文 | 新浪財經(jīng) 徐苑蕾
編輯 | 韓大鵬
在深圳樓市發(fā)展歷史上，2021年2月8日將會被記下濃重的一筆。這一天，深圳在全國率先推出了二手房參考價機制，隨后便開啟了長達1年多的陣痛行情。
而近期有市場消息稱，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳住建局”）開會計劃上調(diào)大部分小區(qū)參考價，甚至有傳聞稱，“上調(diào)幅度達到20%”。
不過，據(jù)新浪財經(jīng)了解，幾大深圳房產(chǎn)中介機構(gòu)向深圳住建局反饋的建議與傳聞并不相符。一位中介機構(gòu)高管表示，針對目前近3600個小區(qū)參考價的調(diào)整，中介機構(gòu)向深圳住建局的建議是“既有上調(diào)，也有下降”，“上調(diào)幅度也僅在3%-5%的區(qū)間”。
中介否認“上調(diào)20%”傳聞
2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先推出二手房參考價機制，對全市3595個住宅小區(qū)公布參考價格清單。彼時，官方表示，成交參考價是在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格綜合形成的。
但不少購房者則發(fā)現(xiàn)，參考價普遍低于實際市場價，個別小區(qū)參考價深圳在市場價的基礎(chǔ)上
打了7折。以深圳南山區(qū)知名的“網(wǎng)紅盤”華潤城潤府為例，參考價機制推出前，小區(qū)掛牌均價為19.2萬元/平方米，而深圳住建局發(fā)布的參考價格為13.2萬元/平方米，差額達到6萬元/平方米。
如今，深圳的二手房參考價政策實施已逾1年。而近期有市場消息稱，深圳住建局有意對二手房參考價進行調(diào)整。據(jù)了解，2月底，深圳住建局原本計劃召集幾大房產(chǎn)中介機構(gòu)開會，但因為疫情防控最終取消。隨后，各大中介機構(gòu)通過書面形式反饋了相關(guān)意見。
“我們幾家機構(gòu)其實平時也會交流，反饋的意見也是比較一致的?！币晃恢薪闄C構(gòu)高管說道。據(jù)其介紹，各大中介機構(gòu)的意見主要集中在兩點：一是優(yōu)化個別小區(qū)的價差，二是增大參考價清單范圍。
該人士向新浪財經(jīng)否認了“大部分小區(qū)參考價上調(diào)”以及“上調(diào)幅度達到20%”的傳聞。他表示，針對目前近3600個小區(qū)參考價的調(diào)整，中介機構(gòu)的建議“既有上調(diào)，也有下降，但是比例暫不確定”。
其中，參考價或會上調(diào)的小區(qū)指向后海、寶安中心、華僑城、香蜜湖等豪宅區(qū)，“目前這些片區(qū)的參考價最高是13萬元/平方米，而一般商品房小區(qū)的參考價也到達10萬元/平方米，兩者價差較小，因此頂級豪宅小區(qū)的參考價未來可能會上調(diào)，但是幅度不會很大，預計在3%-5%。”該中介機構(gòu)高管稱。
而參考價出現(xiàn)下調(diào)的或是一些學位房小區(qū)?！斑^去部分老舊的學位房價格很高，但是‘大學區(qū)’政策出臺之后，部分小區(qū)的價格跌幅其實是非常大的。”
至于增大參考價清單范圍，主要是考慮到部分保障性住房小區(qū)在2021年底已從“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”，以及部分小區(qū)滿足3年限售期可以上市交易等情況，中介機構(gòu)希望參考價格清單能夠補漏。
根據(jù)前述中介機構(gòu)高管的透露，過去1年，中介機構(gòu)始終與深圳住建局保持緊密的溝通，每個月深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也會組織開會，機構(gòu)可以定期反饋意見。對于前述提到的針對二手房參考價機制的調(diào)整意見，該人士坦言，“住建局方面也是認可的。”
