5月20日，人民銀行將五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.60%下調(diào)至4.45%。將一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）維持在3.70%不變。
5月15日，人行和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，“因城施策”的地方可以自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
如此一來(lái)，首套房貸款在5年以上利率最低可達(dá)4.45%-0.20%=4.25%。利率下降預(yù)期開(kāi)始后，大家還會(huì)急著買房么？說(shuō)不定再等等還會(huì)降。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國(guó)、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。
全國(guó)層面：首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR減20bp，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR加60bp。這是全國(guó)都要遵守的政策下限。
城市層面：人行各省分支機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)省級(jí)自律機(jī)制，在全國(guó)政策下限的基礎(chǔ)上，確定轄內(nèi)每個(gè)城市的加點(diǎn)下限。這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。在實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國(guó)下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求。
銀行層面：銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限的基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。
中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知
銀發(fā)〔2022〕115號(hào)
中國(guó)人民銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各銀保監(jiān)局：
為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
中國(guó)人民銀行
中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
2022年5月15日
【延伸閱讀】首套房政策優(yōu)惠政策
政策
昨日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》。
《方案》明確，業(yè)主可以通過(guò)與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長(zhǎng)沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》）的方式，由長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管（以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)平臺(tái)”），將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限時(shí)間不低于10年。本《方案》施行之前，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。在《協(xié)議》履約期內(nèi)的租賃住房信息將在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中進(jìn)行標(biāo)注，并確保履約。
什么意思呢？就是買房人買了房子只要是把租出去，租上10年，住房套數(shù)自動(dòng)減去租出去房屋的數(shù)量。好家伙，房子賣不動(dòng)了，鼓勵(lì)大家去當(dāng)包租公、包租婆。
政府出臺(tái)政策么，就是有形之手干預(yù)無(wú)形之手，效果好不好，或者現(xiàn)在好，未來(lái)不好？沒(méi)有平行宇宙根本也無(wú)法衡量，當(dāng)政府以裁判員身份參與到比賽，比賽的規(guī)則其實(shí)就出現(xiàn)了變化。當(dāng)然，市場(chǎng)強(qiáng)大的力量在于又把所有市場(chǎng)參與者拉入到公平的賽道。
這個(gè)方案為何會(huì)出臺(tái)，關(guān)鍵是之前包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的很多城市都出臺(tái)了限售限購(gòu)政策，一個(gè)家庭只能購(gòu)買兩套房，哪怕夫妻離婚，變成了法定的兩個(gè)家庭，兩個(gè)家庭合計(jì)購(gòu)房的套數(shù)也無(wú)法突破兩套限制。
當(dāng)房屋變?yōu)榕浣o制時(shí)，供需定律往往不能發(fā)揮效用，好處在于全國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)控制的好，居民幸福指數(shù)也高，滿大街的“茶顏悅色”。
這個(gè)政策其實(shí)還是滿受老百姓歡迎的，中國(guó)老百姓么，畢竟還是相信房子的，房子除了“保值增值”的需要外，最重要的是流動(dòng)性中性，不是想賣就能賣，也不是缺錢怎么也賣不掉。
老年人總覺(jué)得一輩子辛苦錢說(shuō)不定就被P2P、信托、理財(cái)、股票啊騙了去，房?jī)r(jià)就是再跌還是能傳承下去。房?jī)r(jià)畢竟也擺在那，真要是生災(zāi)害病還能拿房子抵押貸款以應(yīng)不時(shí)之需。
