原標(biāo)題：武漢首套商貸利率或?qū)ⅰ捌?”！“十一”樓市成交案場(chǎng)很“熱”但數(shù)據(jù)很“冷” |黃金周觀察
武漢某小區(qū)。 董紅艷 攝
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
本報(bào)記者 李貝貝 見(jiàn)習(xí)記者 董紅艷 北京報(bào)道
10月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，武漢首套商貸利率將下調(diào)為3.9%，跌破4%。經(jīng)致電多家銀行核實(shí)，部分銀行向記者證實(shí)了該消息：“不過(guò)目前還沒(méi)有執(zhí)行，應(yīng)該就在最近這幾天就會(huì)落地了?！?/p>
利好政策不間斷的情況下，武漢今年黃金周樓市看起來(lái)暖意融融。記者采訪多個(gè)樓盤獲悉，其現(xiàn)場(chǎng)熱度較高。多名新房銷售人員對(duì)記者表示，“今年十一比往年銷量都要好?！钡瑫r(shí)，記者也從市場(chǎng)了解到，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平平。官方數(shù)據(jù)顯示，武漢樓市黃金周7天成交量同比下滑36%。
10月9日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“武漢樓市最大的問(wèn)題，是供應(yīng)過(guò)多。”
數(shù)據(jù)較“冷”，案場(chǎng)很“熱”
據(jù)武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)，10月1日-7日武漢市商品住宅合計(jì)成交472套，合計(jì)5.66萬(wàn)平方米，較去年國(guó)慶同期下滑36%，其中10月1日成交超過(guò)270套，其余6天總成交202套。
雖然數(shù)據(jù)較“冷”，但黃金周期間樓盤案場(chǎng)的表現(xiàn)卻與之截然相反。
“十一”前后，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了多名銷售人員，他們大多銷售了2-3套房源，表示賣得不錯(cuò)。
“我賣了三套！獎(jiǎng)勵(lì)了1000元獎(jiǎng)金和3天休假！” 武漢青山商圈的新房銷售陳英杰（化名）興奮地對(duì)記者說(shuō)。陳英杰直呼：“假期好累！第一天就早起去接客戶，然后一直忙。黃金周第二天，我還沒(méi)到，客戶就已經(jīng)坐在店里等我了?！标愑⒔芊Q，十一期間基本上每一天都是從早上7點(diǎn)忙到晚上9點(diǎn)。
武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李瀟瀟（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“今年十一比往年銷量都要好?！睂?duì)于數(shù)據(jù)與案場(chǎng)情況的反差，李瀟瀟解釋稱：“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后了，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)沒(méi)有那么快。國(guó)慶節(jié)期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)至少也得一個(gè)月才能出來(lái)?！睋?jù)悉，十一期間的買房者只是交了定金，其后還需要審核購(gòu)房資格、支付首付金額，然后才可以進(jìn)行網(wǎng)簽。
因黃金周期間武漢也有疫情管控，其對(duì)樓市影響幾何？
“本來(lái)我給自己定的目標(biāo)是7套的，因?yàn)橐咔椋脦讉€(gè)客戶都沒(méi)回來(lái)，有點(diǎn)小遺憾?！标愑⒔茉?jì)劃大展拳腳：“本來(lái)經(jīng)理說(shuō)，國(guó)慶賣5套的話，就獎(jiǎng)勵(lì)我2000元和半個(gè)月的休假的。我牛都吹出去了，結(jié)果沒(méi)有達(dá)成！”據(jù)悉，因?yàn)榕R時(shí)出現(xiàn)的疫情，陳英杰好幾個(gè)深圳、北京的客戶都取消了返漢行程。
