13家頭部房企銷售降幅近半，6成客戶置業(yè)計(jì)劃展緩一年以上
5月份以來，各大房企陸續(xù)披露了4月份的銷售情況簡報(bào)。以克而瑞發(fā)布的4月銷售榜為準(zhǔn)，TOP20房企中除華潤置地、濱江集團(tuán)、綠地等7家之外，目前有13家公布了4月份數(shù)據(jù)。第一財(cái)經(jīng)對其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對比發(fā)現(xiàn)，行業(yè)下行大勢下，頭部房企銷售承壓的狀態(tài)也未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
從4月單月銷售額來看，13家頭部房企實(shí)現(xiàn)共約2030億元，同比降幅超過52%，略優(yōu)于百強(qiáng)房企同比約59%的降幅。其中，8家房企4月同比降幅在50%以上；降幅不超過40%的僅有3家，分別為首開股份、萬科、中海地產(chǎn)。
前4個(gè)月累計(jì)來看，13家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約8998億元，同比降幅約為41%，表現(xiàn)略好于4月單月，亦明顯優(yōu)于百強(qiáng)房企同比超50%的跌幅。其中，前4月累計(jì)銷售跌幅超4成的有8家，低于30%的僅有首開股份1家。
從銷售規(guī)模上來看，4月單月，萬科308.4億元的銷售額排名行業(yè)第一；保利發(fā)展以305.2億元的銷售規(guī)模位列第二，已遠(yuǎn)超“老對手”融創(chuàng)；另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，碧桂園4月單月全口徑銷售額約為305億元，位列第三。
此外，單月銷售額排在第四的中海地產(chǎn)，銷售規(guī)模則將將超過200億元；第五位的招商蛇口銷售規(guī)模僅為140.9億元。13家房企中，有3家房企的單月銷售額不足100億元。2021年同期，銷售額在300億以上的房企共有6家。
累計(jì)銷售規(guī)模來看，TOP3分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，也是僅有的超千億的房企；這一千億房企數(shù)量較2021年少了4家。其中，2021年同期，萬科的銷售額已突破2200億元；以克而瑞披露的全口徑數(shù)據(jù)計(jì)，碧桂園亦超2000億元。
13家房企中，銷售額更多的聚集在500億元以下的區(qū)間，共有6家，其中新城、旭輝、金茂、龍湖、綠城在2021年同期的銷售額均在700-800億元之間。
頭部房企銷售規(guī)模的大幅縮水在于市場不振。多位房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，從短期的市場來看，疫情的反復(fù)導(dǎo)致了多地銷售、施工的暫停，客戶信心不足，這些使得房地產(chǎn)銷售仍然處于下行通道。
“我們原本是對3、4月份市場回暖有信心的，‘小陽春’即便不會(huì)很熱鬧，但是會(huì)有的，結(jié)果只能說市場運(yùn)氣不好。”某TOP20房企內(nèi)部人士表示。
安信證券5月初發(fā)布的一份研報(bào)顯示，包括二線城市在內(nèi)的許多城市開始在放松調(diào)控，4月份，按周計(jì)算的二手房成交數(shù)據(jù)看到有筑底回升的跡象，但疫情的反復(fù)增加了不確定性。
不確定性的體現(xiàn)之一為購房需求的延后。克而瑞研究中心進(jìn)行的“疫情購房需求大調(diào)研”顯示，客戶購房計(jì)劃發(fā)生明顯變化，有六成客戶的置業(yè)計(jì)劃展緩至一年以上，會(huì)堅(jiān)持買房計(jì)劃的客戶只有兩成。這其中，接近4成的一線城市買房態(tài)度依然堅(jiān)定。
即便是在需求旺盛的上海，銷售的釋放也被疫情壓制。原定于4月初開盤的上海松江區(qū)某項(xiàng)目，認(rèn)籌時(shí)間在3月中旬，但受疫情封控的影響，認(rèn)籌轉(zhuǎn)賬改為純線上，對最終的認(rèn)籌量產(chǎn)生了影響，300余套房源，大籌大約僅170組、小籌60組，整體表現(xiàn)并不理想。
不過，2022年以來各地的樓市松綁政策持續(xù)加速，以刺激樓市回暖。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，前4月全國有83個(gè)省市出臺相關(guān)松綁政策，是近幾年中放松政策出臺最密集的一次。
同時(shí)，房企自身也通過多種方式，促進(jìn)市場恢復(fù)。萬聯(lián)證券統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過去的“五一”假期，房企的營銷活動(dòng)數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，TOP30房企中超6成都推出了區(qū)域和集團(tuán)層面的營銷活動(dòng)，包括折扣、特價(jià)房和全民營銷返傭金等。
在高能級城市，假期銷售有所回暖。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期核心、城市成交實(shí)則有邊際復(fù)蘇跡象，23個(gè)重點(diǎn)城市成交同環(huán)比跌幅均在4成以內(nèi)。
上述上海松江項(xiàng)目銷售向記者表示，“‘五一’表現(xiàn)蠻好的。4月的認(rèn)籌有40組，而5月第一周，已經(jīng)有將近20組認(rèn)籌，每天大概能有3組到4組客戶?！?/p>
能級較低的城市則還在企盼著市場整體的恢復(fù)。某項(xiàng)目位于義烏南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的營銷負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，最近尚未感受到市場的好轉(zhuǎn)，五一假期“跟之前的周末差不多”，“很多地方政策都是在放松了，但是估計(jì)很難大幅度回暖，”上述負(fù)責(zé)人表示，“市場可能只是一步步往上爬，慢慢恢復(fù)正常銷售流速?！?/p>
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著4月底政治局會(huì)議釋放積極信號，5月地方政府“因城施策”將持續(xù)推進(jìn)，更多城市會(huì)降低購房門檻。
國金證券研報(bào)指出，短期來看，一二線城市銷售抗跌能力較強(qiáng)，杭州、上海等優(yōu)質(zhì)城市在售庫存低于7個(gè)月，且多數(shù)重點(diǎn)城市一二手房價(jià)倒掛明顯，新房需求有支撐，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)一二城市銷售有望率先企穩(wěn)回暖。
上述TOP20房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，“這輪疫情過后，上海等城市完成復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提振，大家對行業(yè)還是看好的?！?/p>