早些年，大家都比較窮，那時(shí)候都指望單位能分房，后來(lái)房改了，福利分房取消了，大部分城里的老百姓工資也能買的上房，稍微勤儉節(jié)約的家庭還能買二套房作為改善型住房。
房子作為普通老百姓的基本生活需求，為了給大家的基本生活提供保障，國(guó)家也給購(gòu)買首套房的人提供了很多優(yōu)惠政策，所以住房套數(shù)往往是老百姓享受優(yōu)惠政策的重要依據(jù)。
首套
首套房往往是國(guó)家政策鼓勵(lì)的，貸款的首付比例可以較低，房屋稅費(fèi)繳納也不高。二套房貸款首付比例則明顯不同，房屋稅費(fèi)繳納比例也會(huì)提升。
此外，首套房貸款利息也可能享受稅前扣除優(yōu)惠，首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
那么首套房是怎么認(rèn)定的？首套房具體可以享受到哪些優(yōu)惠政策？本文在結(jié)合法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)首套房的界定和優(yōu)惠政策進(jìn)行梳理。
首套房其實(shí)不難理解，人生買的第一套房，只要是在住房產(chǎn)權(quán)證上第一次載明了個(gè)人的名字，該房就是首套房。無(wú)論該套房是買來(lái)的，還是繼承來(lái)的；無(wú)論是貸款買的，還是全額付款的；無(wú)論是自用，還是對(duì)外出租；無(wú)論是在自己手上，還是已對(duì)外出售，人生最多只可擁有一次。
然而，就這么簡(jiǎn)單的一個(gè)物理現(xiàn)象，卻因?yàn)檎呤┝c(diǎn)不同，被賦予了不同的內(nèi)涵和外延。
首先，人民銀行最早規(guī)定我國(guó)城市居民購(gòu)買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。
當(dāng)時(shí)規(guī)定所謂的“首套房”一般同時(shí)滿足三個(gè)條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房；購(gòu)房人現(xiàn)在名下沒(méi)有單獨(dú)或與他人共同購(gòu)買的住房。
也就是先得符合物理“首套”，但會(huì)有例外，比如，與父母一起購(gòu)買的、按照房改政策購(gòu)買的、通過(guò)繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。當(dāng)時(shí)也是從實(shí)際情況考慮，老百姓怕征遺產(chǎn)稅啊，怕小孩以后結(jié)婚后財(cái)產(chǎn)被分了吃虧啊，很多未滿18歲的小孩姓名跟父母一起上房本了。
另外，政策考慮如果賣的房子超過(guò)了90平米，就認(rèn)定為已經(jīng)是改善性住房了，算不上普通住房，后來(lái)對(duì)普通住房的面積上調(diào)至144平米以下。
首套房政策也有松綁的時(shí)候，在2007年，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)452號(hào)）明確規(guī)定，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如果其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其他均按第二套房貸執(zhí)行。
這個(gè)政策也是打太極，當(dāng)?shù)厝司》棵娣e平均水平究竟是多少，每時(shí)每刻都在變化。所以文件要求借款人在申請(qǐng)住房貸款的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。
那時(shí)候各地住建部還沒(méi)聯(lián)網(wǎng)，投資人在全國(guó)給地買了100套房了，換個(gè)沒(méi)買房的城市，因?yàn)椴椴怀鰜?lái)是否買過(guò)房，依然還可以按首套房?jī)?yōu)惠政策執(zhí)行。帶有政策優(yōu)惠性質(zhì)的首套房認(rèn)定終究是個(gè)難事，所以政策換其道而行之，既然不能認(rèn)定首套，那來(lái)認(rèn)定二套房。
二房
2010年，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房[2010]83號(hào)），確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是符合以下三種情形之一的，均按第二套房貸執(zhí)行。
?。ㄒ唬┙杩钊耸状紊暾?qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上成套住房的；
?。ǘ┙杩钊艘牙觅J款購(gòu)買過(guò)一套及以上住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；
（三）貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
什么情況下才是首套房？只有借款人名下無(wú)房或者沒(méi)有住房貸款記錄，才會(huì)被認(rèn)定為首套房，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)不滿足，也就是如上述所說(shuō)的有房或者有購(gòu)房貸款記錄的，均不能算作首套房。
這也就是著名的 “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，房屋信息全國(guó)不聯(lián)網(wǎng)，金融信息是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的，這規(guī)避了不能聯(lián)網(wǎng)核查購(gòu)房人異地買房按首套房?jī)?yōu)惠政策套利。畢竟，炒房還是銀行貸款加杠桿更有效。
