8月19日，西安市住房保障工作領導小組辦公室印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》。其中提出，居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）；住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。
業(yè)內人士認為，此次西安政策有利于盤活存量房源，加大保租房供給。同時，有利于激活增量，讓限購群體適度放寬，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩(wěn)定市場信心將起到重要作用，對改善預期亦將帶來積極影響，有利于房地產市場預期穩(wěn)定。
住房納入保租房可新增一套購房資格
8月19日，西安市住房保障工作領導小組辦公室印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》。指南在房源條件、認定流程、租賃管理等十四大方面，對西安市如何在存量住房轉變成保障性租賃住房的具體操作做出了具體規(guī)定。
其中提出，居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等）；住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。
另外，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金。居民選擇將所屬住房出租給運營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營的，應按照西安市住房租賃資金監(jiān)管相關規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。
保障性租賃住房租金按照“租賃運營服務企業(yè)可持續(xù)、租戶可負擔”的原則，接受政府指導。租金標準按不高于同地段、同品質的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。
西安市住建局表示，申請入庫的居民存量住房應符合保障性租賃住房小戶型、低租金的要求。房源入庫后，通過西安市保障性租賃住房網上服務平臺統(tǒng)一發(fā)布房源信息，其中90平方米以上的住房應按間展示房源信息并對外出租。
根據居民與運營服務企業(yè)協(xié)商結果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請條件的承租人，運營服務企業(yè)為居民提供第三方委托運營服務。居民也可選擇將所屬住房出租給運營服務企業(yè)并委托企業(yè)租賃運營。
西安市住建局指出，居民存量住房納入保障性租賃住房管理取得 “認定書”并正式簽訂租賃合同后，居民家庭在西市限購區(qū)域獲得新增購買1套住房資格。新增購房資格使用時，購房家庭成員信息因離異等原因導致與“認定書”中不一致的，需原家庭成員進行明確新增一套購房資格的使用，并在購房資格審查時予以確認。
值得注意的是，居民家庭1次或多次，將1套或多套自有住房用于保障性租賃住房的，該居民家庭均只能新增購買1套住房資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。
以租換購、盤活存量激活增量
中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，此次西安政策出臺的背景是，西安為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加全市保障性租賃住房房源供給。
支家駿進一步表示，西安政策有利于盤活存量房源，加大保租房供給。2021年以來，西安作為保租房試點城市，取得了卓有成效的成績，受到國務院表彰通報。此次除《指南》外，西安市住建局還發(fā)布了《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》，結合先前6月發(fā)布的《西安市保障性租賃住房項目認定指導意見（試行）》以及《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》、《西安市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，標志著西安的保租房政策體系日益完善。
支家駿說，據2019年西安市住建局發(fā)布的數據，西安市住宅房屋總量已超過400萬套。其中商品住宅291萬套，占比73%，其他性質占比27%，包括87萬套房改、集資房，約14萬套購置型保障房，11萬套保租房和2萬套直管公房。而2019-2021年，西安三年間分別成交商品住宅16.8萬、14.7萬、12.1萬套。西安僅2021年新增常駐人口就高達21萬。因此，西安必須在建設保租房的同時，籌集各類房源以補充缺口。根據《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，西安未來必須籌集三十萬套保租房，而存量住房成為一個籌集房源的最便捷窗口。而從西安存量房建設年代來看，1990年以前房屋占比6.5%，1990-2000年間占比13.8%，2001-2010年間占比28.4%，其余51.3%建設于2010年后。此類住房雖然地段較好，但設施老舊，難以管理，因此租金價格較低。而《指南》中提出，居民可委托給政府指定的四家機構統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收取租金，也提高了居民參與的積極性。
另外，支家駿還認為，西安此次政策有利于激活增量，讓限購群體適度放寬。今年以來，各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷，尤其長沙、成都等地分別出臺多孩家庭可多增購一套住房、租賃破限購等政策。西安也逐步跟進，首先在5月底出臺的《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》中，采用了“二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照剛需家庭對待”這一條。近2個月來，該政策收效明顯。其中限購區(qū)意向登記平臺上，剛需家庭比例上漲兩成。而此次“以租換夠”也是對標長沙、成都的具體跟進。以圖激活部分購房者需求，鼓勵改善家庭積極入市。本次政策出臺對穩(wěn)定市場信心將起到重要作用，對改善預期亦將帶來積極影響，有利于房地產市場預期穩(wěn)定。