不過，對于官方最終是否會優(yōu)化政策，或是何時落地調(diào)整等問題，目前中介機構(gòu)仍不確定。前述中介機構(gòu)高管則指出，按照過往經(jīng)驗，以前深圳發(fā)放經(jīng)營貸參考的評估價一般會在3月底調(diào)整，基于此，其預估二手房參考價政策有機會在一季度或是上半年官宣調(diào)整。
在該人士看來，未來二手房參考價的調(diào)整會朝常態(tài)化的趨勢發(fā)展。此外，其還強調(diào)，深圳樓市基調(diào)依然以穩(wěn)字當頭，即便上調(diào)或下降幅度都不會很大，因此即便政策出現(xiàn)調(diào)整，對于市
場和購房者購房成本來說，影響也相對較小。
賣方市場變?yōu)橘I方市場
二手房參考價機制推出之前，在很多人的印象中，深圳樓市自帶“魔幻”標簽。按照歷史經(jīng)驗，深圳樓市往往領(lǐng)漲于全國，再版塊輪動至區(qū)域中心城市，最后延續(xù)至其他三、四線城市。而二手房參考價機制的來襲，可以說極具有風向標意義。
官方借助新政實現(xiàn)二手房價格管控的決心顯著。新政落地后，深圳要求銀行依據(jù)參考價發(fā)放二手房按揭貸款，這意味著購房者的首套首付成本從3成提升到5成左右。同時中介機構(gòu)掛牌價僅能以參考價展示，也使得整個看房、買房的過程出現(xiàn)諸多不便。
此后，深圳樓市開啟了長達1年多的陣痛行情。2021年，在原本以二手房交易為主導的深圳，二手住宅成交套數(shù)由2020年的95273套下跌至40699套，成交量跌至10年來的新低。二手住宅成交量占比僅占44%，遠低于過去80%的基準線。而2021年掛牌量相較于2020年同比也下滑約30%。
今年2月，在疫情以及春節(jié)長假的影響下，深圳二手住宅月度過戶量更是首次跌破1000套，創(chuàng)下15年來新低。當月，全市二手住宅過戶套數(shù)為872套。
一位房產(chǎn)中介坦言，參考價機制出臺后，深圳二手房市場就從賣方市場變成了如今的買方市場。“新政前，業(yè)主都很強勢，根本沒有議價空間還會隨時返價，比如前一天賣1000萬第二天就變成1200萬了。但是新政后，議價空間可以達到10%左右，部分有資金需求的業(yè)主甚至還會主動降價，這是非常罕見的。”該中介人士表示。
實際上，自2021年4月以來，深圳二手住宅過戶量已經(jīng)連續(xù)9個月低于5000套的榮枯線。而追溯到2020年6-8月，過戶量曾一度連續(xù)3個月超過10000套。
前述房產(chǎn)中介介紹稱，過去1年，在成交的二手房住宅中，大約一半的房源都是按照參考價成交的，這些房源主要集中在深圳東部或者西部的老舊小區(qū)。
“整體來看，新政落地后，深圳二手房成交價大概下調(diào)了10%-15%，東部或者非豪宅小區(qū)甚至有下跌20%以上的情況。而豪宅小區(qū)的房價過去1年的升幅也較小，基本與1年前持平，處于橫盤狀態(tài)?！鼻笆龇慨a(chǎn)中介機構(gòu)高管表示。
從二手住宅價格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)來看，二手房參考價出臺后，深圳二手住宅價格環(huán)比漲幅收窄，2021年5月，價格指數(shù)環(huán)比跌至-0.1%，結(jié)束了22個月連續(xù)上漲的態(tài)勢。
據(jù)了解，深圳一直是大灣區(qū)房貸利率最低的城市。近期，不少銀行也已下調(diào)房貸利率，從此前在LPR基礎(chǔ)上加45個基點變成加30個基點，首套房貸利率約為4.9%。
政策預期向好，房貸利率下降，不少市場人士觀點認為，在2月成交低基數(shù)的情況下，深圳二手樓市或在3-4月出現(xiàn)反彈。但前述房產(chǎn)中介人士強調(diào)，目前深圳疫情仍存不確定因素，因此增加了看房的難度，其預估今年深圳二手房成交量會有好轉(zhuǎn)，但房價還是以平穩(wěn)為主，
個別時段會有“筍盤”出現(xiàn)。
前述房產(chǎn)中介機構(gòu)高管也提到，去年深圳供地溢價率下調(diào)，導致2021年底一手房的限價比起2020年同期還要低5%-8%。如果二手房參考價機制今年內(nèi)官宣優(yōu)化，部分豪宅價格小幅上調(diào)，在此情況下，一二手房雖然依然存在倒掛現(xiàn)象，但價差會進一步小幅縮窄