每經(jīng)記者 包晶晶
作為長(zhǎng)三角城市群龍頭的上海，樓市交易停擺了整整2個(gè)月，疊加疫情多點(diǎn)蔓延，周邊城市承壓，整個(gè)長(zhǎng)三角市場(chǎng)錯(cuò)失了“金三銀四紅五”全面修復(fù)行情的最佳時(shí)機(jī)。
但“全國(guó)樓市晴雨表”并非浪得虛名，壓抑了許久的購(gòu)買(mǎi)力隨著多個(gè)城市的調(diào)控政策優(yōu)化而逐步釋放。從龍頭上海的秒回暖，杭州熱盤(pán)一房難求，到蘇州爆發(fā)買(mǎi)房窗口期、泰州高端項(xiàng)目篩選客戶、溫州一周內(nèi)成交激增25%，長(zhǎng)三角城市熱點(diǎn)層出不窮，即使是三四線城市的樓盤(pán)，也藏著絲毫不輸上海的營(yíng)銷(xiāo)氣勢(shì)。
甚至2022年全國(guó)樓市優(yōu)化限購(gòu)限售政策的第一槍，也是長(zhǎng)三角四線城市衢州打響的。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，上海、杭州、合肥共計(jì)成交高端住宅6123套，而上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上住宅共計(jì)成交2708套，創(chuàng)近年來(lái)新高。
上海：熱盤(pán)驗(yàn)資1800萬(wàn)看樣板房
復(fù)工復(fù)產(chǎn)前夕，上海發(fā)布了四大利好措施：提速舊區(qū)改造，加速商品房上市，優(yōu)化人才引進(jìn)、增加土地供應(yīng)等。6月1日上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，樓市似乎一夜回暖，新項(xiàng)目幾乎盤(pán)盤(pán)搖號(hào)，甚至連遠(yuǎn)郊的別墅項(xiàng)目也備受追捧。
“今天還算不錯(cuò)，起碼客戶的車(chē)能停進(jìn)來(lái)，雙休日根本不可能?！?/p>
在上海遠(yuǎn)郊松江，以往“打車(chē)難”的地鐵佘山站，等客的出租車(chē)竟也排起了長(zhǎng)龍。附近曾經(jīng)繁忙的千新公路，尚未恢復(fù)往常的車(chē)流，但佘山望營(yíng)銷(xiāo)中心來(lái)往車(chē)輛不斷，售樓處內(nèi)更是人來(lái)人往，與圍墻外像是兩個(gè)世界。
置業(yè)顧問(wèn)王雪對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“復(fù)工第一周，售樓處平均每天要接待200組看房客戶，來(lái)來(lái)回回地走，根本停不下來(lái)。”
根據(jù)王雪的介紹，佘山望由新城、旭輝、雅居樂(lè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，和佘山板塊的其他住宅同樣都是低容積率項(xiàng)目，周邊生態(tài)資源豐富，緊鄰辰山植物園、佘山國(guó)家森林公園等，目前銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)于別墅項(xiàng)目而言占據(jù)優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比較高。
第三方購(gòu)房平臺(tái)顯示，佘山望銷(xiāo)售均價(jià)51759元/平方米，其中聯(lián)排別墅57000元/平方米，目前一期還有少量90平方米疊拼和133平方米聯(lián)排房源在售。
“一期已經(jīng)接近清盤(pán)了，二期預(yù)計(jì)七八月份開(kāi)盤(pán)，居家辦公期間我們也通過(guò)線上看房的方式不斷和客戶保持溝通。復(fù)工以來(lái)看房的客戶非常多，工作日每天也有50組左右，預(yù)計(jì)到時(shí)候還是需要搖號(hào)的?！蓖跹┱f(shuō)。
據(jù)記者了解，佘山板塊盡管處于遠(yuǎn)郊，但市場(chǎng)高熱已經(jīng)維持了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。在緊鄰軌交佘山站的上坤樾山國(guó)際生態(tài)城，則已經(jīng)形成了佘山板塊國(guó)際生態(tài)居住社區(qū)的成熟樣板，甚至高端公寓也成為年輕人置業(yè)的選擇。
銷(xiāo)售中心置業(yè)顧問(wèn)張勇介紹說(shuō)，“目前樾山國(guó)際生態(tài)城所有住宅項(xiàng)目均已交付使用，同時(shí)周邊3公里范圍內(nèi)近50個(gè)社區(qū)，將迎來(lái)一座高端商業(yè)綜合體上坤先番天地，一家五星級(jí)度假酒店和超過(guò)420套高端公寓。”