說(shuō)到這里，我們回過(guò)來(lái)解釋一下如何在房屋登記信息系統(tǒng)中查詢購(gòu)房人的房產(chǎn)信息。查詢首次購(gòu)房信息，以購(gòu)房合同中的購(gòu)房人家庭為查詢依據(jù)，基于購(gòu)房產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)，在產(chǎn)權(quán)登記信息庫(kù)中，無(wú)產(chǎn)權(quán)登記記載的，或者有產(chǎn)權(quán)登記，但是產(chǎn)權(quán)來(lái)源是自建、繼承、贈(zèng)與、房改、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的，都屬于首次購(gòu)房，房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處將給予出具《首次購(gòu)房證明》。需要注意，查詢個(gè)人購(gòu)房信息的地域，只限于出具《首次購(gòu)房證明》機(jī)構(gòu)所登記的區(qū)域范圍。
物理上的首套房擋不住房?jī)r(jià)下跌時(shí)的政策調(diào)控。2014年9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號(hào)），其中規(guī)定，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
也就是說(shuō)，在287文之后，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使買家名下已有一套房，銀行依然可以將其界定為首套房。當(dāng)然，如果購(gòu)房人在銀行征信系統(tǒng)里，已經(jīng)登記有一條貸款買房的信息貸款還未結(jié)清，銀行按照二套房貸款政策執(zhí)行。
287文同時(shí)還提到，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
對(duì)于“限購(gòu)”的城市，央媽表示，我們精神上很支持，但你也沒(méi)買房資格了，所以貸款“雨女無(wú)瓜“了。
首付
貸款首付比例，是住房加杠桿的利器，給我一個(gè)支點(diǎn)我可以撬動(dòng)地球，給我一個(gè)零首付，我可以買下全球。
購(gòu)買首套房的首付比例比二套房低。首先，我們來(lái)看一下全國(guó)性法規(guī)對(duì)首套房的首付比例如何規(guī)定的。這也是一個(gè)政策不斷調(diào)控的地方。
2007年9月《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)）規(guī)定：對(duì)于首套房，住房面積在90平米以下的，首付比例不得低于20%；超過(guò)90平米的，則不得低于30%。申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房，首付款比例不得低于40%。
2010年4月，《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）中關(guān)于首套房的首付比例和2007年的359號(hào)文一致，而貸款購(gòu)買第二套住房的，最低比例提高至50%。同時(shí)規(guī)定了購(gòu)買第三套及以上住房的，首付貸比例應(yīng)大幅提高，具體銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自主確定。對(duì)于對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，則暫停發(fā)放第三套住房貸款。
2010年11月，《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金[2010]179號(hào)）中關(guān)于住房公積金購(gòu)買首套房和二套住房的首付比例和國(guó)發(fā)10號(hào)文保持一致。當(dāng)然，利用住房公積金購(gòu)買第二套住房的，對(duì)貸款對(duì)象和貸款用途均作了嚴(yán)格限定：貸款發(fā)放對(duì)象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄?；且貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房。
為了打擊房?jī)r(jià)的快速上升，2011年1月，《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)）將對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭的最低首付款比例進(jìn)一步提高至60%。
后來(lái)，又為了提振市場(chǎng)信心，為了怕政策誤傷到二套剛需，2015年3月，《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2015]98號(hào)），對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款買房的，首付比例不低于40%。
2015年9月開(kāi)始，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的公積金最低首付款比例降至20%；在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)房的，首付款比例調(diào)整為不低于25%。
2016年2月，《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2016]26號(hào)），在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首套房的最低首付款比例為25%，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款的，最低首付比例不低于30%。對(duì)于限購(gòu)的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行，也就是首套房不低于30%，第二套住房不低于60%。
稅費(fèi)
