深圳千萬級的“老破小”學區(qū)房正在以數(shù)十萬的幅度降價出售。
8月17日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所公布了10套福田區(qū)長城大廈的房產(chǎn)掛牌轉讓，掛牌期滿為8月30日。
這掛牌的10套房源中，有六套面積為104.7平方米，掛牌總價均為973.71萬元，單價為9.4萬元/平方米；有四套面積為85.3平方米，掛牌總價均為800.14萬元，單價為9.38萬元/平方米。
貝殼找房顯示，長城花園的二手房參考價為10萬元/平方米，在售房源有八套。這意味著，在深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓的房源價格對比二手房參考價，相當于打了94折。
長城大廈是深圳頗有代表性的老舊小區(qū)，房屋建設于1985年，使用年限50年，目前僅剩14年產(chǎn)權。小區(qū)年代雖長，但長城大廈擁有著深圳最頂級的學位資源，該小區(qū)位于深圳福田百花片區(qū)，帶有百花小學、深實驗初中雙學位。
今年以來，百花片區(qū)的房屋仍是深圳最貴學區(qū)房的代表，片區(qū)的中介也曾表示：“沒有千萬預算，不要考慮百花片區(qū)的房子?！?/p>
2021年8月20日，長城大廈有一套建筑面積約104.7平方米的法拍房，以1035.32萬元的價格成交。
一年時間過去，長城大廈同樣面積的房源總價直降60萬元。
房價下跌遠不止如此。
界面新聞對比發(fā)現(xiàn)，深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所于8月17日掛牌的10套長城大廈房源，跟去年11月掛牌的23套長城大廈房源屬于同一批，賣方業(yè)主仍是浙江省機關事務管理局。
去年11月，該批房源中面積為85.3平方米的房源，掛牌價在938萬元至956萬元間，面積為104.7平方米的房源，掛牌價格約1078萬元至1099萬元。
本次掛牌的房源中，不少已是二次、三次掛牌，在前期沒成功出售的背景下，最新總價已經(jīng)下調(diào)。
跟去年初次掛牌相比，這些房源總價最多的已經(jīng)下跌105萬元到156萬元區(qū)間。
深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所的工作人士告訴界面新聞：“這批房源不能用公積金貸款或者商業(yè)貸款，但是可以辦理過橋貸，或者一次性支付。而且掛牌好多次，不用擔心房源會漲價?！?/p>
負責百花片區(qū)的中介告訴界面新聞：“百花片區(qū)二手房掛牌價格看起來變化不大，可是一些房源的實際成交價降了300萬到400萬元?！?/p>
該名中介表示，百花片區(qū)在過去多年，學位價值頗具稀缺性，加上深圳房價前幾年上漲得快，一些業(yè)主通過消費貸的方式去購房。現(xiàn)在深圳價格跌了，業(yè)主的杠桿太高，又面臨貸款壓力，很多業(yè)主降價出售。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究李宇嘉也認為：“百花片區(qū)的房源降價一方面是因為二手房參考價。之前百花片區(qū)因為學位的原因價格偏離參考價過多，很多投資客加杠桿買房，現(xiàn)在評估價比較低，導致接盤能力不足；二是深圳推進‘大學區(qū)’動作比較快，目前新房都會配有名校分校，百花片區(qū)房價高漲的預期不足。學位價值下降之后，百花片區(qū)實際的居住氛圍很差，房子自然就會降價?！?/p>
不止百花片區(qū)，深圳學區(qū)房的價格都有回歸理性的態(tài)勢。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，寶安中學片區(qū)、羅湖深中片區(qū)二手成交價跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區(qū)此前價格來計算，單價跌幅都超過1萬元/平方米。
掛牌價跌幅較大的片區(qū)是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起，業(yè)主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學片區(qū)的業(yè)主報價也有不同程度的下調(diào)。目前僅香蜜湖掛牌價維持穩(wěn)定。
從六大名校片區(qū)半年度的二手過戶量來看，百花、深中、寶中成交明顯下滑，而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達到49%，而香蜜湖漲幅50%，市場表現(xiàn)差異極大。
總體來看，2021年下半年六大名校片區(qū)二手住宅過戶367套，2022上半年為355套，市場仍在走低，跌幅3%。
深圳整體樓市也在發(fā)生顯著變化，二手房參考價持續(xù)一年多時間后，越來越多的房源接近參考價調(diào)整，這意味著深圳的房價不漲反跌。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份有約六成房源以接近參考價成交，參考價成為買賣雙方博弈的重要參考線。掛牌價與參考價差距在10%以內(nèi)的房源數(shù)量上漲一倍，掛牌價高于參考價30%以上對的占比則大幅下降。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房價格環(huán)比下降0.2%，二手房價環(huán)比下降0.5%。深圳二手房價曾連續(xù)11個月下降，在2022年4、5月又小幅回升，但又再度出現(xiàn)連續(xù)2個月下降。