經(jīng)過(guò)每經(jīng)品房小程序11個(gè)維度的綜合測(cè)算，樾山國(guó)際生態(tài)城中得益于交通出行及各種配套，住宅項(xiàng)目之一的新城上坤樾山半島目前AI估值參考價(jià)達(dá)到63633元/平方米，已經(jīng)接近中環(huán)部分二手住宅項(xiàng)目均價(jià)。
新城上坤樾山半島附近共有23個(gè)公交車(chē)站，均在步行可至范圍；距離佘山地鐵站730米，地鐵出行舒適度高于松江區(qū)84%的住宅項(xiàng)目。從配套方面來(lái)看，周邊1公里內(nèi)有1家醫(yī)療機(jī)構(gòu)、2座已投入使用的購(gòu)物場(chǎng)所，其購(gòu)物舒適度處于中等偏上水平。
而目前在售的公寓項(xiàng)目也頗受購(gòu)房人青睞，張勇說(shuō)：“復(fù)工以來(lái)幾乎每天都有成交，公寓緊鄰商場(chǎng)和酒店，單價(jià)4萬(wàn)+的價(jià)格也更有吸引力?！?/p>
遠(yuǎn)郊市場(chǎng)銷(xiāo)售瞬間回暖，近郊甚至市區(qū)項(xiàng)目更是“一房難求”。
在大虹橋板塊，由瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蟠龍?zhí)斓兀?021年10月項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，入圍積分高達(dá)81.23分，741套房源總認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)達(dá)超過(guò)3000組。
上海蟠龍?zhí)斓刈詭Ъs5萬(wàn)平方米特色商業(yè)，附近虹橋樞紐商業(yè)已具規(guī)模，除了虹橋天地、龍湖虹橋天街、虹橋協(xié)信中心等4個(gè)大型商場(chǎng)，3年內(nèi)將新增較大體量的商業(yè)配套。
上海城市核心區(qū)則更不缺“不愁賣(mài)”的住宅項(xiàng)目。
而作為市區(qū)為數(shù)不多的開(kāi)放線下售樓處的項(xiàng)目，珠江安康苑挑客的門(mén)檻相當(dāng)高?！坝捎诜酪咝枰?，售樓處限流開(kāi)放，驗(yàn)資1800萬(wàn)元，實(shí)名登記預(yù)約?！敝脴I(yè)顧問(wèn)張華通過(guò)電話向記者表示，“只開(kāi)放200平方米以上的大戶型樣板房，200平方米以下的樣板房暫時(shí)不開(kāi)。”
杭州：千億房企董事長(zhǎng)搖自家豪宅也沒(méi)中
杭州比上海更割裂，一邊是沉積的二手房交易，一邊是新房搖號(hào)熱火朝天。
曾經(jīng)層層收緊調(diào)控的杭州，也加入了“松綁”的行列。5月17日，杭州發(fā)布促進(jìn)二手房市場(chǎng)的3條新政，重點(diǎn)內(nèi)容包含杭州戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)二手房無(wú)社保要求；非杭州戶籍家庭需連續(xù)繳納12個(gè)月社保；轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房增值稅免征年限降至2年；三孩家庭限購(gòu)住房套數(shù)增加1套，且參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。
放松的重點(diǎn)聚焦二手房市場(chǎng)，而在供應(yīng)緊張的新房市場(chǎng)，想要買(mǎi)到一套房子，仍然是難上加難。從杭州國(guó)立公證處公布的搖號(hào)情況來(lái)看，搖中一套新房甚至需要1：10的“幸運(yùn)值”，就連本土龍頭房企濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興想買(mǎi)一套自家的住宅，也是屢搖不中，一張房票握在手里好幾年，都攥出水來(lái)了。
根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，1-5月份杭州銷(xiāo)售榜TOP3項(xiàng)目海潮望月城、杭珹未來(lái)中心、萬(wàn)科星潮映象府，一共賣(mài)出了134億元，每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)必?fù)u號(hào)，萬(wàn)科星潮映象府可售房源289套，登記家庭達(dá)到4284戶，幾乎達(dá)到15：1；銷(xiāo)冠海潮望月城的中簽率也接近10：1。
不過(guò)，杭州市場(chǎng)分化依舊，外圍項(xiàng)目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、望江新城、蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)4個(gè)熱門(mén)板塊。