購(gòu)買首套房的稅費(fèi)相對(duì)較少，很多地方還時(shí)不時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅。如果辦理貸款還會(huì)涉及抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，當(dāng)然現(xiàn)在這些費(fèi)用借款人不用承擔(dān)，但羊毛出在羊身上，利率里都包括了這些隱形支出。
所謂契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，需要向新業(yè)主征收的一次性稅收。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。超過(guò)144平米3%，非住宅4%。通常契稅跟著首付款一起繳，開(kāi)發(fā)商代收。
印花稅為總房款的0.05%，在訂立合同時(shí)就直接繳納，一般跟首付款一起繳，以便于開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。
如果是二手房，房屋交易費(fèi)按房屋建筑面積6元/平方米交納，房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)一次性收取80元；這些都是小錢。房屋所有權(quán)證印花貼稅：在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證時(shí)按件征收，每件5元。
房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5%繳納；買賣合同印花稅：按照房屋成交價(jià)格的0.05%繳納（買賣雙方各繳納0.05%，總共繳納0.1%）。公共維修基金：購(gòu)買房屋時(shí)需要交納房屋成交價(jià)2%的公共維修。這些其實(shí)還是小錢。
“滿5唯一”是二手房交易一個(gè)非常重要的概念，直接決定了交易成本。指滿5年且是家庭唯一住房。滿5唯一的房屋，產(chǎn)生的稅費(fèi)少，購(gòu)房成本低，免去增值稅及個(gè)稅?！?/p>
增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，土地增值稅房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過(guò)兩年的，按照5%的征收率全額繳納，應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%，或者按照5%的征收率，差額繳納增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%。
城市維護(hù)建設(shè)稅：假設(shè)增值稅的7%教育費(fèi)附加：增值稅的3%；地方教育費(fèi)附加：增值稅的2%。
此外對(duì)于賣家而言，還有筆不小的個(gè)人所得稅，除非滿5唯一不需要交個(gè)人所得稅。如果房產(chǎn)證不滿2年，或者并非屬于家庭唯一住房，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%。
利率
在購(gòu)房成本中，除了首付、稅費(fèi)之外，最主要的支出則是房貸利息。
人民銀行早規(guī)定，我國(guó)城市居民購(gòu)買第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。關(guān)于首套房的貸款利率，在央行2014年287號(hào)文規(guī)定，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
剛開(kāi)始的確有7折優(yōu)惠，后來(lái)，四大行全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。其中，中行、工行、農(nóng)行已明確取消7折利率優(yōu)惠，比如，建行需首付4成以上利率才能打7折。
對(duì)于第二套住房貸款利率，2007年的銀發(fā)359號(hào)文中就規(guī)定過(guò)，購(gòu)買第二套住房的貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。
此后，隨著利率市場(chǎng)化進(jìn)程加快，房貸利率調(diào)控也逐漸減少，商業(yè)銀行主要根據(jù)住房套數(shù)、面積、房地產(chǎn)市場(chǎng)的松緊自行決定房貸利率。
貸款利率后來(lái)變?yōu)榱薒PR，2020年，央行進(jìn)行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動(dòng)利率。
以LPR為準(zhǔn)的房貸利率計(jì)算方式是：LPR+加點(diǎn)=房貸利率。假設(shè)你現(xiàn)在的房貸利率是5.88%，轉(zhuǎn)換之后的房貸利率也是（LPR+加點(diǎn)）=5.88%。
凡是選浮動(dòng)利率的似乎都賺到了，因?yàn)長(zhǎng)PR在下降，選擇了浮動(dòng)利率加點(diǎn)點(diǎn)數(shù)固定了，當(dāng)LPR下降時(shí)，實(shí)際執(zhí)行利率也一并跟隨下降。
小結(jié)
是否是首套房，還是按照首套房政策執(zhí)行是兩個(gè)概念。
是否為物理意義上的首套房還是應(yīng)該以2015年3月1日實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中購(gòu)房者在中國(guó)實(shí)際擁有及曾經(jīng)擁有的住房套數(shù)來(lái)進(jìn)行判斷。
當(dāng)探討可以執(zhí)行首套房?jī)?yōu)惠政策時(shí)，則要多維度的分析工作，“因城施策”，“因時(shí)調(diào)整”，按照當(dāng)?shù)刂贫ǖ牟顒e化住房信貸政策來(lái)區(qū)分是否首套，這是個(gè)技術(shù)活。
這只是購(gòu)房人關(guān)心的事，別把統(tǒng)計(jì)人員搞精神錯(cuò)亂了。
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