對(duì)于疫情，沌口商圈的中介朱曉東（化名）感受并不深：“除了封控地區(qū)進(jìn)出受限，其他地區(qū)還好，我們沒(méi)有受到太大的影響。我賣了2套，上周簽單，這周收尾?！?/p>
“賣的蠻不錯(cuò)！大部分的開(kāi)發(fā)商都優(yōu)惠蠻大?！蓖瑸殂缈谏倘Φ闹薪橼w明明（化名）告訴記者。隨后，趙明明給記者看了兩張他們的宣傳喜報(bào)，其中一張喜報(bào)上赫然寫(xiě)著：“熱烈祝賀武漢新房十一黃金周首日突破400單！”另外一張“喜報(bào)”則稱：“恭喜漢陽(yáng)客發(fā)部，2022年10月3日，百單之后再過(guò)百單！”據(jù)了解，第一張是趙明明所在的中介公司黃金周期間所簽約的新房成交單數(shù)，第二張是該公司一個(gè)區(qū)域門店在10月3日的銷售業(yè)績(jī)。
樓盤以價(jià)換量
武漢為“十一”樓市作了全方位的鋪墊。除了接連不斷的利好政策，“十一”期間武漢各樓盤促銷力度也是不小。
“十一”期間，武漢在售的多個(gè)項(xiàng)目采用了花式營(yíng)銷手段。案場(chǎng)活動(dòng)怎么熱鬧怎么來(lái)，云端集市、帳篷燒烤趴、音樂(lè)啤酒燒烤節(jié)、彩繪DIY活動(dòng)、業(yè)主生日會(huì)、時(shí)尚秀、美食節(jié)、露天電影節(jié)等，休閑、娛樂(lè)、美食一樣都沒(méi)少；優(yōu)惠策略方面也是眼花繚亂，多個(gè)樓盤推出限時(shí)特價(jià)房源、成交砸金蛋、按時(shí)簽約98折、按揭99折、一次性支付98折、贈(zèng)送5年物業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)。
相比城區(qū)，武漢遠(yuǎn)城區(qū)的樓盤優(yōu)惠力度相對(duì)較大，其中江夏區(qū)的路勁時(shí)代城首付低至14萬(wàn)元，定房源可贈(zèng)送車位；富力綠都中央公園等樓盤稱還可以進(jìn)行首付分期?！笆弧逼陂g武漢部分豪宅樓盤也在降價(jià)銷售。從中介人員發(fā)布的廣告信息可以看到，位于武漢外灘金融中心的復(fù)星外灘中心推出28000元/平方米的特價(jià)房源，每平方米直降2萬(wàn)元。
總體而言，武漢的大多數(shù)樓盤都有以價(jià)換量的趨勢(shì)。
公積金、商貸利率雙雙下調(diào)？
今年以來(lái)，武漢進(jìn)行了多次樓市松綁，取消了四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購(gòu)、降低了購(gòu)房者的社保要求，釋放了更多的房票，房貸利率也是降了又降，達(dá)到歷史新低。9月底，武漢已經(jīng)實(shí)質(zhì)執(zhí)行二套首付40%的標(biāo)準(zhǔn)。
不過(guò)，利好政策并不止于此，“十一”前夕，央行發(fā)布了公積金利率下調(diào)政策。央行稱自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套住房公積金貸款利率政策保持不變。
10月初，多個(gè)中介人員告訴記者武漢公積金貸款政策也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。10月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電武漢公積金管理中心，相關(guān)工作人員稱武漢10月1日起開(kāi)始執(zhí)行首套房公積金利率的下調(diào)政策；已經(jīng)辦理成功的存量公積金貸款，其利率將在2023年1月1日起開(kāi)始下調(diào)。
同時(shí)，該工作人員還表示武漢公積金貸款上限也在10月8日起調(diào)整，其中首套最高可貸90萬(wàn)元，二套最高可以貸70萬(wàn)元，首套和二套公積金貸款的上限金額均增加20萬(wàn)元。
在此情況下，如果購(gòu)房者首套房公積金貸款為70萬(wàn)元，30年等額本息的話，利率下調(diào)為3.1%后的月供金額將為2989.11元，相比調(diào)整前每月少還款57.33元，總利息將減少2.06萬(wàn)元。