杭州這些區(qū)域的新房為何如此火爆？除了房?jī)r(jià)倒掛，區(qū)位、配套成為購(gòu)房人趨之若鶩的另兩大要素。如海潮望月城，項(xiàng)目附近共有3座地鐵站，均步行可達(dá)；1所幼兒園、4所中小學(xué)，此外周邊4家醫(yī)院和5座綜合商場(chǎng)，對(duì)于居住生活而言極為便捷。
與銷(xiāo)冠只差“半套房子”的杭珹未來(lái)中心，由華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)，位于杭州市未來(lái)科技城綠汀路地鐵站，同時(shí)緊鄰在建的杭州西站樞紐和地鐵3、5、16號(hào)線，配建有建面約17萬(wàn)平方米的萬(wàn)象購(gòu)物中心；二區(qū)250套房源于5月22日開(kāi)盤(pán)搖號(hào)，登記家庭達(dá)到2520戶，中簽率不足10%。
蘇州：紅盤(pán)單月賣(mài)出近13個(gè)“小目標(biāo)”
傲嬌的只是上海么？蘇州紅盤(pán)一樣火到不行。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，蘇州1-5月銷(xiāo)冠獅子山瀾庭累計(jì)銷(xiāo)售22.35億元，單月賣(mài)出12.8億元，也是當(dāng)之無(wú)愧的單月銷(xiāo)冠，仁恒溪云雅園和華僑城龍湖·啟元居第二、三名。
蘇州樓市究竟過(guò)人之處何在？強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。
克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，長(zhǎng)三角30個(gè)典型城市中，有20余個(gè)曾出臺(tái)了不同程度的樓市緊縮性政策，其中最為嚴(yán)苛的包括上海、杭州、南京、蘇州等，隨著2022年市場(chǎng)的迅速轉(zhuǎn)冷，30個(gè)城市中又有26個(gè)城市出臺(tái)了95條紓困政策，這些熱點(diǎn)城市的購(gòu)買(mǎi)力積蓄已久。
特別是強(qiáng)二線城市蘇州，首套貸款利率最低至4.25%，無(wú)疑為樓市回暖注入了強(qiáng)心劑，也打開(kāi)了一年中最好的購(gòu)房窗口期。以月度銷(xiāo)售TOP3華僑城龍湖·啟元為例，自2021年首開(kāi)創(chuàng)下18億元銷(xiāo)售紀(jì)錄后，今年5月27日三度加推154套房源，單價(jià)區(qū)間26870元-32598元/平方米，總價(jià)區(qū)間295萬(wàn)-600萬(wàn)元/套，5月份銷(xiāo)售額達(dá)到1.6億元。
該項(xiàng)目位于蘇州市相城板塊中心，從交通方面看，項(xiàng)目附近多條軌交、快速路通達(dá)熱門(mén)區(qū)域，距離園區(qū)、姑蘇區(qū)等主城車(chē)程不到20分鐘；從規(guī)劃方面來(lái)看，項(xiàng)目自帶約21萬(wàn)平方米天街與約6萬(wàn)平方米文體中心，并通過(guò)一座約百米直徑的環(huán)形天橋?qū)⑻旌缟虡I(yè)與之連接，形成蘇州市獨(dú)具特色的商業(yè)地標(biāo)綜合體。
另一個(gè)項(xiàng)目旭輝鉑悅春和萬(wàn)象，分別將在6月及8月推出第四、五批次開(kāi)盤(pán)。該項(xiàng)目位于高鐵新城中央生活區(qū)板塊，雙地鐵與教育資源等配套成熟，自帶鄰里中心。同時(shí)，周邊吾悅廣場(chǎng)、圓融購(gòu)物中心、朗詩(shī)蔚藍(lán)生活鄰里中心、芯光里商業(yè)街、美好薈等綜合購(gòu)物商圈構(gòu)成一站式吃喝玩樂(lè)購(gòu)。
泰州：三線城市也需要“驗(yàn)資看房”
泰州近期也推出了購(gòu)房補(bǔ)貼政策刺激市場(chǎng)，對(duì)在泰來(lái)泰大專以上人才以及外來(lái)務(wù)工人員、進(jìn)城農(nóng)民等，在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年5月1日至2022年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)首套商品住房（含二手商品住房）的，給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)際繳納契稅金額的50%。
就是這樣一個(gè)“需要刺激”的市場(chǎng)，竟然也出現(xiàn)了和上海、蘇州同樣的傲嬌樓盤(pán)。
5月份，泰州一高端住宅項(xiàng)目上河風(fēng)華園引發(fā)熱議，疊墅備案價(jià)34190元/平方米，精裝洋房32390元/平方米，也幾乎觸達(dá)泰州房?jī)r(jià)“天花板”。
