11月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。
從目前來(lái)看，在8月份LPR非對(duì)稱超預(yù)期下調(diào)后，LPR連續(xù)三個(gè)月保持不變，但是這并沒(méi)有妨礙房貸利率下降的趨勢(shì)。11月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.09%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，截至11月18日，已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭。
多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位
對(duì)于11月LPR保持不變，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，在疫情后經(jīng)濟(jì)修復(fù)和穩(wěn)地產(chǎn)的實(shí)際需求下，總量寬松的政策基調(diào)未變，這是11月LPR保持不變的宏觀環(huán)境。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性整體相對(duì)合理充裕，兼顧到國(guó)際加息周期下國(guó)內(nèi)外均衡，一定時(shí)期內(nèi)LPR保持平穩(wěn)。
從房貸利率來(lái)看，據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.09%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率為4.91%，與上月基本持平，較去年最高點(diǎn)分別回落165個(gè)基點(diǎn)和109個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。
截至11月18日，在貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)，已有18城主流首套房貸款利率降至3字頭，其中，二線城市有6個(gè)，三四線城市12個(gè)。在首套房主流貸款利率方面，11月，包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%。而從二套房主流貸款利率來(lái)看，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。
在利率變化上，11月，103個(gè)重點(diǎn)城市中僅有14城房貸利率有所調(diào)整，降息城市范圍較小，且以首套房貸款利率下降為主。其中，泉州和溫州主流首套房貸款利率下調(diào)至3.8%，降幅達(dá)30個(gè)基點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，據(jù)媒體報(bào)道，杭州自11月11日起首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁，但僅適用于純商貸客戶；首套房貸款利率降至4.1%，二套房貸款利率降至4.9%。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州曾是全國(guó)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，但隨著供應(yīng)量上漲，二手房房源井噴，市場(chǎng)也開(kāi)始明顯調(diào)整。此次杭州政策的調(diào)整或帶動(dòng)更多城市調(diào)整。
從利率下調(diào)幅度來(lái)看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套房、二套房貸款利率同比降幅分別為169BP和112BP。以首套房100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計(jì)算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬(wàn)元。一線城市房貸利率同比降幅最小，首套房、二套房貸款利率同比降幅僅60個(gè)基點(diǎn)和52個(gè)基點(diǎn)。
“整體來(lái)看，11月房貸利率保持穩(wěn)中下降的勢(shì)頭。經(jīng)歷前期房貸降息后，多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位?！眲Ⅺ惤苋绱丝偨Y(jié)稱。
預(yù)期局部城市二套房貸款利率或破4.9%
回顧此前1年期和5年期LPR利率來(lái)看，5月20日，人民銀行在維持1年期LPR3.70%不變的同時(shí)，將5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。
值得一提的是，同樣在5月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
而到了今年8月，人民銀行將1年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，將5年期LPR從4.45%下調(diào)至4.3%。此后，連續(xù)三個(gè)月LPR保持不變。
對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，由于5年期LPR是房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款定價(jià)的參考基準(zhǔn)，下調(diào)是釋放了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回升的政策意圖。而從實(shí)際發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率看，據(jù)人民銀行發(fā)布的2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，三季度末個(gè)人住房貸款利率為4.34%，較上季度末下降28個(gè)基點(diǎn)，較上年末下降129個(gè)基點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然目前房貸利率下限達(dá)2019年以來(lái)新低，但各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。
值得關(guān)注的是，繼“金融16條”的支持政策之后，11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在聯(lián)合召開(kāi)的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，其中提到支持個(gè)人住房貸款合理需求，以及支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營(yíng)房企發(fā)債融資等。
劉麗杰表示，在穩(wěn)地產(chǎn)背景下，未來(lái)住房信貸政策有望進(jìn)一步寬松?！敖鹑?6條”的支持政策提到，地方政策在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限，這代表著地方政府在需求端調(diào)控政策有了更多的優(yōu)化空間，未來(lái)房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，特別是加大對(duì)改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸款利率有望突破4.9%的下限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年以來(lái)，多部委持續(xù)釋放政策利好，各地積極落實(shí)“因城施策”，需求端信貸政策不斷優(yōu)化。當(dāng)前，石家莊、溫州在內(nèi)的80余城已調(diào)整首套房商貸首付比例至20%，武漢、貴陽(yáng)等20余城已將首套房貸款利率降至4%以下?！靶刨J政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購(gòu)房成本，緩和市場(chǎng)觀望情緒，帶動(dòng)住房需求釋放?！?/p>