因?yàn)?021年凈利潤(rùn)的大幅下跌，郁亮在年初曾向外界作出檢討反思。當(dāng)時(shí)他稱(chēng)，今年有信心實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的止跌企穩(wěn)。半年后，萬(wàn)科交出了最新答卷，2022年上半年，萬(wàn)科營(yíng)收和凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，且增幅創(chuàng)下近3年來(lái)同期的新高。
萬(wàn)科說(shuō)到做到，實(shí)現(xiàn)了年初的承諾。如此看來(lái)，即便是在行業(yè)的艱難時(shí)期，萬(wàn)科依然是業(yè)內(nèi)最穩(wěn)健和安全的房企之一，彰顯出強(qiáng)勁的企業(yè)韌性和快速的自我調(diào)整能力。
在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮指出，今年萬(wàn)科的全年任務(wù)是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升?！拔沂怯行判牡?，因?yàn)槲蚁嘈乓环指乓环质斋@。”
兌現(xiàn)業(yè)績(jī)回升承諾 新業(yè)務(wù)助力穿越周期
在行業(yè)調(diào)整期，房企普遍面臨增收不增利甚至營(yíng)收利潤(rùn)雙減的困境，而萬(wàn)科則在逆勢(shì)中實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)，兌現(xiàn)了年初的承諾。萬(wàn)科總裁祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，相信下半年的業(yè)績(jī)會(huì)比上半年更好。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%，歸母凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。與自身相比，2022年上半年，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的幅度也創(chuàng)下近3年來(lái)同期業(yè)績(jī)的新高。
萬(wàn)科營(yíng)收的增長(zhǎng)很大程度上得益于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定交付。2022年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入為1788.8億元，同比增長(zhǎng)23.9%。據(jù)了解，萬(wàn)科克服疫情對(duì)施工的不利影響，2022年上半年實(shí)現(xiàn)超11.5萬(wàn)套住宅的交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。
如果市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄起它自動(dòng)修復(fù)的動(dòng)能。”在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)依然是個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，剛需還很強(qiáng)勁。在存量房中，按照自然更新的速度，每年需要淘汰10億平方米左右，而目前開(kāi)工數(shù)據(jù)是偏低的。
祝九勝表示，市場(chǎng)回升是一個(gè)總體的趨勢(shì)，而且萬(wàn)科已經(jīng)結(jié)合市場(chǎng)情況積極地采取行動(dòng)。“我們今年安排了銷(xiāo)售專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，內(nèi)部叫‘龍騎兵行動(dòng)‘，其中有四方面的動(dòng)作，一是提升傭金結(jié)算的速度，二是調(diào)整銷(xiāo)售激勵(lì)的政策，三是整合自身的銷(xiāo)售力量，四是進(jìn)行銷(xiāo)售能力的短期培訓(xùn)和提升?！?/span>
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，萬(wàn)科竣工規(guī)模保持增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)竣工面積1443.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額為6672.7億元，已售未結(jié)合同面積4326.8萬(wàn)平方米。
同時(shí)，作為公司的第二增長(zhǎng)曲線，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)逐步開(kāi)花結(jié)果，也為萬(wàn)科業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)提供支撐。2022年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入241.1億元，同比增長(zhǎng)30.6%。其中，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%；萬(wàn)緯物流營(yíng)收18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%。
探索多元化業(yè)務(wù)所面臨的難度和成本，一度遠(yuǎn)超萬(wàn)科最初的預(yù)估。但目前以物業(yè)、物流為代表的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中日益重要，其與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)形成的協(xié)同勢(shì)能，讓萬(wàn)科始終走在行業(yè)領(lǐng)先位置，不懼再次穿越周期。
這也意味著，萬(wàn)科從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略初見(jiàn)成效。祝九勝在談及經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，好學(xué)生喜歡難題目，而萬(wàn)科一直是好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)以及不可抗力等因素的影響?！敖?jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的良好勢(shì)頭讓萬(wàn)科充滿(mǎn)信心，未來(lái)萬(wàn)科會(huì)更堅(jiān)定地走下去。”
債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化 現(xiàn)金流保持穩(wěn)健安全
2022年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%。融資方面，據(jù)了解，今年1-8月，萬(wàn)科境內(nèi)累計(jì)完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%。截止6月末，萬(wàn)科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁韓慧華在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前萬(wàn)科在境內(nèi)有20億元中期票據(jù)已經(jīng)注冊(cè)，另外還有80億元小公募債正在注冊(cè)的過(guò)程中，如果獲批公司再發(fā)行額度約100億元。
由此可見(jiàn)，在行業(yè)調(diào)整期，萬(wàn)科依然是行業(yè)內(nèi)最穩(wěn)健和安全的房企之一，不僅長(zhǎng)年保持現(xiàn)金流正向流入，且融資額度充足、渠道多元暢通。但萬(wàn)科也在居安思危，從半年報(bào)中可以看到，2022年上半年，萬(wàn)科不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
韓慧華提到，針對(duì)境外債務(wù)，通常萬(wàn)科會(huì)提前最少一年到18個(gè)月去做相應(yīng)的資金鋪排和規(guī)劃，今年下半年在境外已無(wú)債務(wù)需要償還?！叭ツ?2月到今年上半年，公司在境外完成了折合約280億元人民幣的再融資工作，久期成本有一定優(yōu)化，且?guī)椭具M(jìn)一步調(diào)整了有息負(fù)債的結(jié)構(gòu)?！?/span>
截至今年6月末，萬(wàn)物負(fù)債總額為14875萬(wàn)億元，較2021年末的15459萬(wàn)億元下降3.78%，其中短期借款下降60.97%至約56.25億元，而2021年末約為144.13億元。在2802.3億元有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)626.4億元，占比為22.4%，較去年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%，保持“三條紅線”的“綠檔”水平。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況能夠?yàn)槿f(wàn)科在地市低谷和收并購(gòu)大潮中的投資保駕護(hù)航。2022年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)總額約248.3億元。從投資金額來(lái)看，一二線城市的占比達(dá)到95.6%。
“公司的投資策略堅(jiān)持量入為出、倉(cāng)位合理的原則，而今年尤其重視獲取特別好的項(xiàng)目?！闭劶啊疤貏e好的項(xiàng)目”的標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖表示，首先是項(xiàng)目的片區(qū)市場(chǎng)好，其次是萬(wàn)科有沒(méi)有把握為客戶(hù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，最后是財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營(yíng)效率、凈利潤(rùn)和IRR。
在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，談及萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展，郁亮形容如一個(gè)病人去體檢，“還有非常多指標(biāo)表現(xiàn)得不盡如意”。但他強(qiáng)調(diào)，身體要調(diào)整的話(huà)，只有不斷去修復(fù)，彌補(bǔ)短板，絕不能躺平，必須不斷跑下去?！敖衲耆f(wàn)科的全年任務(wù)是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升，我是有信心的，因?yàn)槲蚁嘈乓环指乓环质斋@?！?/span>