由港龍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上河風(fēng)華園位于泰州主城中心，占地6.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃打造16棟洋房疊墅，包含8棟疊墅、8棟洋房，共計(jì)372戶的非常低密的社區(qū)，容積率1.49。從商業(yè)配套來(lái)看，周邊匯集萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、梅蘭芳大劇院、蘇果超市、鳳城河景區(qū)等；醫(yī)療方面有泰州人民醫(yī)院南院，以及老城區(qū)成熟配套資源。
從58安居客數(shù)據(jù)來(lái)看，泰州房?jī)r(jià)從2021年下半年開(kāi)始上漲，經(jīng)過(guò)了今年初的小幅盤(pán)整之后，又重新回到上行趨勢(shì)。
上河風(fēng)華園所處的泰州市海陵區(qū)，新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)以8000元-20000元/平方米為主，該項(xiàng)目3萬(wàn)+的銷(xiāo)售均價(jià)屬于區(qū)域內(nèi)最高，并且達(dá)到全市新房均價(jià)的2.5倍。在此情況下，項(xiàng)目選擇“驗(yàn)資看房”的營(yíng)銷(xiāo)方式，也從側(cè)面反映出了泰州暗藏的強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。
溫州：“安居貸”強(qiáng)刺激拉升成交量
據(jù)克而瑞判斷，長(zhǎng)三角市場(chǎng)回暖將分為4個(gè)梯隊(duì)：滬杭等率先回暖，蘇南、浙東強(qiáng)三線輪動(dòng)復(fù)蘇，弱三四線低位盤(pán)整。浙西、蘇北等需求透支的三四線城市正是第三梯隊(duì)，今年年底有望迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
倔強(qiáng)的溫州作為回暖第三梯隊(duì)，加大公積金貸款的支持力度、房貸利率、推出“安居貸”等政策在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)接連出臺(tái)。6月14日晚間，溫州市住建局與華夏銀行(5.180, 0.00, 0.00%)溫州分行推出創(chuàng)新型房貸產(chǎn)品“安居貸”，向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶提供靈活的按揭還款方式。
購(gòu)房者具體可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，可以實(shí)現(xiàn)前3年可只交利息，第4年開(kāi)始分期還本付息，減輕購(gòu)房前期還貸壓力。
新政刺激疊加新盤(pán)入市，6月10日-16日一周內(nèi)，溫州全市成交新建商品房（含住宅、商辦、廠房等）1748套，成交總面積約26.14萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比前一周上漲24.6%，成交面積環(huán)比前一周上漲12%。
溫州甌江口臨近S1站點(diǎn)的光輝之城，由龍光、旭輝共同開(kāi)發(fā)，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，戶型分為89、105、116平方米三種。從商業(yè)配套上看，項(xiàng)目自帶約10萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，周邊還有大型主題樂(lè)園；交通方面，項(xiàng)目連接輕軌S1線甌華站，步行可達(dá)規(guī)劃中的S2線靈昆站，距離雙甌大道1站、國(guó)際機(jī)場(chǎng)3站，屬于商業(yè)、交通成熟便捷的住宅項(xiàng)目。
據(jù)克而瑞分析，溫州等城市屬于典型的“藏富于民”，居民收入多源，而購(gòu)買(mǎi)力充裕是市場(chǎng)啟動(dòng)的核心支撐。
從長(zhǎng)三角30個(gè)典型城市2020年常住人口情況來(lái)看，上海、蘇州、杭州絕對(duì)量靠前，均突破1000萬(wàn)人，溫州、寧波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也達(dá)到了900萬(wàn)人以上，人口優(yōu)勢(shì)顯著。此前短期的成交回調(diào)主要與地產(chǎn)行業(yè)整體行情轉(zhuǎn)淡的大背景密切相關(guān)，但購(gòu)房需求仍存，整體成交預(yù)期會(huì)在四季度止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。