元人均可支配收入，是同期美國(guó)人均可支配收入的13.1%，是根據(jù)現(xiàn)在的匯率，是日本的15.46%。說(shuō)明我國(guó)的城鎮(zhèn)化的人均可支配收入，還有很大的發(fā)展的空間，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求，尤其是剛性需求和改善性需求，還會(huì)有比較大的增長(zhǎng)的空間。
從相對(duì)水平來(lái)看，2016年到2021年，這五年當(dāng)中，中國(guó)的居民，城鎮(zhèn)居民可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率是7.12%；
與美國(guó)、日本相比，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅前的2001年到2006年，人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率是4.25%，比我們低的多。
日本房地產(chǎn)泡沫破滅前的1985年到1990年，這個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)增長(zhǎng)的是非?？斓?。但當(dāng)時(shí)，日本的人均可支配收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率也只有4.47%，也比中國(guó)低得多。
金融支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸
近一段時(shí)間以來(lái)，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺(tái)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”。
盛松成稱，從去年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后，調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一個(gè)階段，房企努力自救；第二個(gè)階段，中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓”、穩(wěn)民生的責(zé)任；第三個(gè)階段，近期金融支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。
11月以來(lái)，房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企資金面；與此同時(shí)，來(lái)自金融管理部門的頻頻發(fā)聲也釋放了穩(wěn)地產(chǎn)的積極信號(hào)。
央行還通過(guò)政策性銀行，出臺(tái)了2000億元保交樓的專項(xiàng)借款,為專項(xiàng)?？?，?？顚Ｓ?，用于保交樓。
央行還擴(kuò)大了支持民企發(fā)債“第二支箭”，這個(gè)“第二支箭”就是指的對(duì)民企發(fā)債支持，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。同時(shí)央行還特別指出了，在這個(gè)“第二支箭”當(dāng)中，民營(yíng)房企也在支持范圍以內(nèi)。
另外，證監(jiān)會(huì)最近提出，放寬房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施。比如，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組以及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，完整完善，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底階段
“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底階段，不會(huì)再大幅度下降，降幅會(huì)收窄，逐漸趨于平穩(wěn)?！笔⑺沙膳袛唷?/p>
從需求端來(lái)看，目前出臺(tái)了一系列財(cái)政稅收和利率政策。比如，個(gè)稅退稅激勵(lì)支持改善性住房需求；針對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市階段性下調(diào)首套房貸款利率下限；下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率；多地政府出手收購(gòu)商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場(chǎng)、加速樓市去化。
從供給端看，房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。今年8月以來(lái)，房屋竣工明顯提速，但是仍然有波動(dòng)。11月份，房屋竣工面積同比下降20.2%， 同時(shí)，11月份，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)比10月份還要差，主要原因是和疫情沖擊有明顯的關(guān)系；所以，目前疫情沖擊可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成短期沖擊，但是明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。
12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心的回暖。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，最早提出是2003年非典以后，是2003年的夏天。
此后，國(guó)家一直沒(méi)有否定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是，尤其是最近幾年，也沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)。這一次，劉鶴副總理又特別強(qiáng)調(diào)了，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
最近，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求。這個(gè)行業(yè)當(dāng)然就是指的房地產(chǎn)行業(yè)。推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債的狀況。
改善房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，其中也包括對(duì)房企的流動(dòng)性的支持，更包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心的恢復(fù)，剛性和改善性需求的提升。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍然強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。