除此以外，記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，武漢或?qū)⒃?0月中下旬執(zhí)行商貸首套3.9%，二套4.9%的房貸利率。為此，10月10日《華夏時(shí)報(bào)》記者致電多家銀行工作人員，其中浦發(fā)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者：“武漢商貸利率的確將會(huì)再次下調(diào)，不過(guò)目前還沒(méi)有執(zhí)行，應(yīng)該就在最近這幾天就會(huì)落地了?！?/p>
也就是說(shuō)，武漢的首套房商貸利率將在現(xiàn)行4.1%的利率基礎(chǔ)上下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，降到4.0%以下，再次達(dá)到歷史新低。以30年100萬(wàn)元的等額本息貸款為例，首套商貸利率下調(diào)后，購(gòu)房者月供金額將減少115.3元，總利息將減少4.15萬(wàn)元。
按照貸款申請(qǐng)流程1-2個(gè)月來(lái)推算，“十一”期間的買房者將都有機(jī)會(huì)享受到公積金和商貸利率下調(diào)的政策。
專家：庫(kù)存太大應(yīng)減少土地供應(yīng)
與新房不同的是，記者采訪多個(gè)銷售了解到，武漢黃金周期間二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平平。其中，二手房中介高遠(yuǎn)天（化名）對(duì)記者表示，“十一”期間他基本沒(méi)有客戶去看二手房，最終也沒(méi)能開(kāi)單。
“十一期間，一直都是新房的天下?！备哌h(yuǎn)天顯得有些無(wú)奈。
高遠(yuǎn)天認(rèn)為，目前武漢的二手房市場(chǎng)，剛需客戶大多都在猶豫，不敢下手，只有“極剛”的才會(huì)下手。現(xiàn)在，置換的客戶會(huì)多一些，置換客戶多是以小換大、以差換好，相比剛需客戶而言，置換客戶“想得開(kāi)，膽子大”，信心更足一些。
高遠(yuǎn)天說(shuō)：“不是沒(méi)有想要買房的客戶，是大多都在等，等行情有變好的趨勢(shì)再下手?！?/p>
而除了購(gòu)房者信心的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在其他方面的問(wèn)題?！拔錆h樓市最大的問(wèn)題，還是供應(yīng)過(guò)多?！睆埓髠シ治鲋赋?，武漢樓市依賴大量的高校畢業(yè)生和快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，得到了迅猛的發(fā)展。但是在此情況下，武漢房地產(chǎn)呈現(xiàn)出超前發(fā)展的態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)量很大，新房供應(yīng)量也隨之增多。
據(jù)克而瑞公布的30城庫(kù)存排名數(shù)據(jù)，截至2022年8月底，武漢新房庫(kù)存面積2074.66萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第二，僅次于青島。
張大偉認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資需求旺盛的情況下，供需尚能保持平穩(wěn)。但疫情等原因?qū)е沦?gòu)房需求減少，積壓庫(kù)存就明顯影響了市場(chǎng)的穩(wěn)定。武漢現(xiàn)在應(yīng)該階段性的減少土地供應(yīng)，消化庫(kù)存。如果繼續(xù)大量供地，武漢整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是郊區(qū)過(guò)剩的壓力將會(huì)更大。
不過(guò)，武漢土地供應(yīng)腳步似乎已經(jīng)放慢，2022年武漢土拍市場(chǎng)總體降溫明顯。2022年武漢第三輪土拍成交金額317.08億元，同比上一年第三輪減少了37%。從成交地塊的信息可以看出，武漢城區(qū)土地供應(yīng)仍然保持著熱度，但是郊區(qū)土地市場(chǎng)顯得較為冷清，供應(yīng)量已經(jīng)在減少。
同時(shí)，張大偉還指出要解決武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，還應(yīng)當(dāng)降低購(gòu)房者壓力，新購(gòu)房貸款降息的同時(shí)，存量房貸也應(yīng)該降息。