傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季來(lái)臨，百?gòu)?qiáng)房企9月銷售額再度反彈回升，但重點(diǎn)城市成交不及預(yù)期，樓市繼續(xù)保持筑底行情。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月TOP100房企單月銷售操盤金額5709.6億元，規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)10%，雖然同比仍降低25.4%，但降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄。
從今年前三季度的累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企各個(gè)季度的整體業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在低位。百?gòu)?qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。
規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，從環(huán)比來(lái)看，9月有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中25家企業(yè)環(huán)比增幅超過(guò)30%，如華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。
但9月單月業(yè)績(jī)同比去年降低的企業(yè)數(shù)量有近7成，另外3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。
9月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，30個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)15%，如長(zhǎng)沙、南京等城市多個(gè)純新盤集中入市，推盤環(huán)比翻番。
今年前三季度成交面積累計(jì)同比下降43%。一線城市韌性較強(qiáng)，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%；二三線環(huán)比漲跌參半，福州、廈門、南寧等成交底部回升，合肥、成都、西安等前期高熱城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，9月出臺(tái)了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟(jì)南、寧波等，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年三季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比降幅近3成，成交規(guī)模為2015年以來(lái)同期最低水平。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-9月銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為386.8億元，權(quán)益銷售面積均值為253.6萬(wàn)平方米，同比分別下降46.9%和50.5%。
其中，銷售額進(jìn)入3000億級(jí)別的房企只有前三甲，碧桂園累計(jì)銷售額3542.9億元、保利發(fā)展3202.2億元、萬(wàn)科3126.4億元。但從9月業(yè)績(jī)看，保利發(fā)展單月銷售額達(dá)到412億元，以較大優(yōu)勢(shì)超過(guò)碧桂園（336億元）和萬(wàn)科（346億元）。
從百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值來(lái)看，9月份市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇跡象。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析稱，2022年1-9月，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%，降幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，TOP100房企銷售降幅已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月收窄，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇。
弱復(fù)蘇的信號(hào)也在融資端有所顯露。9月份，房企無(wú)海外債發(fā)行，僅通過(guò)發(fā)行信用債進(jìn)行融資。1-9月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為368.05億元，受上年同期發(fā)行大幅下降影響，同比上升10.6%。從融資成本來(lái)看，信用債融資成本有小幅下降，平均利率為3.21%，環(huán)比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。
今年以來(lái)，大部分房企選擇不公開(kāi)披露銷售目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企目標(biāo)完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。四季度房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力會(huì)進(jìn)一步放大。
對(duì)于即將到來(lái)的四季度，克而瑞認(rèn)為，中央及地方需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)。
9月29日、9月30日，央行接連表態(tài)將下調(diào)個(gè)人商業(yè)性及公積金住房貸款利率。其中商業(yè)性貸款利率下調(diào)只針對(duì)2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。
機(jī)構(gòu)分析師指出，符合條件的城市多為蘭州、石家莊、天津等二三線城市，房貸利率會(huì)下調(diào)至3.6%-3.7左右的水平。
財(cái)政部、稅務(wù)總局也于9月30日下發(fā)通知減免出售房屋個(gè)人所得稅，主要為了降低改善群體購(gòu)房成本，讓其手中積壓的房源出售，并且要求一年多時(shí)間內(nèi)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，提供較大力度的個(gè)稅減免優(yōu)惠，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)囟址?、新房市?chǎng)的活躍度。
近期各地方政府也陸續(xù)在“因城施策”下，調(diào)整限購(gòu)、下調(diào)首付比例及貸款利率，提供購(gòu)房補(bǔ)貼等多種支持政策，四季度樓市或?qū)⒗^續(xù)回暖。
克而瑞分析認(rèn)為，在這種回暖預(yù)期中，城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇。上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?；廣州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)；南寧、沈陽(yáng)、昆明等弱二線城市有望企穩(wěn)。